PK BH 1978/381
PK BH 1978/381
1978.09.01.
I. Nincs jogszabályi akadálya olyan szerződés megkötésének, amelyben az egyik fél arra vállal kötelezettséget, hogy a kölcsönösen meghatározott vételárért ingatlanát eladja és a másik fél azt követően veszi meg, miután a saját ingatlanát záros határidőn belül eladta. Az ilyen előszerződés nem irányul azonnali tulajdonátruházásra, ezért tulajdonszerzési korlátozásba nem ütközik [Ptk. 200. § (1) bek.; 32/1971. (X. 5.) Korm. sz. r. 7. §].
II. Az ilyen szerződésben vállalt kötelezettségek teljesítése foglaló adásával biztosítható [Ptk. 243. § (1) bek.].
A felek 1976. március 21-én írásbeli „megállapodás”-nak nevezett szerződési nyilatkozatot írtak alá. Eszerint a felperesek 400 000 forint vételárért megvásárolták az alperesek tulajdonában álló házingatlant a hozzá tartozó 899 m2 nagyságú telekkel. A felperesek az eladóknak 70 000 forint foglalót fizetnek, amely a később megkötésre kerülő adásvétel esetén beszámít a vételárba. A felperesek egyidejűleg arra vállaltak kötelezettséget, hogy a vételár hátralevő összegét a saját lakásuk eladása után, 1976. december 31-ig egy összegben megfizetik. A felek kifejezetten kikötötték, hogy az adásvételi szerződést a vételár teljes kiegyenlítésekor vagy azt követően kötik meg. A felperesek ténylegesen 50 000 forint összegű foglalót adtak át az alpereseknek 1976. március 14-én. Ezt követően az 1976. március 29-én kelt levelében az I. r. felperes arról értesítette az I. r. alperest, hogy az öröklakásra vevőként jelentkezett személy vételi szándékáról lemondott, így azt nem tudja értékesíteni, kénytelen elállni az alperesekkel kötött szerződéstől. Kérte, hogy az alperesek a foglaló összegét fizessék vissza.
Miután az alperesek a foglaló visszaadása elől elzárkóztak, a felperesek keresetükben az alpereseknek arra kötelezését kérték, hogy az 50 000 forintot fizessék meg.
Az elsőfokú bíróság ítéletével az alpereseket egyetemlegesen kötelezte a kereseti összeg megfizetésére. Az ítélet indokolása szerint a felek írásba foglalt megállapodása megfelel az ingatlantulajdon átruházása felől rendelkező jogszabályban meghatározott követelményeknek, megjelöli az ügyletkötő felek személyét, a vétel tárgyát és a vételárat, tartalmából a tulajdonjog átruházását célzó akaratnyilvánítás is egyértelműen kitűnik.
A Ptk. nem tartalmaz olyan nevesített szerződést, amely az előszerződés kötését lehetővé tenné, így a felek között létrejött megállapodás adásvételnek minősül, amely viszont – a felperesek ingatlanszerzési képességének a hiányában – a 32/1971. (X. 5.) Korm. sz. rendelet 7. §- a (1) bekezdésében foglalt tilalomra figyelemmel semmis. Foglaló csak érvényes szerződés biztosítására adható, tehát annak összegét az alperesek a jogalap nélküli gazdagodás szabályainak megfelelően kötelesek visszatéríteni. Az ítéletet az alperesek támadták meg fellebbezéssel, amelyben a kereset elutasítását kérték arra hivatkozva, hogy a felperesek a részükre nyitva álló teljesítési határidőn belül semmit sem tettek a tulajdonszerzés akadályának az elhárítása érdekében, így saját felróható magatartásukból kívánnak az adott foglaló visszakövetelésével előnyökhöz jutni.
A másodfokú bíróság az első fokú ítéletet helybenhagyta. A jogerős ítélet indokolása rámutat arra, hogy a Ptk. általános elvei lehetővé teszik előszerződés kötését. Mivel azonban a felek „ingatlan adásvételére kötöttek előszerződést, erre az előszerződésre is vonatkozik a Ptk. 365. §-ának (3) bekezdése, illetve a Legfelsőbb Bíróság XXV. számú Polgári Elvi Döntése. Ezeknek a feltételeknek egyébként megfelelő szerződés a 32/1971. (X. 5.) Korm. sz. rendelet 7. §-ának (1) bekezdése értelmében semmis, mert a felperesek tulajdonszerzésének korlátaiba ütközött”.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás megalapozott.
A Ptk. 200. §-ának (1) bekezdése értelmében a szerződés tartalmát a felek szabadon állapíthatják meg. Ha jogszabály az eltérést nem tiltja, a szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől egyező akarattal eltérhetnek.
A Ptk.-ban biztosított szerződéskötési szabadságra figyelemmel a felek köthetnek olyan megállapodást, amely ingatlan tulajdonjogának jövőbeli megszerzésére és a nyilatkozati kötöttség biztosításaként pénz szolgáltatására (pl. előleg vagy foglaló nyújtására) irányul. Kiköthetik, hogy az ingatlan tulajdonjogának átszállását eredményező adásvételi szerződés megkötésére csak meghatározott későbbi időpontban kerül sor. Az előszerződést a szerződésre előírt alakban kell megkötni.
Az előszerződést mint nevesített szerződéstípust a Ptk. nem szabályozza – de nem is tiltja az ilyen szerződések megkötését. Így az ilyen tartalmú szerződést nem lehet jogszabályba ütközőnek minősíteni.*
Az adott esetben a felek között létrejött előszerződésben a felek arra vállaltak kötelezettséget, hogy az alperesek a kölcsönösen meghatározott vételárért ingatlanukat a felpereseknek eladják azt követően, hogy a felperesek saját ingatlanukat elidegenítik, s így 1976. december 31-ig ingatlanszerzésük jogi akadályát elhárítják. Ez a szerződés – mint előszerződés – csak későbbi időpontban létrejövő adásvételi szerződésre utal, tartalmát tekintve azonban nem irányul azonnali tulajdonátruházásra: ezért tulajdonszerzési korlátozásba sem ütközik. Ebből viszont értelemszerűen következik, hogy az ilyen szerződés a 32/1971. (X. 5.) Korm. sz. rendelet 7. §-ának (1) bekezdése alapján sem minősíthető semmisnek.
Miután érvényes szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül a Ptk. 243. §-ának (1) bekezdése értelmében foglalót érvényesen lehet kikötni a perbeli esetben is jogi lehetőség volt arra, hogy a kölcsönös kötelezettségeket a felek mellékkötelezettség vállalásával – foglalóval – biztosítsák.
A Ptk. 244. §-a és a 245. §-ának (1) bekezdésében foglalt rendelkezések alkalmazása során azonban vizsgálni kell azt, hogy a szerződés melyik fél magatartása vagy érdekkörében bekövetkezett körülmény miatt hiúsult meg. Eltérő jogi álláspontjuk miatt a perben eljárt bíróságok a tényállást ebben a körben nem derítették fel, de nem állnak rendelkezésre azok az adatok sem, amelyek a Ptk. 245. §-ának (3) bekezdésében írt rendelkezések folytán a foglaló esetleges mérséklésére vonatkozó döntésnél jelentősek lehetnek.
Az előadottak alapján megállapítható, hogy a jogerős ítélet nemcsak törvénysértő, hanem egyben megalapozatlan is. Ezért a Legfelsőbb Bíróság a fent írt körülmények tisztázása végett mindkét fokú ítéletet hatályon kívül helyezte egyben az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította [Pp. 274. § (3) bek.].
Az új eljárás során elsősorban a feleket kell részletesen, személyesen meghallgatni, ki kell hallgatni a felperesek által megnevezett tanúkat, szükség esetén egyéb bizonyítási eljárás foganatosítása is indokolt lehet. (Legf. Bír. P. törv. V. 20 980/1977. sz.)
*
A határozat meghozatala után hatályba lépett 1977. évi IV. tv-nyel módosított Ptk. 208. §-a rendelkezik az előszerződésről. A határozat az új rendelkezéseknek is megfelel.
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás