GK BH 1976/366
GK BH 1976/366
1976.08.01.
Kisajátításra került iroda, raktár és más hasonló helyiség korábbi bérlője (használója) jogcím nélküli használónak nem tekinthető és bérleti díjat köteles fizetni [1965. évi 15. tvr. 12. § (1) bek., 13. § (3) bek., 19. § (2) bek., 8/1971. (II. 8.) Korm. sz. r. 8. §, 12. § (1) bek., 8/1971. (II. 10.) ÉVM sz. r. 2. § (1) bek., 8. §, 13. § (1) bek., 13/1965. (VII. 24.) Korm. sz. r. 73. § (1) bek., 33/1969. (X. 30.) PM–ÉVM–ÁH sz. r. 2. § (2) bek. b) pont, Ptk. 301. (1) bek., Pp. 4. §, 241. §]
Az alperes 1953. november 25. napján határozatlan időre bérbevett egyes akkor még személyi tulajdonban levő bekerítetlen üres építési telkeket, havi 500 Ft bérleti díj ellenében. Később a telkeket bekeríttette és azokon ideiglenes jellegű épületeket emelt építőanyagok tárolása stb. céljára. Az ingatlanok 1968-ban kisajátítás folytán az állam tulajdonába kerültek, kezelőjük 1973. január 1-től a felperes lett. Az alperes a kisajátítás során kártalanításban nem részesült, így az ingatlanok állami tulajdonba vétele után is gyakorolta bérlői jogait és teljesítette kötelezettségeit, így a bérleti díjat a kezelőnek fizette. A felperes az 1974. február 21-én, majd március 18-án kelt leveleiben közölte az alperessel, hogy az ingatlanok jogcím nélküli használójának tekinti és felhívta, hogy az állami telkek használati és igénybevételi díjáról kiadott 33/1969. (X. 30.) PM–ÉVM–ÁH számú rendelet (a továbbiakban: Thr.) 2. §-a (2) bekezdésének b) pontja alapján mint az állami telkeket nem bérleti jogviszony alapján használó szerv az 1974. évre tegyen az illetékes adóhatósághoz telekhasználati díjbevallást, az 1973. évre általa már kifizetett 14 982 Ft összegű telekhasználati díjat pedig utalja át a részére. E felhívás nem vezetett eredményre, ezért a felperes 1974. május 10-én keresetet indított és abban – vitatva a felek közötti bérleti jogviszony fennállását – az alperest az 1973. évre 14 982 Ft telekhasználati díj megfizetésére, az 1974. évtől pedig a telekhasználati díj évenkénti bevallására és a megállapított díjnak közvetlenül az illetékes adóhatósághoz történő befizetésére kérte kötelezni. A felperes később a keresetét felemelte a nem lakás céljára szolgáló helyiségek béréről kiadott 8/1971. (II. 10.) Korm. sz. rendelet alapján 1974. július 1-től esedékes havi 22 450 Ft helyiségbérre.
Az alperes a kereset elutasítását kérte, mert a bérleti díjat is meghatározó bérleti szerződés jelenleg is hatályos, az ingatlan kisajátításakor nem részesült kártalanításban, és nem történt intézkedés csereingatlan biztosítása iránt, nem tekinthető tehát a telkek jogcím nélküli használójának. Ezért a Thr. 2. §-a (2) bekezdésének b) pontja nem alkalmazható vele szemben. Az alperes szerint a felemelt kereseti követelés azért alaptalan, mert a bérelt üres telkeken saját költségén létesített felépítmények használatáért a felperes helyiségbért nem igényelhet. Marasztalása esetére az általa eddig fizetett havi 500 Ft-nak megfelelő 6000 Ft bérösszeg beszámítását kérte.
Az első fokú bíróság az alperest 8982 Ft megfizetésére kötelezte, az ezt meghaladó keresetet pedig elutasította. Az ítélet indokolása szerint az alperesnek a telkekre vonatkozó korábbi bérleti jogviszonya az 1965. évi 15. sz. tvr. (továbbiakban: Tvr.) 12. §-ának (1) bekezdése alapján megszűnt, a felek pedig nem kötöttek új bérleti szerződést, Ennek ellenére annyiban alapos a felperes keresete, hogy az alperes által az 1973. évre a telek használatáért fizetendő díj – a már kifizetett 6000 Ft betudásával – nem lehet kevesebb, mint amennyit az 1973. évre telekhasználati díjként lerótt. Az alperesnek az 1974. évi telekhasználati díj bevallására és közvetlen lerovására való kőtelezésére irányuló kereseti kérelem azért nem alapos, mert a felperest is terheli a bevallási és lerovási kötelezettség. A helyiségbérleti díj megfizetésére irányuló felemelt kereset elutasítása pedig azon alapult, hogy az alperes nem tekinthető bérlőnek, de jogcím nélküli használónak sem minősíthető. Kamat megítélésére azért nem került sor, mert a felperes kamatot nem igényelt.
A Legfelsőbb Bíróság a felperes fellebbezése alapján hozott részítéletével az első fokú ítéletnek az 1973. évi területhasználati díj megtérítése iránti követelés 6000 Ft részösszegére vonatkozó rendelkezését, valamint az 1974. évre esedékes területhasználati díjnak az alperes részéről történő bevallása és lerovása iránti kereseti kérelmet elutasító részét helyben hagyta, a felperesnek a helyiség-bérleti díj fizetése iránti keresetét elutasító részét hatályon kívül helyezte és az első fokú bíróságot e vonatkozásban a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. Az első fokú ítéletet azzal egészítette ki, hogy az alperes a felperesnek 8982 Ft után 1974. május 10. napjától annak kifizetéséig terjedő időre évi 15 % kamatot fizessen meg.
A részítélet indokolása szerint a felek egyező előadása alapján megállapítható, hogy közöttük bérleti jogviszony áll fenn és hogy a havi 500 Ft bér az irányadó mindaddig, amíg a szerződést nem módosítják. A feleknek az 1973. évre a korábbi bér alapulvételével kell elszámolniuk. A bérleti díj többek között a bérbeadóra háruló közterhek, így a telekhasználati díj fedezetére is szolgál, ezért a fellebbezés az alperes által az 1973. évre fizetett 6000 Ft-nak az 1973. évi telekhasználati díj összegébe való betudását sérelmező részében nem alapos. A Thr. 2. §-a (2) bekezdésének a) pontja értelmében a telekhasználati díj bevallása és lerovása a felperest terheli.
A Legfelsőbb Bíróság részítélete a bérleti díj felemelésére irányuló kereseti kérelmet elutasító rendelkezés elleni fellebbezést részben helytállónak minősítette.
A felperes helyiségbér megállapítását kérte, aminek nincs alapja, mert a telkek bérletére vonatkozó jogviszony nem alakult át helyiségbérleti jogviszonnyá azáltal, hogy az alperes a telkeken a saját költségén ideiglenes jellegű épületeket létesített. Ezek ugyanis nem váltak a bérleti szerződés tárgyává, és így a használatuk önmagában nem ad alapot a felperes számára a bér felemelésére. Ez következik a lakásbérlettel és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletével, továbbá a bérrel kapcsolatos egyes kérdésekről szóló 10/1972. ÉVM sz. közlemény mellékletének 9. és 12. pontjában a 8/1971. (II. 8.) Korm. sz. rendelet (a továbbiakban: Hbr.), valamint a 8/1971. (II. 10.) ÉVM sz. rendelet (a továbbiakban: Hb. Vhr.) értelmezéséről közöltek analóg alkalmazásából is.
Ennek ellenére a bér összegének módosítására irányuló kérelmet nem lehet alaptalannak minősíteni. A Pp. 241. §-a értelmében ugyanis a bíróság módosíthatta a szerződést, ha a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges jogos érdekeit sérti. A bérleti díjak tekintetében időközben bekövetkezett változások folytán a felperes indokoltan hivatkozhatik arra, hogy a szolgáltatása jelenlegi értékével arányban már nem álló bér a jogos érdekeit sérti. Helye lehet tehát annak, hogy a bér összegét a bíróság felemelje. A per eddigi anyaga azonban nem tartalmaz olyan adatokat, amelyeknek alapján az alperest terhelő telekbérleti díj jelenlegi reális összege megállapítható lenne. É vonatkozásban tehát a bizonyítási eljárás jelentős mértékű kiegészítésére van szükség. Ezért a Legfelsőbb Bíróság a kereset e része tekintetében az első fokú bíróságot további eljárásra és újabb határozat hozatalára utasította.
Az új eljárásban hasonló jellegű telkekre megállapított bérek, valamint a szóban levő telekkel kapcsolatban a felperesre hámló közterhek vizsgálatával, szükség esetén szakértő bevonásával kell majd meghatározni az alperes által fizetendő telekbér reális mértékét.
A másodfokú részítélet tévesnek minősítette a fellebbezésnek a késedelmi kamatra vonatkozó részét, mert a Pp. 4. §-a értelmében a bíróság a kereseti kérelmen túl nem terjeszkedhet.
Az első fokú bíróság tehát helyesen döntött, amikor kérelem hiányában a felperes javára kamatot nem ítélt meg. Minthogy azonban a felperes a fellebbezésében a késedelmi kamat iránti igényét előterjesztette – ami a kamat járulékos jellegére tekintettel keresetmódosításnak nem minősül – a Legfelsőbb Bíróság a nem vitás kamatkövetelést megítélte.
Az első fokú ítéletet a felperesnek a helyiségek bérleti díjfizetése iránti keresetét elutasító részében hatályon kívül helyező másodfokú ítéletnek azon rendelkezése, ellen, hogy a felperes a raktár- és irodahelyiségek használatáért az alperestől díjat nem követelhet, benyújtott törvényességi óvás alapos.
Az alperes a magánszemély tulajdonosokkal kötött bérleti szerződés szerint bekerítetlen, üres telkeket felépítmény nélkül vett bérbe és azokon raktár- és irodahelyiségeket épített. A Budapest V. ker. Tanács V. B. Igazgatási Osztályának 25 233/6/1968. számú határozata szerint az alperes által bérelt telkeket a rajtuk levő „kerítésekkel és felépítményekkel” együtt kisajátították. A Tvr. 11. §-a értelmében – tekintettel arra, hogy a kisajátítási határozat jogerőre emelkedett – a telkek és a felépítmények tulajdonjogát az állam szerezte meg. Az alperes tehát a raktár és irodahelyiségeket a kisajátítás következtében mint az állam tulajdonában levőket használta, ezekért tehát ellenértéket köteles fizetni.
A Tvr. 19. §-ának (3) bekezdése szerint iroda, raktár céljára használt ingatlan kisajátítása esetén azok használója részére megfelelő cserehelyiséget kell adni. A Tvr. végrehajtása tárgyában kiadott 9/1970. (IV. 21.) Korm. számú rendelettel módosított 13/1965. (VII. 24.) Korm. számú rendelet (a továbbiakban: R.) 73. §-ának (1) bekezdése szerint a cserehelyiség kiutalása a kisajátítást folytató szerv hatáskörébe tartozik. A Minisztertanács Tanácsi Hivatala által a Tvr. egyes rendelkezéseinek értelmezése tárgyában kiadott 60-5/1961. (TIK. 47.) MT TH számú közleményben kifejtettek szerint, amennyiben a kisajátított ingatlanban levő iroda, raktár és más hasonló helyiség bérlője (használója) a Tvr. 19. §-ának (3) bekezelésében biztosított jogával élve pénzbeli kártalanítást nem fogad el és ezért a kisajátítási határozatban nem lehet rendelkezni a bérleti jogviszony megszűnéséről, úgy mindaddig, amíg cserehelyiséget nem biztosítanak, a kisajátított ingatlanon levő helyiségre a bérleti jogviszony fennáll. A közlemény e részét egyébként tartalmazza a Minisztertanács Tanácsi Hivatalának 1/1974. (TK. 1.) számú elvi állásfoglalása is. Az alperes tehát a „telkeket” a csereingatlan biztosításáig az eredeti jogviszony alapján továbbra is bérlőként használja, a raktár és irodahelyiségek használatára pedig ugyancsak a megfelelő csereingatlan biztosításáig jogosult. A Hbr. végrehajtásáról szóló Hb Vhr. 13. §-a (1) bekezelésének a) pontja szerint jogcímnélküli a használat, ha a használó a helyiségeket nem a jogszabályban meghatározott módon szerezte meg, a b) pont értelmében pedig ha a bérleti jogviszony megszűnt és a helyiséget vagy a területet határidőre nem ürítették ki.
A fentiek alapján megállapítható, hogy az alperes a raktár és irodahelyiségeket nem jogcím nélkül használja, a jogcím nélküli használatnak a jogszabályban meghatározott egyik esete sem áll fenn. Meg kell jegyezni, hogy az alperes abban az esetben sem lenne jogosult ingyenes használatra, ha nem volna a raktár- és irodahelyiségek bérlőjének tekinthető.
A Hbr. 2. §-ának (1) bekezdése, illetve 8. §-a szerint a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérlete esetén bérleti díjat, jogcímnélküli használata esetén pedig a jogszabály szerint megállapítható bérnek megfelelő összegű használati díjat kell fizetni. Éppen ezért az alperes díjfizetési kötelezettségének megállapítása szempontjából végső soron a díjfizetés jogcíme közömbös.
A nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletével és bérével kapcsolatos kérdésekről közzétett 10/1972. (Ép. Ért. 9.) ÉVM közlemény 5. pontjában foglaltak szerint a Hbr. 1. §-a értelmében a rendelet hatálya kiterjed a nem lakás céljára szolgáló helyiségcsoportokhoz, illetőleg helyiségekhez tartozó területekre is. A helyiségekhez tartozó terület esetén a helyiség bérén felül a terület után is bért kell fizetni.
A fentiek szerint a felperes jogszerűen követel bért az alperestől 1974. július 1-től a raktár- és irodahelyiségek használatáért.
A Legfelsőbb Bíróság részhatározatának óvással megtámadott részét a fenti okok miatt a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján hatályon kívül kellett helyezni és annak helyébe olyan határozatot kellett hozni, amely szerint az első fokú bíróságnak a bérleti díj felemelésére vonatkozó kereset elrendelt újratárgyalása során a fizetendő bér összegének megállapításánál a raktár- és irodahelyiségek használatát is számításba kell vennie. (Legf. Bír. Eln. Tan. G. törv. 31 136/1975. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás