PK BH 1977/375.
PK BH 1977/375.
1977.09.01.
I. Tanácsi bérlakás felajánlása esetén a lakásügyi hatóság határozatának alaki hiányosságai miatt a felmondás érvénytelenségét nem lehet megállapítani [1/1971. (II. 8.) Korm. sz. r. 76. § (3) bek.].
II. A bérbeadó és a bérlő viszonylatában kizárólag a bérbeadó érdeke, hogy a cserelakás felajánlása mellett a bérlőt kimozdítsa a bérleményből, ezért a bérlőt olyan helyzetbe kell hozni, hogy anyagi hátrányt ne szenvedjen [1/1971. (II. 8.) Korm. sz. r. 77. § (1) bek. a) pont, c) pont.].
A felperesek 1975. július 11-én kelt levelükben felmondták az alperesek lakásbérleti jogviszonyát és cserelakásként felajánlották az általuk lakott tanácsi bérlakást. A felajánlott lakás önálló bérlet, és abban 2 szoba, előszoba, fürdőszoba, konyha és kamra van.
Az alperesek jelenlegi lakásában 2 szoba (az egyik alkovos), konyha, személyzeti szoba és kamra áll az alperesek kizárólagos használatában, ezen kívül a társbérlővel közösen használják a fürdőszobát, előszobát és a WC-t.
Az alperesek a felmondást nem fogadták el. Arra hivatkoztak, hogy a cserelakás lényegesen kisebb alapterületű, rosszabb beosztású, ezért abban bútoraikat nem tudják elhelyezni. Előadták, hogy a cserelakás bére magasabb, s a felperesek a bérkülönbözet megfizetését nem vállalták. Utaltak arra, hogy a jelenlegi lakásukban távbeszélő van felszerelve, a cserelakásban viszont ilyen készülék nincs.
Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. Megállapította, hogy “a cserelakás műszakilag jobb állapotú, önállóbban hasznosítható (nem társbérlet) és értékesebb lakás, mint az alperesek jelenlegi lakása, a felajánlott cserelakás azonban 6 m2-rel kisebb alapterületű, a szobáinak falfelülete pedig jelentősen kisebb, úgyhogy az alperesek bútorai a cserelakásban nem helyezhetők el. A bíróság a szakértő véleményét elfogadva azt állapította meg, hogy az alperesek lakása nem túlzsúfolt, nem hat erőltetetten berendezettnek”.
A másodfokú bíróság a keresetnek helyt adott és arra kötelezte az alpereseket, hogy lakásukat a gy.-i lakás ellenében 30 napon belül kiürítve bocsássák a felperesek birtokába. Úgy döntött, hogy az alpereseknek az átköltözéssel felmerült igazolt költségeit és 3000 Ft kártalanítást kötelesek a felperesek megfizetni. Az ítélet indokolása szerint a cserelakásnak több az előnyös adottsága, az alpereseknek azt a kifogását, hogy a cserelakás egyik szobájának falai egészen ferde szögben találkoznak, és bútoraikat nem tudják megfelelően elhelyezni, nem találta megalapozottnak. Megállapította, hogy az alperesek által használt lakás szobájának falai nem derékszögűek. Ezenkívül arra hivatkozott, hogy az alperesek jelenlegi lakása túlzsúfolt, új bútorokat vásároltak, régi bútoraikat pedig nem adták el. Az ítélet szerint a cserelakásban is elhelyezhető annyi bútor, amennyire egy háromtagú családnak szüksége van. Az egyes bútordarabok eladásával, illetőleg átalakításával járó “kárt” 3000 Ft-ban találta megállapíthatónak.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás megalapozott.
Az 1/1971. (II. 8.) Korm. sz. rendelet (R.) 76. §-ának (3) bekezdésében foglalt rendelkezés szerint a felmondáshoz csatolni kell tanácsi bérlakás felajánlása esetén a lakásügyi hatóság határozatát arról, hogy a felajánlott lakás kiutalását a kiköltöző személy részére biztosítja.
A felperesek a felmondáshoz a lakásügyi hatóságnak az ügyvédjükhöz írt levelét csatolták. Eszerint a lakásügyi hatóság azt közölte, hogy a felmondás érvényesítése után a felperesek által felajánlott cserelakást kiutalja az alperesek részére, amennyiben ennek jogszabályi akadálya nem lesz. Az államigazgatási hatóság azt állapította meg, hogy a “lakásfelmondás érvényesítésére nem szükséges határozati forma” nyilatkozatát “bíróság előtt történő felhasználásra” adta ki.
Helytállóan mutat rá a törvényességi óvás arra, hogy az R. 76. §-a (3) bekezdésének a) pontjában írt rendelkezések szerint: a lakásügyi hatóságnak határozatot kell hoznia arról, hogy a felajánlott lakás kiutalását a kiköltöző személy részére biztosítja. Így tehát formai okból a lakásügyi hatóságnak a “nyilatkozata”, amely a felmondólevélhez volt csatolva valóban nem felel meg az idézett rendelkezéseknek. Viszont a közlés tartalmát tekintve arra vonható következtetés, hogy lakásgazdálkodási érdekből a felmondás időpontjában sem volt akadálya annak, hogy a felperesek által felajánlott cserelakás kiutalását a lakásügyi hatóság az alperesek részére biztosítsa.
E formai hiányosság az adott esetben azért pótolható, mert az államigazgatási hatóság megállapítása szerint a nyilatkozat “határozati formát” nem igényelt, így tehát az államigazgatási hatóság jogszabálytól eltérő álláspontja eredményezte a hiányosságot. Az államigazgatási hatóság állásfoglalása folytán azonban a felperesek joghátrányt nem szenvedhetnek. Amennyiben tehát a lakásügyi hatóság utólagosan olyan értelmű határozatot hoz, amely megfelel az R. 76. §-a (3) bekezdésének a) pontjában foglalt rendelkezéseknek és úgy dönt, hogy a felperesek által felajánlott cserelakás kiutalását az alperesek részére biztosítja, az ismertetett alaki hiányosságok miatt a felmondás érvénytelenségét nem lehet megállapítani.
Sem az építész, sem az ingatlanforgalmi szakértő véleménye nem tartalmaz adatot arra, hogy a felperesek által felajánlott cserelakásnak s az alperesek által lakott lakásnak és ezen belül a lakószobáknak mennyi az alapterülete. Így az sem bírálható el a rendelkezésre álló adatok alapján, hogy mennyiben megalapozott az alpereseknek az a tényállítása, hogy a cserelakásban levő szobák alapterülete lényegesen kisebb.
Az igazságügyi építész szakértő véleményéhez csatolt helyszínrajzból is megállapítható, hogy a felajánlott cserelakásban levő egyes helyiségek nem szabályos alakúak, és így azok használhatóságát bizonyos mértékben ez a körülmény hátrányosan befolyásolja. A szakértő azonban azt állapította meg, hogy a felajánlott cserelakás: “eléri, sőt meghaladja az alperesek társbérletként működő, bár nagyobb, célszerűbb falakkal bíró lakását”. Így tehát egyedül a cserelakás részben szabálytalan alakú helyiségei miatt a felmondás érvénytelenségét nem lehet megállapítani.
Viszont helytállóan mutat rá a törvényességi óvás arra, hogy a bérbeadó és a bérlő viszonylatában kizárólag a bérbeadó érdeke, hogy a cserelakás felajánlása mellett a bérlőt kimozdítsa a lakásból. Ebből viszont az is következik: a felmondás érvényessége esetén a bérlőt olyan helyzetbe kell hozni, hogy anyagi hátrányt ne szenvedjen.
A másodfokú bíróság e címen 3000 Ft-ot ítélt meg az alperesek javára. Ez az ítéleti döntés azonban megalapozatlan.
A szakértő véleménye alapján is megállapítható, hogy a felajánlott cserelakásban a meglevő bútoraikat az alperesek nem tudják megfelelően elhelyezni. Viszont cserelakás felajánlása esetén a bérlő joggal tarthat igényt arra, hogy amennyiben meglevő bútorainak részbeni értékesítése és új bútordarabok vásárlása válik szükségessé ahhoz, hogy a cserelakás azonos színvonalú berendezését biztosítsa, e többletköltségét a bérbeadó térítse meg. Ilyen igény érvényesítésénél figyelembe kell venni a célszerűség és gazdaságosság követelményeit is. A bérlő sem léphet tehát fel olyan igénnyel, amely őt indokolatlan előnyhöz juttatja.
Ezért a bíróság akkor járt volna el helyesen, ha szakértő meghallgatása útján tisztázza e többletköltségek összegszerűségének az alakulását.
Az R. 77. §-a (1) bekezdésének a) és c) pontjai szerint a bérlő – egyebek mellett – igényt tarthat arra, hogy a bérbeadó térítse meg részére a lakásváltoztatással kapcsolatos indokolt költségeit, ha pedig a felajánlott lakás lakbére a korábbi lakás bérénél magasabb, a két lakás lakbérének a különbözetét is. Ez utóbbi esetben a lakásbérleti jogviszony fennállásának tartama alatt, legfeljebb azonban öt évig terheli a bérbeadót az a kötelezettség, hogy a bérkülönbözetet a lakásbérfizetés időpontjának megfelelő havi részletekben megfizesse.
Amennyiben tehát a bizonyítási adatok alapján az volna megállapítható, hogy a felmondás alaki szempontból és a szobák alapterületének figyelembevételével is érvényesnek minősíthető, az alperesek jogszerűen igényelhetik azt, hogy öt éven át a két lakás bére közötti különbözetet részükre a felperesek megtérítsék.
Az indokoltan felmerülő költözködési költségeket ugyancsak szakértő útján kell tisztázni és az ítéletben összegszerűleg is meg kell jelölni. Ilyen rendelkezés hiányában ugyanis e részben az ítélet végrehajthatatlan. (Legf. Bír. P. törv. V. 21 46/6976. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás