PK BH 1976/63
PK BH 1976/63
1976.02.01.
Ha társadalmi szervezet és szövetkezet közérdekű célra adás-vétel útján szereti tulajdonjogot, a volt tulajdonost az ellenszolgáltatás nem kártalanítás, hanem vételár címén illeti meg. A bérlő pedig a bérleti szerződésen alapuló jogait érvényesítheti [1965. évi 15. sz. tvr. 4.§ (2) bek., Ptk. 365., 424. §, 318. §, 357. § (1) bek.].
A három szobából, személyzeti szobából és egyéb mellékhelyiségekből álló házasingatlan bérlője a felperes volt. A nevezett hosszabb idő óta a személyzeti szobában lakott, a lakás többi részét pedig albérletbeadás útján hasznosította.
Az I. r. alperes ezt az ingatlant az államtól 1966-ban vásárolta meg. A hallban lakó albérlő-házaspár részére lakást biztosított, ezt követően a felperessel történt megegyezés alapján birtokba vette az előszoba, a konyha és a WC közös használata mellett az egyik szobát, a hallt és a fürdőszobát. A személyzeti szoba és a kamra, valamint a két alagsori helyiség a felperes használatában maradt. A további két szobában változatlanul albérlők laktak, s e használathoz igazodóan fizették az albérlők a továbbiakban az őket terhelő díjakat.
A felperes lakrészéhez tartozó szobából 1971. év őszén az albérlő elköltözött. Az ily módon megüresedett szobát a felperes lakás céljára nem vette igénybe, továbbra is a személyzeti szobában lakott, bútorainak egy része azonban ebben a szobában volt.
A II. r. alperes az építésügyi hatóságtól központi üzemház és ipartelep létesítése céljára 1970. decemberében terület-felhasználási engedélyt kért és kapott.
Ilyen előzmények után a II. r. alperes az 1972. január 12-én kelt adásvételi szerződéssel megvásárolta az I. r. alperestől a perbeli ingatlant. A szerződés 5. pontja szerint „P. J. (86 éves) főbérlő továbbra is a jelenlegi saját lakrészében marad.”
A szerződés megkötését követően a II. r. alperes a házon az üzemi céljainak megfelelő átalakítást végeztetett. Ennek során a felperes bérleményéhez tartozó – 1971. őszén megüresedett – szobában kazánházat létesített.
A felperes keresetében arra hivatkozott, hogy őt az alperesek korábbi lakásának használatától megfosztották, kártalanításul szoba-konyhás lakás biztosítására, valamint 38 000 Ft megfizetésére kérte az alperesek kötelezését.
Az első fokú bíróság az alpereseket egyetemlegesen kötelezte arra, hogy a felperes részére 30 nap alatt ajánljanak fel megfelelő cserelakást, vagy ehelyett a felperes választásához képest fizessenek meg 25 000 Ft-ot. A cserelakás biztosítása, illetőleg a kártalanítási összeg kifizetése esetére pedig kötelezte a felperest arra, hogy a perbeli ingatlant 15 nap alatt ürítse ki, s azt bocsássa a II. r. alperes rendelkenésére.
Az első fokú ítélet indoklása szerint az alperesek között létrejött adásvételi szerződés 5. pontjában írt megállapodás semmis. Annak van ugyanis jelentősége, hogy a II. r. alperes telephely céljára kisajátítás helyett adásvétel útján szerzett tulajdonjogot, így a felperes helyzete azonos a kisajátított ingatlanban lakó bérlő helyzetével. A felperest vagy kártalanítás vagy cserelakás illeti meg, ezért jogos lakásigényének figyelembevételével kötelezte a II. r. alperest cserelakás, illetőleg az ezt helyettesítő pénzösszeg szolgáltatására. A pénzbeli térítés összegszerűségének a megállapításánál a bíróság a lakásügyi jogszabályoknak a lakás-használatbavételi díjra vonatkozó rendelkezéseit vette alapul. Megállapította, hogy a felperest természetbeni vagy pénzbeni teljesítésre választási jog illeti meg.
Az ítélet ellen az alperesek fellebbeztek, a felperes pedig csatlakozó fellebbezéssel élt. Ebben a pénzbeli térítés összegét 45 000 Ft-ra kérte felemelni. A fellebbezési tárgyaláson úgy nyilatkozott – jogi képviselője útján – hogy az alperesektől nem cserelakást, hanem elsősorban pénzbeli kártalanítást igényel.
A másodfokú bíróság az első fokú ítéletet részben megváltoztatta, a keresetet az I. r. alperessel szemben elutasította, a II. r. alperes terhért megítélt marasztalási összeget azonban 45 000 Ft-ra felemelte.
Az ítélet indoklása szerint a II. r. alperes a perbeli ingatlanra is kiterjedő területre felhasználási engedélyt kapott. Ennek következtében az 1965. évi 15. sz. tvr. 4. §-ának (2) bekezdése értelmében megkísérelte a perbeli ingatlan tulajdonjogának adás-vétel útján történő megszerzését. Ez eredménnyel járt, így a kisajátítás elmaradt, ez azonban nem jelenti azt, hogy az ezzel a lényegében közérdekű igénybevétellel kapcsolatos kártalanítás kérdésében egyedül a lakásügyi jogszabályokat lehetne alkalmazni. Tévedett tehát az első fokú bíróság, amikor a felperes által követelt összeget lakás-használatbavételi díj címén ítélte meg. A kártalanítás kérdésében ugyanis a kisajátításra vonatkozó szabályok az irányadóak. Hivatkozott arra, hogy a 13/1971). (VI. 21.) PM-IM sz. rendelettel módosított 1/1965. (VII. 24.) PM-IM sz. rendelet 29. §-ának (1) bekezdése szerint, ha a kisajátított épületben levő bérlő használta, az épületnek a lakásra eső értékét 40%-kal csökkenteni kell. Ha pedig a bérlő nem tart igényt cserelakásra, a részére pénzbeli kártalanítást kell adni [39. § (2) bek.]. Ez a felperesi lakrész esetében 65 000 Ft, minthogy azonban a felperes csupán 45 000 Ft-ot igényelt, ezt az összeget ítélte meg a felperes részére.
Megállapította a másodfokú bíróság, hogy a felperes és az I. r. alperes nem állnak jogviszonyban, mert az ingatlant részben lakottain, tehát alacsonyabb vételárért adta el a nevezett a II. r. alperesnek. Ezért csupán a II. r. alperes kártalanítási felelősségét állapította meg.
A jogerős ítéletnek a II. r. alperesre vonatkozó rendelkezése ellen emelt törvényességi óvás megalapozott.
Az 1965. évi 15. sz. tvr. 4. §-ának (2) bekezdésének az a rendelkezése, hogy társadalmi szervezet és szövetkezet ingatlan tulajdonjogát a törvényerejű rendeletben meghatározott közérdekű célokra elsősorban adásvétel útján köteles megszerezni, nem jelenti egyben azt, hogy ilyen esetben akkor is a kisajátítási kártalanításra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni, ha az érdekeltek adásvételi szerződést kötnek. A jogalkotó az idézett rendelkezésekkel a kisajátítások számát akarta csökkenteni, nem kívánta azonban a kisajátítási kártalanítási szabályok alkalmazását az ingatlan elidegenítésére vonatkozó polgári jogi szerződésekre kiterjeszteni. Adásvételi szerződés megkötése esetén a tulajdonost nem kártalanítás, hanem vételár illeti meg, egyéb jogosultak igényeit pedig a polgári jog szabályai alapján kell kielégíteni.
A felperesek és az I. r. alperes között az adásvételi szerződés időpontjában lakásbérleti jogviszony állott fenn. Minthogy sem akkor, sem később a felperes és a II. r. alperes között ellenkező megállapodás nem jött létre, e jogviszony az adásvételi szerződés után is változatlan tartalommal fennmaradt.
A tulajdonos II. r. alperest a bérlő felperessel szemben terhelte az a kötelezettség, hogy a bérlemény rendeltetésszerű használatát a bérleti jogviszony fennállása alatt a bérlő részére biztosítsa Ptk. 424. § (1) bek.
Miután a II. r. alperes a felperes bérleményéből egy szobát kazánházzá alakíttatott át, szerződésszegést követett el. Az átalakítás folytán a kérdéses helyiséget a felperes lakás céljára a továbbiakban nem használhatja. Így a II. r. alperest kártérítési felelősség terheli (Ptk. 318. §).
A kártérítés történhet pénzben vagy megfelelő másik lakás biztosításával természetben [Ptk. 357. § (1) bek.]. A felperes a fellebbezési tárgyaláson „elsősorban” pénzbeli térítést kért, így azt kellett volna vizsgálni, hogy mi a felperes bérleti jogának reális értéke, illetőleg ha a perbeli ingatlanban a felperes további lakáshasználata nincs biztosítva, elhelyezése milyen módon és milyen költségkihatások mellett oldható meg. Az utóbbi körülmények elbírálásánál azt kell szem előtt tartani, hogy a felperest olyan terjedelmű bérlemény illeti meg, amellyel a helyiség elvonását megelőzően ténylegesen rendelkezett.
A perben eljárt bíróságok a fenti körülmények vizsgálatát elmulasztották, így ítéletük nemcsak jogszabályt sért, hanem megalapozatlan is.
Részben téves a jogerős ítéletnek az I. r. alperessel szemben támasztott keresetet elutasító ítéleti indoklása is. A kereseti igény az I. r. alperes vonatkozásában nem a másodfokú bíróság által felhozott okokból, hanem azért alaptalan, mert a felperes és az I. r. alperes között a lakásbérleti jogviszony az ingatlan elidegenítése folytán megszűnt. A felperes bérleti jogát érintő szerződésszegést pedig a II r. alperes követte el; így a magatartásért a helytállási kötelezettség egyedül a II. r. alperest terheli. (Legf. Bír. P. törv. V. 20 785/1975. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás