PK BH 1975/465
PK BH 1975/4651
1975.10.01.
A lakásbérleti jogviszonynak az épület kisajátítása folytán bekövetkezett megszűnése esetében a bérlő a beruházásai címén a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint érvényesíthet megtérítési igényt a bérbeadó volt tulajdonossal szemben. Ilyen esetben a bíróságnak azt kell vizsgálnia, hogy a bérbeadó volt tulajdonos a beruházások folytán valóban jutott-e a volt bérlő rovására jogalap nélkül vagyoni előnyhöz [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 361. §].
A felperes és házastársa mint bérlőtársak 1957. május 14-én költöztek a perbeli, akkor még állami tulajdonban levő házingatlan egyik két szobából és mellékhelyiségekből álló komfortos lakásába. Az ingatlant 1958-ban az állami tulajdonbavétel alól mentesítették, és az alperesek lettek a tulajdonosok. Az ingatlant a tanács kerületi hivatalának igazgatási osztálya az 1973. december 10. napján kelt határozatával kisajátította.
A kisajátított házingatlanban több lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség volt. A felek a kisajátítási kártalanítás összegére – a telek értékét kivéve – egyezséget kötöttek. Eszerint a kártalanítás összege a lakottság címén visszatartott 243 603 Ft összegen felül 525 608 Ft, ezenkívül a kisajátító a három bérlő részére cserehelyiséget biztosít. Később a bíróság a kisajátítót a telekérték után további 72 000 Ft megfizetésére kötelezte.
A felperes a keresetében előadta, hogy amíg az ingatlan állami tulajdonban volt, az udvarról bevezette a gázt a konyhába, 1969-ben a fürdőszobában a fürdőkályhát kicseréltette boylerra, az egyik szobába pedig a kályha helyett konvektort szereltetett be. A felperes arra hivatkozott, hogy beruházásai következtében az alperesek 9160 Ft-tal magasabb kártalanítási összeget kaptak, ezért arra kérte kötelezni az alpereseket, hogy 7883 Ft-ot jogalap nélküli gazdagodás címén fizessenek meg.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Azzal védekeztek, hogy a szerelési munka egy részét a felperes akkor végezte el, amikor az ingatlan állami tulajdonban volt. Az átalakításhoz sem ők, sem jogelődjük nem járult hozzá, ezért a felperes magatartása jogellenes volt. Éppen ezért nem támasztott velük szemben bérbeszámítási igényt még az új lakbér bevezetése alkalmával sem. Az átalakítás következtében a lakás komfortfokozata nem emelkedett, mert a lakás korábbi állapota alapján is komfortosnak minősült.
A bizonyítási eljárás lefolytatása után a járásbíróság arra kötelezte az alpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg a felperesnek 3400 Ft-ot és annak 1974. január 21. napjától évi 5%-os kamatát havi 297 Ft-os részletekben, továbbá 500 Ft perköltséget.
Az ítélet indokolása szerint a konvektor beépítése 3400 Ft-ba került. Bár az alperesek tagadták, hogy ehhez hozzájárultak, megállapítható azonban, hogy a beépítésről tudtak, mert a lebontott cserépkályhát ők adták el és a felemelt lakbért is felvették a felperestől. Az egyéb munkák elvégzéséhez az alperesek nem járultak hozzá, ezért a felperes további megtérítésre nem tarthat igényt.
Fellebbezés folytán a megyei bíróság a marasztalás összegét 7903 Ft-ra, a perköltség összegét pedig 900 Ft-ra emelte fel, és az alpereseket 320 Ft fellebbezési költség megfizetésére is kötelezte.
A másodfokú bíróság ítéletének indokolásában kifejtette, hogy ha a bérleti jogviszony másképpen szűnt volna meg, lehetőség lett volna az eredeti állapot visszaállítására. Mivel erre a kisajátítás folytán nem kerülhetett sor, a felperes a Ptk. 361. §-a alapján az alperesektől az alaptalan gazdagodás erejéig megtérítést követelhet. Nincs jelentősége annak, hogy a felperes a munka elvégzéséhez kérte-e annak idején a tulajdonosok hozzájárulását. Mivel a szakértő véleménye szerint a kártalanítási összeget a felperes által végzett beruházás figyelembevételével határozták meg, és ennek következtében az alperesek 16 391 Ft-tal magasabb összeghez jutottak, a felperes keresete megalapozott.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos.
A felperes lakásbérleti jogviszonya a kisajátítás folytán megszűnt. A lakásbérleti jogviszony megszűnése után a felperest megillette az a jog, hogy a saját költségén létesített lakásberendezéseket leszerelje és elvigye. Ha ezt a jogát a kisajátítás folytán nem gyakorolhatta, nincs akadálya annak, hogy a bérbeadóval szemben a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint igényeljen megtérítést. Ez az igény akkor is érvényesíthető, ha a bérbeszámításra nem volt lehetőség, vagy a bérbeszámítás érvényesítésével a bérlő elkésett.
A felperesnek a Ptk. 361. §-ának (1) bekezdésére alapított igénye azonban csak akkor lehet alapos, ha az alperesek a felperes rovására jogalap nélkül jutottak vagyoni előnyhöz.
A perben eljárt bíróságok nem tisztázták, hogy az alperesek jutottak-e vagyoni előnyhöz a felperes beruházásai folytán.
A városi tanács kerületi hivatalának igazgatási osztálya által hozott határozatból az tűnik ki, hogy a kisajátítást kérő az alperesekkel egyezséget kötött a zöldkárért, a lakóépületért és a melléklétesítményekért felajánlott összegre, nem kötöttek egyezséget viszont a telekértékre nézve.
A határozat a lakóépületért – a 40% levonásával – 410 405 Ft kártalanítást jelöl meg, nincs azonban részletezve, hogy a lakóépületnél mit vettek figyelembe. Az érdekelt személyek részletes meghallgatásával kellett volna tisztázni, hogy az egyezségi tárgyalás során a felperes beruházásait figyelembe vették-e, és ha igen, akkor a kártalanítás összegének megállapításánál ennek mennyiben volt szerepe.
Jogszabálysértő és megalapozatlan a másodfokú bíróságnak az a döntése, amellyel a felperes számlával igazolt költségeit teljes egészében a felperes javára ítélte meg.
A Ptk. 361. §-a (1) bekezdésének alkalmazásánál nem azt kell vizsgálni, hogy mennyi a beruházás összege, hanem azt, hogy a beruházás következtében milyen mértékű vagyoni előnyhöz jut a másik fél. Ezért nem a beruházás összegét kell a jogosult részére megítélni, hanem a másik féltől azt a vagyoni előnyt kell megvonni – ha van ilyen –, amelyhez jogalap nélkül jutott.
Az alperesek esetében azt a kérdést, hogy jogalap nélkül jutottak-e vagyoni előnyhöz, a kisajátításban érdekelt személyek részletes meghallgatásával, szakértő bevonásával kellett volna tisztázni. A perben beszerzett szakértői vélemények ellentmondásosak, homályosak, a perbeli jogvita eldöntésénél kellő alapul nem szolgálhatnak. A Pp. 182. §-ának (3) bekezdésében foglaltakat kellett volna a szükséges tények tisztázása érdekében alkalmazni. Abban az esetben, ha az egyezségi tárgyalás során a felperes beruházásainak nem volt jelentősége, akkor a felperes a beruházásokat saját kockázatára végezte el és megtérítést nem igényelhet.
Az új eljárásban bírói mérlegelés tárgya lehet az is, hogy a felperes beruházásai kizárólag a saját érdekkörében jelentkeztek, a kisajátítás után pedig másik megfelelő cserelakáshoz jutott.
(Legf. Bír. P. törv. II. 20 995/1974. sz.)
1
Megjelent a Bírósági Határozatok 1975. évi 10. számában.
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás