PK BH 1976/152
PK BH 1976/152
1976.04.01.
Ha a vételi ajánlatban megjelölt vételár magasabb az írásbeli szerződésben feltüntetett vételár összegénél, és a felek szerződési akarata arra irányult, hogy a tulajdonjog átruházása a magasabb összeg ellenében történjék, az elővásárlási jog gyakorlása tekintetében is ez a magasabb érték az irányadó [Ptk. 145.§ (2) bek.].
A felperesek és a II. r. alperes közös tulajdonában álló házasingatlan 1/4-1/4 részben a felperesek, további 2/4 részben pedig a II. r. alperes tulajdona.
A II. r. alperes a 2/4 tulajdoni illetőségét 125 000 Ft vételárért az 1972. november 28-án kelt megállapodással eladta a beavatkozóknak. A tulajdonjog bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződést csak 1973. április 12-én készítették el, ebben azonban a vételárat csupán 70 000 Ft-ban tüntették fel. Az eladó kötelezte magát arra, hogy a házingatlannak általa lakott részét 1973. május 1-ig kiürítve átadja a vevőknek.
Az 1973. április 13-án kelt levelében a II. r. alperes ügyvédje közölte a felperes tulajdonostársakkal, hogy ügyfele 70 000 Ft vételárért eladta illetőségét a beavatkozóknak. Egyúttal felhívta a felpereseket annak nyolc nap alatti bejelentésére, hogy elővásárlási joguk felől nyilatkozzanak, s ha jogukkal élni kívánnak, a 70 000 Ft vételárat nyolc nap alatt helyezzék letétbe.
A felperesek 1973. április 20-án közölték, hogy elővásárlási jogukkal élnek, egyidejűleg a 70 000 Ft vételárat letétbe helyezték.
A II. r. alperes és a beavatkozók 1973. április 24-én bejelentették, hogy a szerződéstől elállnak és közölték azt is, hogy álláspontjuk szerint ennek következtében a felpereseknek az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozata hatálytalanná vált.
A felperesek azonban az elővásárlási jog gyakorlása folytán a szerződéshez ragaszkodtak, egyúttal a 32/1971. (X..5.) Korm. sz. rendelet 4. §-ára figyelemmel az ingatlan szerzésére vonatkozó korlátozás alól felmentést kérték. Az illetékes megyei tanács elnöke 1974. január 23-án a felmentést megadta.
A beavatkozók 1973. augusztusában a megvett házrészből kiköltöztek és pert indítottak a II. r. alperes ellen, amelyben követelték a kifizetett vételárrészlet visszafizetését és beruházásaik megtérítését.
Ez utóbbi perben a bíróság az 1974. március 28-án kelt jogerős ítéletében megállapította, hogy a vételár 125 000 Ft volt és arra kötelezte az alperest, hogy a vevők által teljesített fizetés, valamint a beruházásaik térítése fejében fizessen meg a beavatkozóknak 90 364 Ft-ot és járulékait, minthogy a szerződéstől a felek elálltak.
A jelen perben – többször módosított keresetükben – a felperesek végül is annak megállapítását kérték, hogy elővásárlási joguk gyakorlása folytán a perbeli ingatlan 1/2 illetőségének tulajdonjoga őket megilleti. Kérték a II. r. alperesnek tulajdonjoguk telekkönyvi bejegyzésének tűrésére és az alpereseknek arra kötelezését, hogy az „ingatlanilletőségüket” 15 nap alatt ürítsék ki.
Kérték annak kimondását is, hogy az alperesek elhelyezésükről maguk kötelesek gondoskodni.
Az első fokú bíróság azt állapította meg, hogy a felperesek 1973. április 13-án elővásárlási jogukat az 1973. április 12-én kelt szerződésben foglalt feltételek elfogadásával jogszerűen gyakorolták. Megállapította, hogy a szerződés a peres felek között az írásbeli adásvételi szerződésben megjelölt 70 000 Ft vételár mellett jött létre.
A másodfokú bíróság helyben hagyta az első fokú ítéletet.
Mindkét fokú bíróság azt állapította meg, hogy elővásárlási jog gyakorlása esetén nincs jogi lehetőség arra, hogy az eladó az írásbeli szerződésben feltüntetett vételárnál magasabb összeget követelhessen.
A mindkét fokú bíróság ítélete ellen emelt törvényességi óvás megalapozott.
A forgalmi életben többször előfordul, hogy a szerződő felek – rendszerint az alacsonyabb vagyonátruházási illeték kiszabása végett – az írásbeli szerződésben a tényleges vételárnál alacsonyabb összeget tüntetnek fel. Ilyenkor merül fel az a kérdés, hogy az elővásárlásra jogosult milyen feltételek mellett gyakorolhatja jogát.
A szerződés a felek egyező akaratnyilvánításával jön létre, tehát elsősorban azt kell vizsgálni, hogy az eladó és a tulajdonostársak körén kívül álló személytől eredő vételi ajánlatnak mi volt a valóságos tartalma. Ha a vételi ajánlatban megjelölt vételár magasabb az írásbeli szerződésben feltüntetett vételárnál, és a felek szerződési akarata arra irányul, hogy az ingatlan elidegenítése a magasabb vételáron történjék, az elővásárlási jog gyakorlásánál is ezt az értéket kell figyelembe venni. Ezzel ellentétes jogértelmezés azzal az eredménnyel járna, hogy a társtulajdonos – a kívül álló személytől eredő vételi ajánlattal szemben – a forgalmi értéket el nem érő vételár megfizetésével megszerezheti az eladott ingatlanilletőség tulajdonjogát s ily módon illetéktelen vagyoni előnyhöz jutna. Ezért az említett esetben az elővásárlási joggal rendelkező személy a tulajdonostársak körén kívül eső vevő által tett tényleges ajánlatnak megfelelően csak a valóságos forgalmi értéknek megfelelő vételáron gyakorolhatja elővásárlási jogát.
A peradatok, valamint a beavatkozók és a II. r. alperes között folyamatban volt perben hozott jogerős ítélet ténymegállapítása szerint is a perbeli ingatlanilletőség vételárára vonatkozólag a beavatkozók 125 000 Ft-os ajánlatot tettek. Így tehát a II. r. alperes és a beavatkozók között létrejött megállapodás szerint a perbeli ingatlanilletőség valóságos vételára 125 000 Ft volt.
A másodfokú eljárás során beszerzett ingatlanközvetítő vállalati értékelés szerint a perbeli ingatlanilletőség értéke 120 000 Ft, a szakértő pedig szakvéleményében ugyanennek az ingatlanilletőségnek a forgalmi értékét 125 000 Ft-ra becsülte.
A felsorolt bizonyítási adatok tehát azt igazolják, hogy a II. r. alperes és a beavatkozók között a perbeli ingatlanilletőség tulajdonjogának átruházására 125 000 Ft vételár kikötése mellett jött létre megállapodás, amely egyébként megfelelt a perbeli ingatlanilletőség tényleges forgalmi értékének is. A felperesek mint elővásárlásra jogosultak tehát csupán akkor gyakorolhatják eredményesen elővásárlási jogukat, ha a vételi ajánlatnak és az ingatlanilletőség forgalmi értékének is megfelelő feltételeket a maguk részéről is elfogadják.
A perben eljárt bíróságok – eltérő jogi álláspontjuk folytán – azonban nem tisztázták, hogy a felperesek hajlandók-e az ismertetett feltételek mellett elővásárlási jogukat gyakorolni, s e joguk gyakorlása milyen feltételek mellett biztosított. Ezért a Legfelsőbb Bíróság – a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján – mindkét fokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezve, az első fokú bíróságot a fenti körülmények tisztázása végett új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. (Legf. Bír. P. törv. V. 20 271/1975. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás