PK BH 1975/310
PK BH 1975/3101
1975.07.01.
Lakásbérlet cserelakás felajánlásával történt felmondása esetén a felmondott lakás és a csereként felajánlott lakás között mutatkozó alapterületbeli különbséget a megfelelőség vizsgálata körében kiegyenlítheti a nagyobb szobaszám és a magasabb komfortfokozat [1/1971. (II. 8.) Kormány rendelet 77. § (2) bek.].
Az alperesek által bérelt két és fél lakószobából, valamint mellékhelyiségekből álló öröklakás a felperes tulajdona. Ugyanabban a városban, de másik kerületben fekvő három szobából és mellékhelyiségekből álló szövetkezeti lakás a felperes házastársának a tulajdona.
A felperes 1972. augusztus 9-én az alperesek lakásbérleti jogviszonyát 1972. szeptember 30. napjára felmondta, és cserelakásként felajánlotta a házastársának tulajdonában álló lakást. A felmondásához csatolta házastársának nyilatkozatát arról, hogy az alperesek részére bérbe adja a cserelakást. Az alperesek a felmondást nem fogadták el.
A felperes keresetlevelében a felmondás érvényességének a megállapítását kérte.
Az alperesek arra hivatkoztak, hogy a felajánlott cserelakás alapterületénél, valamint a településen belüli fekvésénél fogva számukra nem megfelelő.
Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította.
Az ítélet ellen a felperes élt fellebbezéssel.
A másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet helybenhagyta. Rámutatott arra, hogy az alperesek részére felajánlott cserelakás azért nem megfelelő, mert a felmondott lakás alapterülete a loggiát is figyelembe véve 93 négyzetméter, a felajánlott lakásé pedig csak 72 négyzetméter, tehát a két lakás alapterülete között 23%-os különbség van. A felajánlott cserelakás szobái kisebbek a felmondott lakás szobáinál. Ezen kívül figyelembe vette azt is, hogy a felmondott lakás zöldövezetben van, a felajánlott cserelakás pedig nem ilyen környezetben épült.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás megalapozott.
A felperes által felajánlott cserelakás három lakószobából, hallból, konyhából, fürdőszobából, különálló WC-ből és egy gardróbszobából áll. A lakáshoz egy 4 négyzetméteres loggia is tartozik. Ezt is hozzászámítva a lakás alapterülete 72 négyzetméter.
A felperes 1972. augusztus 9-én közölte a felmondást az alperesekkel. Abban az időben az alperesek családja négytagú volt. Az alperesek által bérelt lakás két és fél szobás. Ezzel szemben a felajánlott cserelakás háromszobás, tehát teljes mértékben kielégíti az alperesi család lakásigényét, annál is inkább, mert az 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet (R.) 77. §-ának (2) bekezdésében írt rendelkezések szerint a bérlő olyan szobaszámú lakásra tarthat igényt, mint az általa használt lakás. Az alperesek jelenleg bérelt lakása évtizedekkel ezelőtt épült, kevésbé korszerű létesítményekkel ellátott, a régebbi építési módnak megfelelő nagyobb alapterületű helyiségekkel rendelkezik. Ezzel szemben a felajánlott cserelakás modern kivitelezésű, az alperesek bérleményéhez képest magasabb komfortfokozatú, mert távfűtéses. Így a felmondott és a csereként felajánlott két lakás között mutatkozó alapterületi különbséget messzemenően kiegyenlíti a nagyobb szobaszám és a magasabb komfortfokozat, annál is inkább, mert a felmondás időpontjában, a bérleményben lakó négy személynek a cserelakáson belüli elhelyezését a három külön bejáratú lakószoba megfelelően biztosítja.
Az R. 77. §-ának (3) bekezdése értelmében szabadon álló (kertes) épületben levő lakás helyett zártsorú épületben felajánlott lakás is megfelelő, ha az előírt egyéb feltételekkel rendelkezik. Azt a körülményt tehát, hogy a cserelakás nem zöldövezetben van, a lakás megfelelőségének elbírálásánál a másodfokú bíróságnak figyelmen kívül kellett volna hagynia.
Az előadottak alapján a Legfelsőbb Bíróság a cserelakás megfelelőségét és a felmondás érvényességét megállapította.
Az R. 78. §-ának (1) bekezdésében foglaltak szerint a bérlő – egyebek mellett – igényt tarthat arra, hogy a bérbeadó térítse meg részére a lakásváltoztatással kapcsolatban felmerült indokolt költségeit.
A cserelakás felajánlása mellett közölt felmondás a bérbeadó érdekkörében jelentkező jogok érvényesítését célozza. Éppen ezért az alperesek nem csupán arra tarthatnak igényt, hogy részükre a felperes a költözködési költségeket megtérítse, hanem ezen kívül felszámíthatják azokat az átalakítási és egyéb költségeket is, amelyek a változott méretű és beosztású lakás birtokbavételével összefüggésben merülnek fel.
A fent kiemelt körülményekre tekintettel ilyen esetekben a lakáscserére kötelezett bérlő egyidejű teljesítésre tarthat igényt. Az alperesek tehát a jelenleg bérelt lakás kiürítésére azzal egyidejűleg kötelezhetők, hogy a felperes az általa szorgalmazott lakáscsere folytán felmerült indokolt kiadásokat és egyéb költségeket az alperesek részére megtéríti.
A perben eljárt bíróságok eltérő jogi álláspontjuk folytán nem vizsgálták, hogy az alperesek a lakásváltoztatással kapcsolatban milyen indokolt kiadásokat és költségeket számíthatnak fel. Ezért a Legfelsőbb Bíróság csupán a megfelelőség tárgyában hozott határozatot, s a fenti körülmények tisztázása végett az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította [Pp. 274. § (3) bek.].
(Legf. Bír. P. törv. V. 20 585/1974. sz.)
1
Megjelent a Bírósági Határozatok 1975. évi 7. számában.
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás