PK BH 1976/105
PK BH 1976/105
1976.03.01.
Ha a tulajdonostársak a házingatlan használatát egymás között természetben megosztották, a tulajdonostársnak a saját kizárólagos használatában levő rész bérlőjéhez intézett felmondását a másik tulajdonostárs nyilatkozatának hiánya miatt alaki szempontból nem lehet kellékhiányosnak minősíteni [1/1971. (II. 8.) Korm. sz. r. 76. §].
A D-ben levő házingatlan a felperesek és a perben nem szereplő L. S. és feleségének a közös tulajdona. A tulajdonostársak az ingatlan birtokát és használatát egymás között megosztották. A házban összesen négy lakás van, az egyik lakásban L. S. és felesége lakik, három szoba-konyhás lakással, valamint egy nyári konyhával pedig a felperesek rendelkeznek. Ez utóbbi lakások egyikében a felperesek laknak, az egyik szomszédos lakás bérlője az alperes, a harmadik lakásban pedig M. J-né lakik, s e mellett épült a nyári konyha.
M. J-né a lakásból elköltözött. A felperesek az 1973. november 14-én kelt ajánlott levelükben az alperes bérleti jogviszonyát az 1/1971. (II. 8.) Korm. sz. rendelet 76. §-ában foglalt rendelkezések alapján felmondották s egyidejűleg cserelakásként felajánlottak M. J-né lakását. Ily módon akarták a felperesek elérni azt, hogy lakásuk alapterületét megnöveljék, az alperes lakását ugyanis saját lakásukhoz kívánták hozzácsatolni.
Az alperes lakása egy szobából, konyhából és kamrából áll, alapterülete 34,73 négyzetméter. A felajánlott cserelakásban is azonos rendeltetésű helyiségek vannak, ez utóbbi lakás alapterülete azonban kisebb (28,10 négyzetméter).
Az alperes a felmondást nem fogadta el, hivatkozott arra is, hogy a felajánlott cserelakás falai nedvesek.
A felperesek keresetlevelükben a felmondás érvényességének megállapítását kérték.
A bizonyítási eljárás során meghallgatott szakértő véleménye szerint átalakítással lehetne csak kialakítani a cserelakást oly módon, hogy az a felmondott lakással „egyenértékű”-vé váljék. Felvetette azt a lehetőséget is, hogy a nyári konyhából és a cserelakás mellékhelyiségeiből ki lehetne alakítani olyan alapterületű lakást, amely az alperes jelenlegi lakásához viszonyítva megfelelő.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Hivatkozott arra, hogy a felajánlott lakás nem megfelelő, „új lakás kialakításához pedig nem járul hozzá”.
Az első fokú bíróság a keresetet elutasította. Az ítélet indoklása szerint a felajánlott lakás nem megfelelő és nincs lakható állapotban, a hiányosságokat pedig nem lehet utólag pótolni, mert a lakásnak a felmondás időpontjában kell megfelelőnek és beköltözhetőnek lennie.
Az ítélet ellen a felperesek fellebbeztek. Arra hivatkoztak, hogy a lakást azért nem hozták lakható állapotba, mert az alperes kívánságának megfelelően akarják azt átalakítani.
A felperesek a másodfokú eljárás során a nyári konyhából és a felajánlott lakás konyhájából s kamrájából új lakást alakítottak ki, amelynek az alapterülete az alperes lakásának az alapterületével csaknem azonos.
A másodfokú bíróság az első fokú bíróság ítéletét megváltoztatta, a felmondás érvényességét megállapította és arra kitelezte az alperest, hogy lakását adja a felperesek birtokába, egyben foglalja el a felperesek által kialakított szoba-konyha-kamrás lakást, továbbá fizessen meg 1200 Ft perköltséget. Ítéletének indoklása szerint a cserelakás megfelelőségét nem érinti, ha a felmondáskor meglevő hiányosságokat a bérbeadó a felmondás érvényességét megállapító per folyamán pótolja. A kialakított lakás megfelelő. Nem látta megalapozottnak azt az alperesi kifogást, hogy a felajánlott lakás nedves.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás megalapozott.
Nem állami lakás felajánlása esetén az 1/1971. (II. 8.) Korm. sz. rendelet (R) 76. §-a (3) bekezdésének b) pontja értelmében a felmondáshoz csatolni kell a bérbeadó nyilatkozatát arról, hogy a felajánlott lakást milyen feltételek mellett hajlandó a kiköltöző személy részére bérbe adni.
A perbeni ingatlannak nemcsak a felperesek, hanem a perben részt nem vevő L. S. és felesége is társtulajdonosai. A csatolt iratokból azonban megállapítható, hogy a társtulajdonosok között már korábban megállapodás létesült a perbeli ingatlan használatára. E szerint pedig az alperes által bérelt lakrész és a felajánlott cserelakás feletti birtoklási és hasznosítási jog kizárólagosan a felpereseket illeti meg. Így tehát csupán azért, mert a felperesek a felmondásukhoz nem csatolták L. S-nek és feleségének olyan nyilatkozatát, hogy hajlandók a felajánlott lakást az alperesnek bérbe adni, a felmondást alaki szempontból nem lehet kellékhiányosnak tekinteni.
Helytállóan hivatkozik a másodfokú bíróság az R. 76. §-ára alapított felmondással kapcsolatban arra, hogy a felmondáskor a cserelakás meglevő kisebb hiányosságait a bérbeadó a felmondás érvényességét megállapító per folyamatban léte alatt pótolhatja.
Jelen esetben azonban a felperesek nem a felajánlott cserelakás kisebb jelentőségű hiányosságát pótolták, hanem az eredetileg felajánlott cserelakás helyett részben térbelileg is másutt fekvő lakrész felhasználásával, teljesen új, olyan lakást alakítottak ki, amely a felmondólevélben megjelölt cserelakással nem azonos. Így a másodfokú ítéletben megjelölt cserelakás felajánlása a felmondólevélben nem is szerepelt, a felmondás érvényességét tehát ez okból nem lehetett volna megállapítani.
Ezen túlmenően a másodfokú bíróság azt sem tisztázta, hogy a felperesek által kialakított „cserelakás” használatba vételére az építésügyi hatóság adott-e engedélyt.
Az előadottakra tekintettel a Legfelsőbb Bíróság – a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján – a másodfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte, egyben az első fokú bíróság ítéletét helyben hagyta. Végül a pervesztes felpereseket a fellebbezési eljárási költség megfizetésére is kötelezte (Pp. 78. §). (Legf. Bír. P. törv. V. 20. 532/1975. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás