PK BH 1976/402
PK BH 1976/402
1976.09.01.
Ingatlan adásvételi szerződés érvénytelensége esetén az eredeti állapot helyreállításának van helye; ha az érvénytelen szerződés alapján kölcsönös teljesítés történt, a visszakövetelési igény akkor válik esedékessé, amikor az igényt érvényesítő fél a kapott szolgáltatást megfelelően felajánlja [Ptk. 217., 237., 324., 350., 365., 474., §).
A telekkönyvi tulajdonos I. r. alperes a II. r. alperesnek szóban adott megbízást a felperessel adásvételi szerződés megkötésére. Az így kötött szerződés alapján a felperes 1963. április 7-én a házba beköltözött, 1972. májusáig ott lakott és addig az időpontig a ház közterheit, az évi 400 Ft adót is viselte.
A kikötött vételár 20 000 Ft volt. Ebből a felperes összesen 17 800 Ft-ot kifizetett. Nem fizetett ki a vételárból 2200 Ft-ot, mert a házba való beköltözése után kifogást emelt az épület elhanyagolt állapota miatt.
Az I. r. alperes a házat 1973-ban másnak adta el, azt követően pedig a felperes felszólítására 1974. januárjában posta útján visszafizetett a felperesnek 7800 Ft-ot.
A felperes keresetében az alpereseket 10 000 Ft egyetemleges megfizetésére kérte kötelezni.
Az I. r. alperes a kereset elutasítását kérte. Arra hivatkozott, hogy az ingatlant ő nem adta el, a vételárat a II. r. alperes vette fel, tehát a vételár tőle jogszerűen nem követelhető. A későbbiek során úgy nyilatkozott, hogy tudott az adásvételi szerződésről, de a II. r. alperes részére írásbeli megbízást nem adott az ingatlan eladására.
Az első fokú bíróság egyetemlegesen kötelezte az alpereseket 10 000 Ft, valamint az ügygondnoki költséget is magában foglaló 600 Ft perköltség és 600 Ft feljegyzett illeték megfizetésére. Kötelezte továbbá a felperest arra, hogy a II. r. alperes ügygondnoka részére fizessen meg 150 Ft ügygondnoki díjat.
Az ítélet indokolása szerint az ingatlan telekkönyvi tulajdonosa az I. r. alperes volt, aki a II. r. alperesnek az ingatlan eladására írásbeli meghatalmazást nem adott. A Ptk. 365. §-ának (3) bekezdése értelmében az ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. A Ptk. 474. §-ának (3) bekezdése pedig úgy rendelkezik, hogy ha a megbízás teljesítéséhez szerződéskötésre van szükség, a megbízáshoz is olyan alakszerűség kell, amilyet a jogszabály a megbízás alapján kötendő szerződésre előír.
A II. r. alperes tehát érvényes szerződést a I. r. alperes megbízásából csak írásbeli megbízás alapján köthetett volna. Ilyen megbízást viszont az I. r. alperes nem adott, ezért az adásvételi jogügylet érvényesen nem jöhetett létre még akkor sem, ha azt a megbízott jogi képviselő írásba foglalta volna, jóllehet ez nincs is bizonyítva.
A Ptk. 361. §-a szerint, ha nincs érvényes szerződés, a vételár előleg visszafizetendő, mert különben az alperesek jogalap nélkül gazdagodnának.
Az első fokú bíróság utalt arra is, hogy az I. r. alperes tudott a II. r. alperes eljárásáról és azt jóváhagyta.
A felvett 17 800 Ft-ból az I. r. alperes a per előtt visszafizetett 7800 Ft-ot, így a felperesnek még 10 000 Ft jár vissza.
Végül megállapította az első fokú bíróság, hogy a felvett vételárat az alperesek a közös háztartásukban használták fel, ezért az alpereseket egyetemlegesen marasztalta.
Az első fokú bíróság vizsgálta, hogy az eredeti állapot visszaállításaként van-e az alpereseknek beszámítható követelésük Megállapította, hogy az évi 400 Ft adót a felperes fizette, a lakás nagyon elhanyagolt volt, így ez az összeg – a bíróság hivatalos tudomása szerint – a községekben szokásos lakbérösszegeknek megfelel.
Az első fokú ítélet ellen a II. r. alperes ügygondnoka fellebbezett. Kérte az ítélet megváltoztatását és a kereset elutasítását. Arra hivatkozott, hogy a felperes követelése elévült.
A másodfokú bíróság az első fokú bíróság ítéletét megváltoztatta, a felperes keresetét az alperesekkel szemben elutasította és a felperest a II. r. alperes ügygondnoka részére 300 Ft fellebbezési költség megfizetésére kötelezte. Megállapította, hogy az alperesek között egységes pertársaság [Pp. 51.. § a) pont] áll fenn, mert az ingatlant együtt adták el és a vételárat is együtt használták fel, ezért a II. r. alperes fellebbezése az I. r. alperesre is kihat. [Pp. 52. § (1) bek.].
Megállapította a másodfokú bíróság a továbbiakban, hogy a felperes már 1964-ben el akart állni a szerződéstől, követelése az utolsó vételárrészletek kifizetésével (1964. augusztus 28-ával) esedékessé vált, ezért az a Ptk. 324. §-ának (1) bekezdése értelmében 1969-ben elévült. Az 1974. november 1-én kelt írásbeli felszólítás az elévülést nem szakította meg.
A mindkétfokú bíróság ítélete ellen emelt törvényességi óvás alapos. Helytállóan állapította meg az első fokú bíróság, hogy a peres felek között érvényes adásvételi szerződés nem jött létre, mert hiányoznak ennek törvényi [Ptk. 365. § (3) bek., 474.§ (3) bek.] feltételei. A megbízási szerződést ugyanis nem foglalták írásba és az sincs bizonyítva, hogy a felperes és a II. r. alperes között létrejött adásvételi szerződést írásba foglalták volna.
Tévedett azonban az első fokú bíróság, amikor az alpereseket a jogalap nélküli gazdagodás (Ptk. 361. §) címén kötelezte a vételár visszafizetésére.
A Ptk. 217. §-ának (1) bekezdése szerint az alakiság megsértésével kötött szerződés – ha jogszabály másként nem rendelkezik – semmis, tehát érvénytelen. A Ptk. 237. §-ának (1) bekezdése pedig úgy rendelkezik, hogy érvénytelen szerződés esetében a szerződéskötés előtt fennállott helyzetet kell visszaállítani.
Ha az érvénytelen szerződés alapján kölcsönös teljesítés történt, a visszakövetelési igény jogszerűen csak akkor érvényesíthető, ha a kapott szolgáltatást az igényt érvényesítő fél is megfelelően felajánlja. A követelése a felajánlással válik esedékessé.
Ilyen felajánlás pedig egyik fél részéről sem történt mindaddig, amíg a felperes 1972. május 10-én a lakásból el nem költözött. Ehhez képest a felperes követelése elévülésének legkorábbi kezdő időpontja ez az időpont.
A felperes az ötéves elévülési időn [Ptk. 324. § (1) bek.] belül 1973. november 1-én az I. r. alperest írásban felszólította, majd 1974. november 1-én a keresetét is benyújtotta, tehát a másodfokú bíróság a felperes keresetét elévülés miatt jogszabálysértéssel utasította el.
Bár az I. r. alperes és a II. r. alperes között létrejött – az ingatlan elidegenedését célzó – megállapodás nem érvényes ugyan, a II. r. alperes eljárását azonban az I. r. alperes jóváhagyta, ezért éppen úgy felel, mintha maga járt volna el.
Különben helytálló az első fokú bíróságnak ezzel kapcsolatban az az álláspontja, hogy az I. r. alperes azért is felel, mert a II. r. alperessel közös háztartásban használták fel a felvett vételárat.
Megalapozatlan az első fokú bíróság ítélete az eredeti állapot visszaállításával kapcsolatos részében is, mert bizonyítási eljárás lefolytatása nélkül, sőt a felek részletes személyes meghallgatását mellőzve döntött olymódon, hogy az eredeti állapot visszaállítása folytán a felperes az alpereseknek megtérítéssel nem tartozik. (Legf. Bír. P. törv. I. 21 183/1975. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás