PK BH 1978/202
PK BH 1978/202
1978.05.01.
A bérlő cserelakás esetén a két lakás bérének a különbözetét csak akkor követelheti, ha a bérbeadó azonos komfortfokozatú, megközelítőleg azonos minőségű, de magasabb bérű cserelakást ajánlott fel. A nagyobb kényelmet biztosító és kulturáltabb színvonalú lakás elfogadása esetén – a bérbeadó hozzájárulásának hiányában – bérkülönbözet nem jár, de ilyenkor a cserelakás megfelelősége szempontjából kell értékelni, hogy a magasabb bér a bérlő létfenntartásának a költségét számottevően érinti-e [1/1971. (II. 8.) Korm. sz. r. 78. § (1) bek. c) pont].
Az alperesek 1952 évtől kezdve havi 34,50 forint lakbér fizetése ellenében bérelnek a felperes tulajdonában levő épületben egy 4,5×5 m alapterületű szobából, zárt verandából és mosókonyhából álló komfort nélküli udvari lakást, amelyhez közös előtér és vízöblítéssel fel nem szerelt WC tartozik.
A felperes az 1976. október 22-én kelt levélben a bérleti jogviszonyt 1976. november 30-ára felmondta, arra hivatkozással, hogy gyermeke számára igényt tart a lakásra és a bérlőnek egyidejűleg felajánlott másfél szobából, konyhából, előszobából, éléskamrából, fürdőszobából álló komfortos, havi 227 forint bérű lakást. Az alperes a felmondás elfogadását ahhoz a feltételhez kötötte, hogy a felperes a felajánlott lakásban különböző karbantartási és felújítási munkákat végeztessen, fizesse meg a lakásváltoztatással kapcsolatban felmerülő költségeket és 5 évi időtartamra a két lakás bére közötti különbözetet.
A felperes keresetében a felmondás érvényességének megállapítását, az alperes viszontkeresetében a karbantartási munkák elvégeztetését, valamint a bérkülönbözet megfizetését kérte.
A felperes a viszontkereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság a felmondást érvényesnek mondta ki, az alpereseket a lakás 30 nap alatti kiürítésére kötelezte, a felperest pedig a számlával igazolt költözködési költségek, valamint a 11 550 forint lakbérkülönbözetnek 60 havi egyenlő részletekben történő megfizetésére kötelezte. Ezt meghaladóan a viszontkeresetet elutasította és úgy rendelkezett, hogy a felmerült költségeiket a felek maguk viselik.
A felperes – az első fokú ítélet ellen benyújtott fellebbezésében – kizárólag az 5 évi lakbérkülönbözet megfizetésére kötelező rendelkezést támadta.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét csak annyiban módosította, hogy a felperest a cserelakásra vonatkozó bérleti jogviszony fennállásának tartama alatt, legfeljebb azonban 5 évig kötelezte havi 192,50 forint lakbérkülönbözet megfizetésére. A jogerős ítélet indokolása szerint az irányadó jogszabály nem enged a bíróságnak „mérlegelési lehetőséget” a lakbérkülönbözet-megfizetési kötelezettség, valamint annak összegszerűsége tekintetében, ezért a valóságos különbözettől eltérő havi összeg megállapítására nincsen lehetőség.
A jogerős ítéletnek a felperest az 5 évi lakbérkülönbözet megfizetésére kötelező rendelkezése ellen emelt törvényességi óvás alapos.
Az 1/1971. (II. 8.) Korm. számú rendelet (R.) 78. §-a (1) bekezdésének c) pontja szerint a bérlő igényt tarthat arra, hogy ha a felajánlott lakás lakbére a korábbi lakás lakbérénél magasabb, térítse meg részére a bérbeadó a két lakás lakbérének különbözetét. A felek eltérő megállapodásának a hiányában a különbözetet a lakásbérleti jogviszony fennállásának tartama alatt, legfeljebb azonban 5 évig a lakbérfizetés időpontjának megfelelő havi részletekben kell megfizetni. E jogszabályi rendelkezésből az következik, hogy a bérbeadó akkor köteles a bérlőnek a két lakás bérének a különbözetét megtéríteni, ha azonos komfortfokozatú, megközelítőleg azonos minőségű, de magasabb bérű cserelakást ajánlott fel. Arra azonban a bérbeadót – hozzájárulása nélkül – a jogszabály alapján nem lehet kötelezni, hogy volt bérlőjének azt a bérkülönbözetet térítse meg, amely az új lakás nagyobb kényelmet biztosító, kulturáltabb színvonalának az ellenértéke.
A lakás megfelelő voltának megállapítása szempontjából azonban vizsgálni kell, hogy a bérlő személyi körülményeinél, szociális helyzeténél fogva képes-e a magasabb komfortfokozatú, magasabb bérű lakás bérét – életszínvonalának csökkenése nélkül – megfizetni. Ha a magasabb bér a bérlő létfenntartásának a költségeit számottevően érintené, a cserelakást nem lehet „megfelelőnek” tekinteni.
Ez a helyzet azonban az adott esetben nem áll fenn. Az I. r. alperes jogtanácsos, a II. r. alperes adminisztrátor, eltartásra szoruló hozzátartozójuk nincs. Számukra tehát nem okozhat életszínvonal-csökkenést eredményező anyagi megterhelést, ha a lényegesen kényelmesebb és kulturáltabb cserelakásért havi 192 forinttal magasabb bért kell fizetniük.
A jelenlegi lakáskörülményeikhez képest az alperesek – a cserelakásba történő beköltözés után – a bérkülönbözet mértékét meghaladó kényelmesebb és kulturáltabb lakáshoz jutnak, az pedig nem lenne indokolt, hogy ezt az előnyt a volt bérbeadó éveken át a bérkülönbözet áthárításával biztosítsa számukra.
A Legfelsőbb Bíróság ezért a jogerős ítéletnek törvényességi óvással támadott rendelkezését hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróság ítéletét pedig a felperest lakbérkülönbözet fizetésére kötelező, valamint a perköltség viselésére vonatkozó részében megváltoztatta és az alperesnek a lakbérkülönbözet fizetésére irányuló viszonkeresetét elutasította [Pp. 274. §-ának (3) bekezdése].
A felperes lényegében pernyertes, ezért a Legfelsőbb Bíróság az alperest kötelezte az első és másodfokú eljárási költség megfizetésére [Pp. 78. §-ának (1) bekezdése]. (Legf. Bír. P. törv. V. 20 626/1977. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás