PK BH 1975/268
PK BH 1975/2681
1975.06.01.
Lakásbérletnek cserelakás felajánlásával történt felmondása esetén, ha a bérelt és a cserelakás alapterülete lényegesen eltér egymástól és a bérlő bútorzata sem helyezhető el a felajánlott lakásban, ezek a körülmények alapul szolgálhatnak annak megállapítására, hogy a cserelakás nem megfelelő [1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 77. § (1) bek. a) és c) pont].
A felperes 1973. október 3-án cserelakás biztosítása mellett felmondotta az alperesek lakásbérleti jogviszonyát. Azt adta elő, hogy az alperesek által bérelt ingatlannak ő a haszonélvezője s a felmondott lakásra édesanyja számára tart igényt. Egyben cserelakásként felajánlotta az alpereseknek a lakásügyi hatóság által az édesanyjának kiutalt tanácsi bérlakást.
Az alperesek a felmondást nem fogadták el. A felperes keresetében a felmondás érvényességének a megállapítását és azt kérte, hogy a bíróság kötelezze az alpereseket a bérelt lakás kiürítésére és a cserelakásba történő átköltözésre.
Az elsőfokú bíróság a keresetnek helyt adott. Megállapította, hogy az alperesek jelenlegi lakásának alapterülete 72 négyzetméter, a cserelakás alapterülete pedig csupán 49 négyzetméter. Miután azonban mindkét szobában beépített szekrények vannak, ezek a lakás alapterületét növelik, illetőleg a kisebb alapterületet pótolja az, hogy a lakás magasabb komfortfokozatú, továbbá tanácsi bérlakás. Annak a ténynek, hogy az alperesek a felajánlott lakásban bútoraikat – azok mérete stb. miatt – nem tudják elhelyezni, az ügy eldöntése szempontjából nem tulajdonított jelentőséget. Megállapította azt is, hogy a II. r. alperes bal lába “trombózisos”, egészségügyi szempontból azonban a nevezett számára a II. emeleti lakást nem találta hátrányosabbnak.
Az elsőfokú ítélet ellen az alperesek fellebbeztek. A másodfokú bíróság ezután az alperesek lakásában helyszíni szemlét tartott annak megállapítása végett, hogy nevezetteknek milyen bútorzatuk van, majd igazságügyi orvos szakértői véleményt szerzett be a II. r. alperes egészségi állapotára nézve. Ezt követően hozott ítéletével az elsőfokú ítéletet helybenhagyta. Nem tartotta megalapozottnak az alpereseknek azt a kérelmét, hogy a sebész szakértő helyett belgyógyászorvos szakértő véleményét is szerezze be a bíróság. Megállapította, hogy az alperesek a cserelakásban a bútorzatukat nem tudják elhelyezni, ennek körülménynek azonban nem tulajdonított jelentőséget. Úgy találta, hogy “a felperesi oldalon levő indokok a nyomósabbak”.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás megalapozott.
Olyan esetben, amikor a bérbeadó cserelakást ajánl fel, és felmondása érvényességének a megállapítását kéri, vita esetén a megfelelőség vizsgálatánál figyelembe kell venni mindkét lakás komfortfokozatát, alapterületét, műszaki állapotát s egyebek mellett még azt is, hogy a bérlő egészségügyi szempontból nem kerül-e hátrányosabb helyzetbe [1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet (R.) 77. § (1) bek. a) és c) pontjai].
Ha a bérelt és a cserelakás alapterülete lényegesen eltér egymástól és emellett a bérlő (bérlők) bútorzata sem helyezhető el a felajánlott cserelakásban, ezek a körülmények önmagukban is alapul szolgálhatnak annak megállapítására, hogy a cserelakás nem megfelelő.
Különösen a lakószobák alapterületének egybevetésénél lehet jelentősége az alapterületben mutatkozó különbségeknek, mert az egyébként rendeltetésszerűen használható mellékhelyiségek alapterületénél a régi típusú és az újonnan épült lakások tervezésénél – köztudomás szerint – számottevő eltérés van. Ez azonban a lakás megfelelő használhatóságát általában kevésbé befolyásolja.
A lakószobák alapterületének kisebb terjedelmű, modern tervezésénél szerepe van a beépített szekrényeknek s egyéb bútoroknak, amelyek a lakószoba kihasználásának lehetőségeit előnyösen befolyásolhatják, s az alapterületi terjedelem csökkenését enyhíthetik.
Éppen ezért vizsgálni kellett volna azt, hogy a bérelt lakásban levő szobák alapterületével szemben a cserelakásban levő szobák alapterülete miként alakul.
A bérbeadó és a bérlő viszonylatában kizárólag a bérbeadó érdeke az, hogy cserelakás felajánlása mellett a bérlőt kimozdítsa a bérleményből. Ebből is az következik, hogy a felmondás érvényességének megállapítása esetén a bérlőt olyan helyzetbe kell hozni, hogy anyagi hátrányt ne szenvedjen. Téves tehát a perben eljárt bíróságoknak az a jogi álláspontja, hogy a felek közötti jogvita elbírálásánál nincs jelentősége annak, hogy az alperesek bútorzatukat nem tudják megfelelően elhelyezni a felajánlott cserelakásban.
Amennyiben tehát egyéb körülmények lehetővé tennék a felmondás érvényességének a megállapítását, akkor is megilleti az alpereseket annak a többletkiadásnak a megtérítése, amely a bútorcserével kapcsolatban indokoltan felmerül.
Az igazságügyi orvos szakértő a II. r. alperesnél fixált magas vérnyomást, idült vesemedence- és húgyhólyaggyulladást, sokízületi meszes elfajulást, hormonfunkciózavart, kiváltásos ideggyengeséget, valamint lábtrombózis és alhasi műtét utáni állapotot állapított meg. Ennek ellenére olyan szakvéleményt adott, hogy a földszinti bérelt lakással szemben a II. emeleten felajánlott cserelakás használata a II. r. alperes számára egészségügyi szempontból nem hátrányosabb. Ezután a II. r. alperes becsatolta a belgyógyászati szakrendelés igazolását, amely szerint a II. r. alperesen lépcsőjáratás után EKG-vizsgálatot végeztek, s megállapították, hogy a terhelés hatására koszorúér-elégtelenségre, illetve szívizom vérellátási zavarra utaló elváltozások jelentkeztek. A betegség teljes gyógyulására kilátás nincsen, a panaszok és tünetek progressziójának veszélye fennáll, amelyeket a fizikai megterhelés (pl. lépcsőn járás) gyorsíthat.
A szakvélemény a belgyógyászati szakrendelésen megállapított tényekkel ellentétes, az igazságügyi orvos szakértőnek a tárgyaláson adott véleménye aggályos, a szakértőnek a belgyógyászati szakrendelésen kiállított igazolással kapcsolatos meghallgatása hiányosan történt. Ezért a Pp. 182. §-ának (3) bekezdése alapján fel kell hívni az igazságügyi orvos szakértőt, hogy a belgyógyászati szakrendelésen megállapított tényekkel kapcsolatban adjon részletes és mindenre kiterjedő felvilágosítást. Egyben indokolja meg, hogy a II. r. alperesnél jelentkező egészségi károsodás és betegségek mellett miért nem találja hátrányosnak azt, hogy a korábbi földszinti lakás helyett a II. emeleten levő lakást lépcsőn kell megközelítenie. Ha pedig a meghallgatás nem vezet eredményre, a vélemény felülvizsgálatát kell elrendelni [Pp. 182. § (4) bek.].
Egyébként a perben eljárt bíróságok azt sem vizsgálták, hogy a felperest valóban megilleti-e a haszonélvezeti jog és ehhez képest a bérbeadói jogokat gyakorolhatja-e. Ezenkívül nem állanak rendelkezésre adatok arra nézve sem, hogy a cserelakásban levő szobák alapterülete eléri-e a 12 négyzetmétert, s így mindkettőt szobának vagy az egyiket csupán félszobának lehet-e minősíteni.
(Legf. Bír. P. törv. V. 20 673/1974. sz.)
1
Megjelent a Bírósági Határozatok 1975. évi 6. számában.
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás