PK BH 1977/324.
PK BH 1977/324.
1977.08.01.
I. A foglalóra vonatkozó szabályok csak akkor alkalmazhatók, ha a foglalót érvényes szerződésben kötötték ki [Ptk. 243. §, 245. §].
II. A felek az adásvételi szerződés hatályának beálltát felfüggesztő feltételhez köthetik. A forgalmi biztonság érdekében azonban célszerű naptárilag megjelölni a felfüggesztő feltétel bekövetkeztétől függetlenül azt a végső időpontot, amikor a szerződés hatálya megszűnik [Ptk. 227. §].
A felperes – akinek feleségével közösen volt egy öröklakása, B.-n – tárgyalt az alperessel afelől, hogy megveszi az alperes m.-i lakóházát. A felperes azt tervezte, hogy eladja a b.-i, a feleségével közös öröklakást és ennek árából fizeti ki az alperestől megvenni kívánt ház vételárát.
A peres felek 1975. március 15-én – a következő szövegű magánokiratot készítették: “Elismervény – alulírott özv. V. I.-né a mai napon az M. Rákóczi út 47. szám alatt, 389 ?-öl telken levő tehermentes házingatlan 380 000 Ft vételárának foglalójaként, 20 000 azaz húszezer forintot S. I. b.-i lakostól hiánytalanul átvettem”. Az okiratot a peres felek saját kezűleg aláírták és azt két tanú is aláírta – az egyik tanú a felperes felesége volt.
Az alperes – 1975. április 17-én – a felperestől a fenti vételár részeként további 10 000 Ft-ot vett fel.
A felperes 1975. április 23-án újsághirdetést tett közzé, hogy el kívánja adni b.-i öröklakását.
Az alperes – 1975. május 15-én – ügyvéd útján levélben közölte a felperessel, hogy “mivel a felek között adásvételi szerződés nem készült, eladási szándékától eláll, illetőleg másnak adja el az ingatlant”. Előzetesen az alperes már postán elküldte a felperes részére a tőle felvett 30 000 Ft-ot. Ezt az összeget a felperes előbb nem fogadta el, később azonban átvette.
A felperes keresetlevelében 20 000 Ft megfizetésére kérte kötelezni az alperest, majd felemelt keresete szerint további 1182 Ft-ot is követelt, amely költség a lakás eladásával kapcsolatos hirdetéssel összefüggésben merült fel.
Az elsőfokú bíróság az alperest 20 000 Ft-nak a megfizetésére kötelezte. A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Az ítélet indokolása szerint a 20 000 Ft-ra vonatkozó elismervény az adásvételi szerződés minimális kellékeivel rendelkezik, ezért a foglaló kikötése érvényes volt. A teljesítés meghiúsulásáért az alperes felelős, ezért a Ptk. 245. §-ának (1) bekezdése alapján a foglalót kétszeresen köteles visszafizetni. Rámutatott a másodfokú bíróság arra, hogy a tulajdonszerzést korlátozó rendelkezések az ügyletet nem teszik érvénytelenné, mert a korlátozás alóli mentesség, illetve a felmentés igazolása olyan érvényességi kellék, amely az illetékkiszabásra való bemutatásig pótolható.
A másodfokú bíróság ítélete ellen emelt törvényességi óvás megalapozott. A tényállásban szó szerint idézett “Elismervény” tartalma mindenben megfelel a Legfelsőbb Bíróság XXV. sz. Polgári Elvi Döntése I. pontjában írt követelményeknek. A szerződő személyek nevének feltüntetésén kívül ugyanis megjelöli a vétel tárgyát és a vételár összegét. Megállapítható az okiratból az is, hogy a felek a szerződésben az ingatlan tulajdonjogát kívánták átruházni, az okiratot kölcsönösen aláírták.
A tartalmi követelmények figyelembevételével tehát az adásvételi szerződés érvényes létrejöttét meg lehetne állapítani.
A peradatokból azonban az is kitűnik, hogy a felperesnek és feleségének az adásvételi szerződés megkötésének időpontjában B.-n közös tulajdonukban levő öröklakásuk volt.
Az állampolgárok lakás- és üdülőtulajdonának egyes kérdéseiről szóló 32/1971. (X. 5.) Korm. sz. rendelet (R.) 4. §-ának (2) bekezdésében foglalt rendelkezés értelmében: ha a személy, illetőleg család lakástulajdonnal már rendelkezik, az az öröklés kivételével további lakást nem szerezhet.
Az R. 7. §-ának (1) bekezdésében foglaltak szerint a tulajdonszerzési korlátozásba ütköző szerződés semmis. A semmis szerződés pedig minden külön eljárás nélkül eredetileg érvénytelen [Ptk. 234. § (1) bek.]. A semmisség utólag nem orvosolható.
Így tévesen hivatkozott a másodfokú bíróság arra, hogy a tulajdonszerzés alóli mentesség, illetve a felmentés igazolása olyan érvényességi kellék, amely az illetékkiszabásra történő bemutatásig pótolható.
A Ptk. 243. §-ának (1) bekezdése szerint a foglalót a kötelezettségvállalás jeléül lehet adni. A foglaló rendeltetése tehát az, hogy a szerződő feleket a kölcsönösen vállalt kötelezettségek teljesítésére késztesse, vagyis a szerződés reális teljesítését elősegítse.
A foglalónak ez a szerepe és rendeltetése értelemszerűen csak az érvényesen létrejött szerződés teljesítése érdekében érvényesülhet, – a semmis, tehát érvénytelen szerződések teljesítésének előmozdítását nem szolgálhatja. Éppen ezért az érvénytelen szerződés megkötése alkalmával adott “foglalóval” kapcsolatban a Ptk. 245. §-ának (1) bekezdésében írt rendelkezések nem alkalmazhatók, vagyis az adott foglaló kétszeres visszatérítésére az “eladó” nem kötelezhető.
Az érvénytelen szerződés esetén csupán a Ptk. 237. §-ában írt anyagi jogi rendelkezések alkalmazására kerülhet sor. Ehhez képest, ha ez lehetséges, a szerződéskötés előtt fennállott helyzetet kell visszaállítani.
A felperesnek így csupán arra nyílt igénye, hogy az érvénytelen szerződés alapján az alperes részére kifizetett 30 000 Ft-ot visszakövetelje.
Az alperes önkéntes teljesítése folytán azonban a 30 000 Ft visszafizetése már a per megindítása előtt megtörtént.
Így a felperes nem tarthat jogszerűen igényt az 1975. március 15-én kelt “Elismervény”-ben foglalóként megjelölt 20 000 Ft kétszeres visszatérítésére. Ezért a Legfelsőbb Bíróság a másodfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte, érintetlenül hagyta az elsőfokú bíróság ítéletének a 20 000 Ft-ot meghaladó – törvényességi óvással nem támadott – rendelkezését, egyebekben pedig az első fokú ítéletet megváltoztatva a keresetet elutasította.
A felperes pervesztes, az alperest az első fokú eljárás során kezdetben az ügyvédi munkaközösség képviselte, ezért a Legfelsőbb Bíróság a kifejtett ügyvédi munka és tevékenység arányának megfelelően külön-külön állapította meg az ügyvédi képviseletet ellátó ügyvédi munkaközösségek részére járó munkadíjat. Miután az alperes fellebbezése megalapozottnak bizonyult, így a fellebbezési eljárási költséget is a felperes köteles az alperesnek megtéríteni.
Megjegyzi a Legfelsőbb Bíróság: áthelyezés, családi vagy egyéb okok következtében is szükségessé válhat, hogy a tulajdonos meglevő lakóházát (lakását) értékesítse és másik ingatlant vásároljon. Ilyen esetben a vevő érdekében áll, hogy leköthessen egy másik ingatlant, mielőtt saját házát (lakását) értékesíti.
E körben megfelelő jogi megoldást biztosíthat a Ptk. 227. §-ának (1) bekezdésében írt rendelkezések alkalmazása mellett olyan tartalmú szerződés megkötése, hogy az új ingatlan vételével kapcsolatos szerződés hatályának beálltát a felek felfüggesztő feltételhez kötik. Vagyis az írásbeli szerződésben az érdekeltek abban állapodnak meg, hogy az adásvételi szerződés hatálya akkor áll be, amikor a vevő a tulajdonszerzési korlátozás alól a szükséges felmentést megkapja, illetőleg meglevő ingatlanát értékesíteni tudja. Miután az ingatlanforgalom biztonsága és a felek érdeke is azt kívánja, hogy túlzottan hosszú ideig bizonytalanságban ne legyenek – célszerű az ilyen jellegű szerződésekben naptár szerint is megjelölni azt a végső időpontot, amikor a szerződés hatálya a felfüggesztő feltétel bekövetkeztétől függetlenül is megszűnik. (Legf. Bír. P. törv. V. 20 513/1976. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás