GK BH 1976/223
GK BH 1976/223
1976.05.01.
Szocialista szervezetik egymás közötti viszonyában ingatlanbérlet részleges felmondásának csak a népgazdaság és a felek jogos érdekei serelme nélkül van helye [1/1971. (II. 8.) Korm, sz. r. 74., 75. §, 2/1969. (I. 23.) Korm. sz. r. 4. §]
A felperes ÁFÉSZ részére a Fővárosi Tanács VB Igazgatási Osztálya határozatával kiutalta egy étterem épületét. Ennek alapján a felperes erre az épületre az alperes ingatlankezelő vállalattal bérleti szerződést kötött. A bérleményhez tartozik egy tetőterasz is, amelyet azonban a felperes – előadása szerint – a környék lakóinak kifogása miatt külső éttermi helyiségként nem üzemeltethetett és azt más módon kívánta hasznosítani, városképi okok miatt azonban a tetőtér beépítését nem lehetett megoldani. Ennek folytán a felperes részére ez a tetőterasz rendeltetésszerű használat céljára alkalmatlannak minősült.
A felperes ezt a tetőteraszt a 2/1969. (I. 23.) Korm. sz. rendelet 4. §-a alapján az elhelyező hatóság, a tanács vb igazgatási osztálya részére felajánlotta, azonban sikertelenül. Az igazgatási osztálynak a felajánlás el nem fogadását tartalmazó határozatát a felperes megfellebbezte, a Fővárosi Tanács VB Igazgatási Osztálya a fellebbezés érdemi elbírálását pedig a bérleti jogviszonyból eredő bírósági eljárás jogerős befejezéséig felfüggesztette. A felperes ugyanis időközben keresetet nyújtott be az alperes ellen, mert az utóbbi a tetőteraszra vonatkozó bérleti felmondását nem fogadta el. A felperes a keresetében a felmondás érvényességének megállapítását kérte.
Az alperes a kereset elutasítását kérte és azzal védekezett, hogy az elhelyező hatóság kiutaló határozata a bérleti jogviszony tárgyát kötelezően meghatározta, és attól nem térhetnek el a felek. Előadása szerint a bérlemény egysége nem bontható meg sem műszakilag, sem jogi szempontból. Ezért nem alkalmazható a bérlemény egy részére vonatkozó felmondás. Kifogásolta, hogy a felperes felmondása 1973. március 1-re szólt, holott az irányadó 1/1971. (II. 8.) Korm. sz. rendelet 75. §-a szerint a bérlő felmondása csak a hónap utolsó napjára szólhat. Végül előadta, hogy a fentebb említett rendelet 74. §-ában írt 30 napos jogvesztő határidő a jelen esetben is alkalmazandó.
Az első fokú bíróság az ítéletében megállapította, hogy a felperesnek a szóban levő 357 m2 alapterületű tetőteraszra vonatkozó felmondása 1973. március 31-i hatállyal érvényes.
Az első fokú ítélet indokolása szerint az irányadó 1/1971. (II. 8.) Korm. sz. rendelet 75. §-a alapján a bérlő a határozatlan időre szóló bérleti szerződést bármikor felmondhatja. A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, de nem lehet rövidebb 15 napnál. A felperes felmondása eredetileg ugyan 1971. március 1-re szólt, a peres eljárás során azonban a felmondás érvényességét 1973. március 31-i hatállyal kérte megállapítani és így a felmondás alaki hibában már nem szenvedett. Rámutatott továbbá arra, hogy a 2/1969. (I. 23.) Korm. sz. és a 4/1969. (I. 23.) ÉVM sz. rendelet megengedi a bérlemény egy részére vonatkozó felajánlás lehetőségét, és ennek következtében a bérleti jogviszony a bérlemény egy részére vonatkozóan is megszűnhet. A felperes a bérleménynek ezt a részét az alperes által vitássá nem tett előadása szerint nem tudja rendeltetésszerűen használni; a bérleménynek ez a része közterületről szabadon megközelíthető anélkül, hogy a felperes által bérelt közterületen vagy helyiségeken kellene keresztülmenni.
Az ítélet ellen az alperes fellebbezett. Ebben a kereset elutasítását kérte. A fellebbezés az alábbi értelemben alapos.
Az első fokú bíróság helyes elvi állásponthól indult ki akkor, amikor az ítéletében megállapította, hogy a jelen esetben a bérlő részéről a bérlemény egy részére vonatkozóan is gyakorolható a felmondási jog. Ezt az álláspontját kellően indokolta a 2/1969. (I. 23.) Korm. sz. és a 4/1969. (I. 23.) ÉVM sz. rendeletekre történt hivatkozással, rámutatva arra, hogy e rendeletek a bérlemény egy részére vonatkozó felajánlás, illetőleg rendelkezés (pl. albérletbe adás) lehetőségét megengedik.
Mindezek alapján tehát a Legfelsőbb Bíróság is arra a megállapításra jutott, hogy elvileg a bérlő által a bérleti jogviszony a szóban levő bérlemény egy részére vonatkozóan is felmondható, illetőleg megszüntethető.
Ennek ellenére azonban a Legfelsőbb Bíróság mégsem találta az első fokú ítéletet kellően megalapozottnak.
A jogszabály engedte lehetőség ugyanis nem vezethet népgazdaságilag célszerűtlen, esetleg káros eredményre. Ezért a részfelmondás jogának gyakorlása esetén vizsgálni kell az annak következményeképpen előálló gazdasági helyzetet is.
Az első fokú bíróság a jelen esetben nem vizsgálta kellő módon azt, hogy valóban indokolt-e a bérleti jog részbeni megszüntetése, illetőleg, hogy a bérlemény megosztása után a szóban levő tetőterasz megfelelően hasznosítható-e. Ez utóbbi kérdésnek a vizsgálata az adott esetben annál is inkább szükséges lett volna, mert az illetékes kerületi tanács vb 3169/2/1973. sz. – bár még nem jogerős – határozata rámutatott arra, hogy „a tetőterasz sem közületi szerv, sem magánszemély részére semmilyen célra nem használható fel”.
Az említett kérdések tisztázása nélkül a kereset megnyugtató elbírálása nem lehetséges, és ezért a Legfelsőbb Bíróság az első fokú ítéletet a Pp. 252. §-ának (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az első fokú bíróságot új eljárásra utasította.
Az új eljárásban – a szükséghez képest helyszíni szemle megtartásának elrendelése mellett – meg kell keresni a Budapest Fővárosi Tanács VB Igazgatási Osztályát: az illetékes társ-szakigazgatási szervek véleményének kikérése után nyilatkozzék abban a kérdésben, hogy a szóban levő terasz a jelenlegi bérleménytől különválasztva, illetőleg a jelenlegi bérleménytől függetlenül megfelelően hasznosítható-e, illetőleg mint különálló terasz milyen célra használható fel. Ezzel kapcsolatban vizsgálandó az is, hogy a kérdéses tetőterasz vendéglátóipari célra történő használata a környék lakóinak nyugalmát valóban zavarja-e, és hogy erről a felperes a bérlemény használatba-, illetve bérbevételekor tudott-e.
Amennyiben a fenti bizonyítás eredményeképpen kétségtelenül az állapítható meg, hogy különállóan a tetőterasz más célra nem használható, illetőleg nem adható bérbe, akkor a bérleti szerződés felmondása érvényességének csupán a megállapítása nem indokolt egyedül azon a jogi alapon, hogy a bérlő a bérlemény egy részére vonatkozóan is gyakorolhatja a felmondás jogát. A felmondásnak ugyanis – a kifejtettek alapján – nemcsak jogi szempontból, hanem a népgazdaság – az összefüggő bérleményekkel való ésszerű gazdálkodás – szempontjából is alaposnak kell bizonyulnia, s ezért kell adott esetben vizsgálni a tetőterasz külön való hasznosíthatóságának a lehetőségét is. Egyébként a bérlő mérlegelési körébe tartozik az, hogy a részére kiutalt bérleményt a számára szükségtelen részekkel együtt bérbe veszi-e, vagy pedig a bérlet számára nem gazdaságos a kapcsolódó helyiségek miatt. (Legf. Bír. Gf. V. 30 949/1974. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás