• Tartalom
Oldalmenü

2003. évi CXXXIII. törvény indokolása

a társasházakról

2004.01.01.
ÁLTALÁNOS INDOKOLÁS
A Kormány nagy hangsúlyt helyez a meglévő lakóépület-állomány fenntartására, felújítására, korszerűsítésére. Alapvető cél, hogy a lakóépületek, a lakások tulajdonosai az építéshez, fenntartáshoz, felújításhoz igénybe vehető új támogatási rendszerhez a már kialakított új törvényi rendelkezések alapján meghozott döntéseik birtokában kapcsolódjanak.
A lakásjogi törvények közül az új társasházi törvénynek kiemelt jelentősége van abban az értelemben, hogy a nemzeti lakásállomány több mint egynegyedét kitevő társasházi lakóépületek, lakások fenntartása és műszaki állapotának helyreállítása csak a nagyobb jogbiztonságot nyújtó – a korábbinál részletesebb – törvényi rendelkezések alapján segíthető.
A törvényalkotás irányát és alapvető szempontjait meghatározó koncepcióról készített jelentést a Kormány a 2003. április 2-án megtartott ülésén elfogadta.
A koncepcionális elvek alapján kidolgozott új törvényi rendelkezések a társasházak biztonságos, szakszerű és szabályszerű működését, valamint a tulajdonosok érdekei védelmének követelményeit szolgálják.
Ennek megfelelően az új törvény tervezete az épület fenntartásával kapcsolatos kérdésekben olyan részletes szabályokat tartalmaz, amelyek alapján a közösség biztonságosan dönthet a közös feladatokban. A részletes törvényi keretszabályok azonban nem gátolják, hanem könnyebbé teszik a döntések meghozatalát.
Ennek érdekében a tervezet a közös épületrészek előre jól tervezhető és a tulajdonosok számára kiszámítható fenntartását, a tulajdonostársak számára egyértelmű és bármikor dokumentálható közös döntések meghozatalát, a határozatok végrehajtásának ellenőrzését és a jogviták megelőzését is szolgáló új törvényi rendelkezéseket tartalmazza.
RÉSZLETES INDOKOLÁS
Az 1–4. §-okhoz
(A társasház)
A törvényjavaslat (a továbbiakban: javaslat) megtartja a Magyarországon az 1924. évi XII. törvénycikk óta létező társasháztulajdont, mint sajátosan osztott közös tulajdoni formát. Ennek megfelelően a műszakilag elkülönített, önálló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában, az épület többi része és a földrészlet közös tulajdonban van. A külön tulajdon és a közös tulajdonból az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad együtt önálló ingatlan, egymástól függetlenül – a korábbi törvény (1997. évi CLVII. tv.) alapján 1998. március 1-jétől bevezetett és az új törvény által fenntartott beépítés célú elidegenítés eseteinek kivételével (3. § (2) bekezdése és 25. §) – nem ruházható át és nem terhelhető meg.
A javaslat nem változtat a gyakorlatban bevált rendelkezésen, amely a társasház közösségét – az általa viselt közös név alatt – felruházza a közös ügyekben jogok szerzésére, kötelezettségek vállalására, illetőleg az önálló perlésre és perelhetőségre.
A javaslat előírja a tulajdonostársak egyszerű kezesként fennálló felelősségét is, amely a gázszolgáltatásra, illetve a villamos energia szolgáltatására vonatkozó külön törvények végrehajtási rendeleteibe beiktatott egyetemleges felelősségre vonás tilalmával együttesen érvényesül.
Új rendelkezés annak a szabályozási hiánynak a pótlása, amely szerint a lakások közül tipikusan a gondnoki, házfelügyelői lakás kerülhet közös tulajdonba, hiszen e lakásokhoz a gondnok (házfelügyelő) által a társasház-közösség részére ellátott munkavégzés is kapcsolódik.
Az elmúlt mintegy öt évben számos vita keletkezett arról, hogy a társasházi törvénynek a lakásokra vonatkozó rendelkezéseit a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiségekből álló társasházakra (irodaépület, társas üdülő, társas garázs, stb.) alkalmazni kell-e. A viták a nem pontos megfogalmazásból adódtak, ezért a javaslat a megfelelő alkalmazás kötelezettségét egyértelműen meghatározza.
Az 5–11. §-okhoz
(A társasház alapítása, alapító okirat)
A javaslat fenntartja a már meglévő, illetőleg a felépítendő épületre történő alapítás lehetőségét, az egyszemélyes – a vállalkozó vagy más tulajdonos (önkormányzat, állami szerv) által történő – alapítás szabályozását, a felépítendő társasháznál az előzetes feljegyzés és a használatbavételi engedély alapján véglegesített alapító okiratnak megfelelő bejegyzés előírását.
Fennmarad az évtizedek óta meglévő, a Polgári Törvénykönyvben (a továbbiakban: Ptk.) is meghatározott lehetőség, amely szerint az osztatlan közös tulajdon társasháztulajdonná átalakítását bármely tulajdonostárs a bíróságtól kérheti.
A javaslat – a bizonytalan gyakorlati jogalkalmazás miatt – nevesíti, hogy nemcsak a külön tulajdonban álló lakásra, hanem a külön tulajdonú nem lakás céljára szolgáló helyiségre is csak az alapító okiratban lehet elővásárlási, előbérleti jogot létesíteni. Ennek megfelelően a nem lakás céljára szolgáló helyiségre sincs a többi tulajdonostársnak elővásárlási, előbérleti joga, ha azt az alapító okirat nem írja elő. Ezen kívül a tervezet garantálja, hogy a külön jogszabályokban (a Lakástörvény (a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény) és az ennek felhatalmazása alapján kiadott önkormányzati és a központi költségvetési szervek rendeleteiben) meghatározott lakásgazdálkodási feladatok végzését a tulajdonostársak részére létrehozott elővásárlási, előbérleti jog ne akadályozza.
A javaslat az alapító okirat kötelező tartalmi részeinek felsorolását – visszaállítva az 1977. évi 11. tvr. meghatározását – kiegészíti a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolásának követelményével, mert ennek hiánya számos esetben bizonytalan jogi helyzetet idézett elő.
Új rendelkezés, hogy a törvény alapján az alapító okirat már kizárólag a tulajdonjogi helyzet szabályozását, az ehhez kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási adatot, jogot, tényt, valamint a közösség közös nevét tartalmazza.
Ebből következik a további – a későbbiekben részletezett – új rendelkezés, amely szerint a tulajdonjogi viszonyokat nem érintő minden más közös kérdésről a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell rendelkezni. E tekintetben a javaslat a választás lehetőségét (a hatlakásosnál kisebb közösségek kivételével) már nem adja meg, mert a tapasztalatok azt igazolják, hogy a gyakorlatban a szabályzattal nem rendelkező társasházak nem képesek biztonságosan működni.
A javaslat – fő szabályként – továbbra is fenntartja az alapító okirathoz, mint a tulajdonostársaknak a tulajdonjogi helyzet létrehozásáról és módosításáról történő közös megállapodásához szükséges egyhangú szavazatarány követelményét. Egyidejűleg – értelemszerűen – a tulajdonjogi helyzet megállapításának mintegy záró előírásaként, rendelkezik a társasháztulajdon e törvényben nem szabályozott kérdéseiben a Ptk. alkalmazásának kötelezettségéről.
A 12–15. §-okhoz
(Alakuló közgyűlés, szervezeti-működési szabályzat)
A korábbi jogbizonytalanság megszüntetése érdekében a tervezet kiemeli, hogy az alakuló közgyűlés a tisztségviselők megválasztásáról az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül határoz. Ehhez a javaslat speciális szavazatarányt szándékosan nem ír elő, mert a tulajdonostársaknak az alakuló közgyűlést megelőzően az alapító okiratot egyhangúlag alá kellett írniuk és az alakuló közgyűlés megtartását az segíti, ha határozatképességére az általános szabályok irányadók. A javaslat a szervezeti-működési szabályzat keretében utal arra, hogy a szabályzatot az alakuló közgyűlésen is meg lehet szavazni, ha az ehhez szükséges – az összes tulajdoni hányad szerinti több mint 50%-os – igenlő szavazat megállapítható.
A javaslat a közösség szerveinek, azok hatáskörének, a közös költség viselésének megállapítására a szervezeti-működési szabályzat létrehozását kötelező jelleggel előírja. Egyidejűleg tételesen felsorolja azokat a tulajdonjogi helyzetet nem érintő konkrét témaköröket, amelyekről – a törvény keretei között – a szabályzatban rendelkezni kell. Az ilyen kérdések az alapító okiratban már nem szabályozhatók.
A "törvény keretei között" meghatározás kifejezetten arra utal, hogy a 13. § (2) bekezdésében konkrétan felsorolt kérdésekre vonatkozóan a II–III. fejezetekben (ezeken belül a megfelelő alcímekhez tartozóan) részletezett szabályok figyelembe vételével kell a közösség sajátosságaihoz igazodó előírásokat megállapítani.
Mindez a közös ügyekben történő döntések meghozatalát, végrehajtását és a végrehajtás ellenőrzését is egyszerűbbé, gyorsabbá és rugalmasabbá teszi, mert az alapító okirathoz szükséges egyhangú szavazat-aránnyal szemben, a szabályzathoz a már említett, az összes tulajdoni hányad szerinti több mint 50%-os szavazatarány elegendő.
Nem változik ugyanakkor a jogorvoslat lehetősége: a bírósági jogvédelemre vonatkozó általános rendelkezések alapján (42. §), a szervezeti-működési szabályzatot elfogadó közgyűlési határozat is megtámadható a bíróság előtt.
A széles körben, hosszú idő óta jelentkező igénynek tesz eleget a javaslat annak kimondásával, hogy a hatlakásosnál kisebb társasházak közössége dönthet a törvény szerinti szervezeti, működési rendelkezések alkalmazásáról. Ilyen döntés hiányában azonban ezekre a kérdésekre továbbra is a Ptk. osztatlan közös tulajdonra vonatkozó szabályai az irányadók.
A tulajdonostársak részére azonban – a kellő áttekintés érdekében – tizenöt nappal korábban meg kell küldeni a szabályzat tervezetét.
Annak érdekében, hogy a szabályzatot minden társasház közössége létrehozza, a törvény lehetővé teszi az írásbeli szavazást és előírja annak eredményéről a tulajdonostársak 8 napon belüli értesítésének kötelezettségét. Ha az írásos szavazás eredménytelen vagy a tulajdoni hányad 1/10-ének megfelelő tulajdonostársak módosító javaslattal élnek, a közgyűlést össze kell hívni.
Az írásbeli szavazás tekintetében a törvény hasonló megoldást alkalmaz a lakóépületben a nem lakás céljára szolgáló helyiségben megváltoztatni kívánt tevékenységgel kapcsolatos közgyűlési határozat meghozatalánál (19. §). Egyebekben az írásbeli szavazás lehetősége és módja kérdésében a részletes szabályokat a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani, a nyolc napos értesítési határidő azonban ezekre az esetekre is irányadó (40. §).
A javaslat már a szervezeti-működési szabályzatról szóló alapvető rendelkezések között utal a részközgyűlésekre is, amelynek részletes szabályait a 41. § tartalmazza.
A szervezeti-működési szabályzat módosításához, a megállapításához előírt szavazatarány szükséges és a szabályzatot, annak módosításait az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
A 16–22. §-okhoz
(A külön tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek)
A javaslat az általános polgári jogi elvnek megfelelően tartalmazza a külön tulajdonra vonatkozó tulajdonjog gyakorlásának fő szabályait, ugyanakkor a lakóépület rendeltetésének, a lakhatás nyugalmának biztosítása érdekében a korábbiakhoz képest egyértelműbb és részletesebb rendelkezéseket ír elő. Ezen kívül a tervezet – megszüntetve a korábbi ellentmondást – a lakásra és a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozóan egységes szavazatarányt ír elő.
Az új rendelkezések értelmében a közösség a lakás használatának, hasznosításának szabályait már nem az alapító okiratban, hanem a szervezeti-működési szabályzatban határozza meg. Ezek a szabályok a tulajdonjogot nem érintik, mert a lakás más célú (pl. irodai tevékenység végzése) használatáról vagy (például bérbeadás útján történő) hasznosításáról van szó és a korábban előírt egyhangú szavazat mellett a többség megalapozott igénye nem volt érvényesíthető. Amennyiben a jövőben a szervezeti-működési szabályzat előírását bármely tulajdonostárs megsérti (például a lakásban műhelyt üzemeltet), a közösség megalapozottan kérheti az e tevékenység végzésétől való eltiltást.
A javaslat további új rendelkezéseket tartalmaz a lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségek használatával, hasznosításával kapcsolatban. Az alapvető előírásokat a helyiségekre vonatkozóan is a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani. Ez lényegesen erősebb szavazatarányt jelent, mint az 1998-ban életbe lépett (a közgyűlés eseti döntéseire bízott, a tulajdoni hányad szerinti egyszerű többség 2/3-os szavazatához kötött és megismételt közgyűlésen is meghozható határozatra vonatkozó) szabályozás. Az új szavazatarány nagyobb jogbiztonságot jelent a helyiség tulajdonosa (vagy a bérlő, használó) számára is.
A lakáshoz képest azonban szükségszerű eltérés, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiség esetén a szabályzatban csak az alapvető előírásokat lehet megállapítani (pl. egyes élvezeti cikkeket árusító üzlet vagy kocsma nem üzemeltethető), míg a konkrét tevékenység megkezdését megelőzően – a szervezeti-működési szabályzathoz előírtakkal azonos szavazat mellett – külön közgyűlési határozatot kell hozni. A törvény előírja az írásbeli szavazás lehetőségét.
Tekintettel arra, hogy a nem lakás célú helyiségekben történő konkrét tevékenység végzése folyamatosan és leginkább a szomszédos tulajdonostársakat érinti, a törvény a közgyűlés igenlő határozatához előírja a közvetlenül érintett tulajdonosok többségi szavazatának meglétét is.
A társasház közössége a jövőben már nemcsak tiltó, hanem a tevékenység megkezdéséhez olyan hozzájáruló határozatot is hozhat, amelyben feltételként kiköti a környezet védelmének általános szabályairól szóló – az 1995. évi LIII. törvény felhatalmazása alapján kiadott – külön jogszabály lakóépületre vonatkozó előírásainak megtartását (a zaj- és rezgésterhelési határértékek megállapításáról szóló 8/2002. (III. 22.) KöM–EüM együttes rendelet).
Az előírások megszegése esetén a közös képviselő a törvényben előírt általános szabályok (50. §) alapján a környezetvédelmi hatóság, illetőleg az önkormányzat jegyzőjének eljárását kezdeményezi.
A javaslat a jogbiztonság érdekében a külön tulajdonon belül lévő közös tulajdonú épületrészek (1. § (2) bekezdése) ellenőrzése, fenntartása céljából kizárólag a közösség megbízottjának bejutására írja elő a tűrési kötelezettséget; a beavatkozással okozott kár megtérítésére a közösséget lehet kötelezni.
A javaslat – az építésügyi jogszabályokkal összhangban – egyértelműen meghatározza, hogy a külön tulajdonon belüli építési munkához mely esetben szükséges minden tulajdonostárs hozzájárulása és mely esetben nem kell a hozzájárulásukat megkérni.
A széles körben felmerült, megalapozott igények alapján új lehetőség, hogy a többi tulajdonostárs alapító okiratban megállapított közös tulajdoni hányadát nem érintő lakásmegosztás és lakásösszevonás esetén a változás ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetéséhez elegendő az alapító okirat összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű szavazattöbbséggel történő módosítása.
Az építtető köteles beszerezni a jogerős és végrehajtható építési és használatbavételi engedélyeket.
A külön tulajdon tekintetében a korábbi törvény szerinti egyes adatok (a tulajdonosváltozás, a tulajdonostárs lakcíme, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adata, a jogi személy nyilvános adata, a bérlő lakcíme és nyilvános adata, a bentlakó személyek száma) közös képviselőnek történő bejelentéséről az új törvény egy – lényeges – változást tartalmaz. A jövőben (az eseti közgyűlési határozat lehetősége helyett) a szervezeti-működési szabályzatban szabályozni kell, hogy ezeket az adatokat a tulajdonostársak kötelesek-e bejelenteni a közös képviselőnek. Ez az önkorlátozás továbbra sem ütközik a személyes adatok védelmének követelményébe; a közös képviselő az új tulajdonos részére közli a közös költség összegét, illetőleg a közüzemi szolgáltatás díját a bérlő, a bentlakók száma szerint számolja ki.
A bejelentési kötelezettség előírásának esetére a javaslat olyan időtartamot határoz meg, amelyen belül a közös költség hátralék keletkezése még kellő biztonsággal megelőzhető.
A jogbiztonságot szolgálja, hogy – összhangban a személyes adatok védelmének szabályait tartalmazó külön törvénnyel – a tulajdonostárs köteles a bérlőjét tájékoztatni a rá vonatkozó adat bejelentéséről, továbbá a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) felhatalmazást kap a jelzett adatokról történő nyilvántartás vezetésére. Nem utolsó sorban, a tartozását kiegyenlítő tulajdonostárs (volt tulajdonostárs), illetőleg bérlő (volt bérlő) adatát a közös képviselőnek haladéktalanul törölnie kell.
A 23–26. §-okhoz
(A közös tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek, a lakóépület házirendje)
A javaslat a közös költség megfizetésére új, részletes előírásokat tartalmaz. Ennek megfelelően a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani a tulajdoni hányadtól eltérő megfizetés esetén az érintett költség-nemeket és a számítás módját, a nem mérhető közüzemi szolgáltatásokra az elszámolás szabályait, felújítási alap képzése esetén a hozzájárulás mértékét és a felhasználás szabályait.
A javaslat meghatározza a közös képviselő feladatait a közös költség hátralék megfizetése érdekében és megjelöli a feladatok sorrendiségét (határidő tűzésével az adós tulajdonostárs felszólítása; a felszólítás eredménytelensége esetén a bíróságtól fizetési meghagyás kibocsátásának kérése; a földhivataltól jelzálogjog bejegyzésének kérése). A részletes szabályokat a szervezeti-működési szabályzatnak kell tartalmaznia.
A házirendről szóló új rendelkezések alapján a közösség a lakóépület sajátosságaihoz képest megállapítja a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka és más zajos tevékenység végzésének szabályait, mert ennek alapján tudnak érvényt szerezni a saját lakhatásuk nyugalmának.
Ez összefügg a nem lakás céljára szolgáló helyiségben az új tevékenység megkezdéséhez a külön zajvédelmi jogszabályok megtartásának feltételével történő hozzájárulás megadásával (18. § (3) bekezdése), azonban itt a zajos tevékenység végzésével kapcsolatos általános előírásokról van szó. A közösség az esti, éjszakai, a hétvégi, illetve a munkaszüneti napokra a külön (építésügyi, illetve zajvédelmi) jogszabályok figyelembe vételével korlátozhatja a lakhatás nyugalmát zavaró tevékenységek végzését. Ha a házirendben foglaltakkal ellentétes tevékenységet a külön tulajdonon belül felszólítás ellenére sem szüntetik meg és ez – adott esetben – csendháborítást jelent, a közös képviselő a hatóság eljárását kezdeményezi.
A házirend a közös tulajdonban lévő területek, helyiségek használatának szabályaira is kiterjed. Ennek keretében – az adott társasház jellemzőihez képest – előírható, hogy a közös területekről a tulajdonostárs saját maga köteles az általa okozott szennyezést eltávolítani, a közös területeken, helyiségekben (pinceterület, közös tárolóhelyiség, stb.) tűzveszélyes anyagokat tartani tilos, stb.
Az új rendelkezések lehetővé teszik azt is, hogy a házirendben, az annak szabályait megsértő tulajdonostárs (illetőleg a törvény 20. § (1) bekezdésének b) pontja alapján a vele együtt lakó személy vagy akinek a lakása használatát átengedte) felszólítására, illetőleg a közös képviselő ezzel kapcsolatos feladataira vonatkozó részletes előírásokat meghatározzák.
A 27–42. §-okhoz
(A társasház szervezete, általános rendelkezések, a közgyűlés)
A javaslat megtartja a már bevált jogintézményeket és rendelkezéseket.
A közösség legfőbb döntéshozó szerve továbbra is a közgyűlés, a közös ügyeket a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el és az 50 lakásosnál nagyobb társasházban kötelező a számvizsgáló bizottság megválasztása.
A jogbiztonság érdekében az új rendelkezések kimondják, hogy a legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot, illetve a számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk, továbbá az intézőbizottság elnökének a közös képviselővel azonos jogállása van.
A közgyűlés általános döntési jogköre tekintetében a törvény két pontosítást tartalmaz:
Az 1998-tól beiktatott "felmentvény" azonos a jóváhagyás fogalmával, a felmentvényhez külön jogkövetkezmény nem fűződik, ezért a 28. § c.) pont – és a kapcsolódó 48. § (2) bekezdés is – a közös képviselő (vagy az intézőbizottság) éves ügykezelő tevékenységének jóváhagyásáról rendelkezik.
A törvény 28. § d) pontja alapján – értelemszerűen – csak a szervezeti-működési szabályzat utalhat egyes ügyeket a közös képviselő (vagy az intézőbizottság), illetve a számvizsgáló bizottság hatáskörébe, mert az alapító okirat ilyen kérdéseket már nem szabályozhat.
A javaslat további pontosítást tartalmaz a jelzálogjoggal történő megterhelés tekintetében, mert – összhangban a törvény fő szabályaival – az adós tulajdonostársnak a külön tulajdona és ezzel együtt, a hozzá tartozó közös tulajdoni hányad is az adósság biztosítékát jelenti.
Új rendelkezés, hogy a javaslat a legalább hat hónapnak megfelelő összegű közös költságtartozás esetén teszi lehetővé a jelzálogjog bejegyzését, így ez alól az adós tulajdonostárs már nem mentesülhet azáltal, hogy a jelenlegi szabályozás szerinti egybefüggő hat hónap elteltét megelőzően törleszt.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló, 2000. január 1-jétől hatályos törvényi rendelkezésekhez igazodóan, a javaslat a jelzálogjog bejegyzéséhez és a törlési engedélyhez előírja a közgyűlési határozat vagy a közös képviselő rendelkezésének ügyvéd által történő ellenjegyzését. A jogbiztonság érdekében az adósság kifizetését követő nyolc napon belül a törlési engedélyt ki kell adni.
A javaslat – a Ptk. megfelelő rendelkezéseire utalva – meghatározza a tulajdonostárs közgyűlésen történő általános, illetőleg eseti meghatalmazásának szabályait.
A javaslat egyértelművé teszi, hogy a közgyűlés csak a meghirdetett napirendben szereplő ügyben hozhat érvényes határozatot és a határozatképességet minden egyes napirend megvitatását megelőzően ismételten vizsgálni kell.
A javaslat egyértelműen meghatározza, hogy mikor kell a tulajdonostársaknak a tulajdoni hányadok szerint számított egyhangú, az összes tulajdoni hányad szerinti 2/3-ados, illetőleg az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű szavazattöbbséggel határozatot hozni. Ebből adódóan a javaslat azt is kimondja, hogy minden más, konkrétan nem nevesített esetben a jelen lévők egyszerű szavazattöbbsége elegendő a határozat meghozatalához. Az egyszerű szavazattöbbség vonatkozik az éves beszámoló és költségvetés elfogadására, a közös költség viselésére, ezen belül arra is, hogy milyen felújítási munkákat kíván a közösség az adott évben elvégezni.
Mindez együttesen garantálja a döntések meghozatalának, azok végrehajtásának és az ellenőrzésnek az egységes törvényi feltételrendszer szerinti megvalósulását.
Az eredményes működés további biztosítékaként a tervezet előírja, hogy a meghozott határozatokról tulajdonostársakat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül kell értesíteni, szabályozza az írásbeli értesítés módját, valamint a részközgyűlések megtartásának szabályait is.
Fenntartja a javaslat a közgyűlési határozatok bíróság előtti megtámadására és ennek határidejére vonatkozó előírásokat.
A 43–51. §-okhoz
(Közös képviselő, illetőleg intézőbizottság, a számvizsgáló bizottság)
A közös képviselő (az intézőbizottság) korábbi feladatainak meghatározásán túlmenően, az új szabályok a közös képviselő feladatává teszik a közgyűlés határozatairól és azok végrehajtásáról a nyilvántartás (Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetését.
Az új rendelkezések előírják, hogy tulajdonosváltozás esetén a közös képviselő köteles írásban tájékoztatást adni a közös költség tartozás fennállásról és annak összegéről, valamint a vonatkozó közgyűlési határozatokról. Mindez eredményezi a közös tulajdon biztonságos fenntartását és azt is, hogy az eladó tulajdonostárs és a vevő már a szerződés előkészítése során tisztázza a külön tulajdont terhelő közös költségek viselését.
A törvény pontosítja a közös képviselő éves elszámolással és költségvetéssel összefüggő feladatait annyiban, hogy a korábban is szabályozott tulajdonostársankénti részletezés a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti részletezést is jelenti.
Garanciális szabály, hogy a közös képviselő – felmentése esetén – köteles a társasházra vonatkozó összes dokumentumot az új közös képviselő részére, a megválasztásától számított harminc napon belül átadni.
A javaslat nem változtat a közös képviselőre és az intézőbizottság elnökére, tagjaira vonatkozó kizáró okok előírásain, ugyanakkor ezeket a rendelkezéseket kiterjeszti a számvizsgáló bizottság tagjaira és elnökére.
Annak érdekében, hogy a számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasházak közössége is ellenőrizze a közös képviselő ügyintézését, a törvény felhatalmazást ad a tulajdonostársaknak, hogy a szervezeti-működési szabályzatban a közösség által felhatalmazott tulajdonostárs lássa el az ellenőrzési feladatokat.
Az 52–55. §-okhoz
(Társasház-kezelés, ingatlankezelés)
A javaslat meghatározza a társasházkezelő és az ingatlankezelő tevékenység feladatkörét. Egyúttal lehetőséget ad a tulajdonostársaknak arra, hogy ilyen képesítéssel rendelkező szakembereket bízzanak meg a lakóépületeik fenntartásával kapcsolatos tevékenység ellátására. Ezt a feladatot a közös képviselő is elláthatja, de a tulajdonostársak döntésétől függ, hogy a szakképesítés megszerzésére – a költségek megfizetése mellett – kötelezik-e a közös képviselőt.
A társasházkezelést, illetve az ingatlankezelést üzletszerűen végző személy, szervezet számára a külön jogszabályban meghatározott szakképesítés megszerzése kötelező, mert az ilyen tevékenység csak az épület, illetőleg az ingatlan fenntartásához kapcsolódó gazdasági, műszaki és jogi követelmények együttes ismeretében végezhető szakszerűen. Az említett külön jogszabály: a korábbi társasházi törvény felhatalmazása alapján, a szakképzésről szóló 1993. évi LXXVI. törvény rendelkezéseinek megfelelően 1999. július 13-án kiadott belügyminiszteri rendelet (a követelményrendszert az utóbb egységes szerkezetbe foglalt 16/2003. (IV. 18.) BM rendelet tartalmazza).
Az 56–59. §-okhoz
(Értelmező rendelkezések, a bírósági eljárás megelőzése, hatálybalépés)
A javaslat meghatározza a lakóépület fogalmát, egyértelművé teszi a fenntartás fogalmi körét és ehhez képest pontosítja a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások fogalmát. Ezen túlmenően a polgári peres eljárások lehetőség szerinti elkerülése érdekében utal a külön törvény (a 2003. március 3-án hatálybalépett 2002. évi V. törvény) szerinti permegelőző közvetítői eljárás igénybevételének lehetőségére.
A javaslat az új törvény hatálybalépése és alkalmazása időpontját úgy állapítja meg, hogy a hatálybalépésekor bejegyzett társasházak közösségének egy éves felkészülési idő álljon rendelkezésre a szervezeti-működési szabályzat megalkotásához, módosításához, illetőleg a közös képviselő számára a közgyűlési határozatokról történő nyilvántartás vezetésének megkezdéséhez.
A 60–64. §-okhoz
(Átmeneti rendelkezések)
A törvény – másfél éves átmeneti időtartamot biztosítva – lehetőséget ad az önkormányzati tulajdonból átalakult társasházak közössége számára, hogy az alapító okirat törvénysértő előírásait minősített szavazattöbbséggel módosítsa.
E mellett a törvény hatálybalépésekor már bejegyzett társasházak közössége számára – határidő megjelölése nélkül – további lehetőség a külön tulajdont nem érintő számítási hibák és más nyilvánvaló elírások egyszerű szavazattöbbséggel történő kijavítása.
Mindkét eset a bírósági eljárások elkerülését szolgálja, azonban a törvény hatálybalépése után alakuló társasházakra ezek az átmeneti rendelkezések már nem alkalmazhatók.
A javaslat lehetővé teszi azt is, hogy a hatálybalépésekor bejegyzett társasházak közössége lakásszövetkezetté alakuljon. Ehhez azonban valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, mert a közös tulajdonban lévő épületrészeknek a lakásszövetkezet, mint jogi személy tulajdonába adása egyúttal a társasházban meglévő tulajdoni hányadok megszüntetését jelenti. A törvény hatálybalépését követően már a megalakuláskor kell a tulajdonosoknak eldönteni, hogy milyen tulajdoni formát (osztatlan közös tulajdon, társasház vagy lakásszövetkezet) választanak.
_