PK BH 1978/474
PK BH 1978/474
1978.11.01.
A kisajátított telek értékét valamennyi számba jövő tényező gondos mérlegelésével kell megállapítani. A kártalanításnál figyelembe kell venni a hosszabb idő – legfeljebb öt év – alatt szélesebb körben kialakult forgalmi értéket is, amelyet megfelelő számú, az értéket befolyásoló tényezők szempontjából hasonló vagy hasonlítható, pontosan megjelölt ingatlanok forgalmi adatai alapján lehet megállapítani. [1976. évi 24. sz. tvr. 9. § (1) és (5) bek., 10. § (1) és (4) bek.]
A Városi Tanács Igazgatási Osztálya az alperes kérelmére kisajátította a perbeli 688,6 □-öl nagyságú belterületi, kert művelési ágú, az I–IV. r. felperesek egyenlő arányú közös tulajdonában volt beépítetlen ingatlant.
A kisajátított ingatlan a város belterületének a vasúti állomáshoz vezető úttól számított belső részén, a tüdőgondozó közelében terül el. Közvetlen közelében sem út, sem egyéb közterület nem volt, s megközelítésére csak a szomszédos ingatlanokon keresztül volt lehetőség. Ezért azt telekrendezés nélkül beépítésre sem lehetett felhasználni.
A felperesek közül a IV. r. felperes a tulajdoni illetőségét az 1970. november 26. napján kelt adásvételi szerződéssel 4000 Ft vételárért vásárolta meg, az illetékhivatal azonban az ingatlanilletőség értékét, mint kerti művelésre használható ingatlan értékét □-ölenként 100 Ft-ban, vagyis 17 200 Ft-ban állapította meg.
Az államigazgatási eljárás során az alperes az ingatlanért □-ölenként 280 Ft, összesen 196 252 Ft kártalanítást ajánlott fel, amelyből egy-egy tulajdonosnak 49 063 Ft jut.
Az I–III. r. felperesek a keresetükben személyenként 36 937 Ft, a IV. r. felperes pedig 77 137 Ft többletkártalanítás megfizetésére kérte az alperes kötelezését.
Az alperes a felperesek keresetének elutasítását kérte. Arra hivatkozott, hogy a közterületről meg sem közelíthető, közmű nélküli ingatlanért felajánlott □-ölenkénti 280 Ft kártalanítás nemcsak megfelelő, hanem az megegyezik az ingatlan kisajátításkori forgalmi értékével is.
Az egyesített perben kirendelt gazdasági szakértő az ingatlanon levő növényzet értékére adott szakvéleményt.
Az ingatlanforgalmi szakértő a növényzet és az ingatlan kerítésének értékét is figyelembe véve az ingatlanért járó kártalanítást □-ölenként előbb 380-400 Ft-ban, utóbb pedig 350-360 Ft-ban javasolta megállapítani. Szakvéleményét ingatlanforgalmi adatokkal indokolta. Utalt még arra is, hogy 1971-ben és 1972-ben az OTP megyéi igazgatósága építkezés céljára □-ölenként 500 Ft-ért vásárolt meg telkeket, de ezeknek a telkeknek két oldalon is utcafrontja volt és beépíthetők is voltak.
Az eljárás során a IV. r. felperes képviselője a szerzéskori érték szempontjából arra is hivatkozott, hogy az ingatlanilletőség megvétele után az ingatlanrészt beton alapú és betonoszlopos drótkerítéssel kerítette körül.
A járásbíróság az ingatlanforgalmi szakértő véleményét felülbírálva a felperesek keresetét elutasította és őket az alperes javára egyetemlegesen 500 Ft perköltség megfizetésére kötelezte. Ezenkívül az I–III. r. felpereseket egyetemlegesen kötelezte még 6648 Ft, a IV. r. felperest pedig 4626 Ft eljárási illetéknek az állam részére való megfizetésére is.
Döntését lényegében azzal indokolta, hogy a IV. r. felperes az illetőségét a kisajátítás előtt alig több mint 6 évvel, mindössze 4000 Ft-ért vásárolta. Bár az Illetékkiszabási és Forgalmiadó Hivatal a vételkori értéket már akkor 17 200 Ft-ban határozta meg, az alperes a kisajátítás alkalmával ez utóbbi értéknek is a többszörösét ajánlotta fel kártalanításként a felpereseknek s az értékek nem emelkedtek olyan mértékben, hogy a felpereseket a tulajdoni illetőségükért személyenként 49 063 Ft-nál is több kártalanítás illetné meg.
A járásbíróság ítélete ellen benyújtott fellebbezésükben az I–III. r. felperesek a tulajdoni illetőségeikért személyenként járó kártalanítási összegnek 62 270 Ft-ra való felemelését és a telek négyszögölenkénti értékének 370 Ft-ban való megállapítását kérték. A IV. r. felperes pedig a kártalanítás összegének – a keresete szerint – 120 400 Ft-ra való felemelése végett fellebbezett.
A megyei bíróság a járásbíróság ítéletét megváltoztatta és kötelezte az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felpereseknek személyenként 21 937 Ft többletkártalanítást, ennek 1977. március 3. napjától járó évi 5%-os kamatát és az I. r., valamint a IV. r. felperesnek 12 Ft fellebbezési eljárási költséget. Egyben kimondotta, hogy az elsőfokú bíróság ítéletének a perköltségre és az illetékre vonatkozó rendelkezését mellőzi.
A megyei bíróság ítélkezésé alapjául elfogadta az ingatlanforgalmi szakértő véleményét és a felperesek ingatlanának értékét 248 000 Ft-ban határozta meg.
Ítéletének indokolási részében arra mutatott rá, hogy a járásbíróság a IV. r. felperes ingatlanánál túlzott jelentőséget tulajdonított a szerzéskori értéknek, mert 1970 óta az ingatlanok forgalmi értéke jelentősen emelkedett és ezenkívül az is növelte az ingatlanilletőség értékét, hogy azt a felperes körülkerítette és abba gyümölcsfákat is telepített.
A megyei bíróság álláspontja szerint a járásbíróság – tévesen – figyelmen kívül hagyta a 16/1976. (XII. 31.) IM számú rendelet 20. §-ának (2) bekezdését a feljegyzett illeték megfizetésével kapcsolatos rendelkezésénél.
A mindkét fokú bíróság ítélete ellen megalapozatlanság és törvénysértés miatt emelt törvényességi óvás alapos.
A kisajátításról szóló 1976. évi 24. számú törvényerejű rendelet (Tvr.) 8. §-ának (1) bekezdése szerint a kisajátított ingatlanért járó kártalanítást a 9–11. §-ban meghatározott tényezők együttes mérlegelésével kell megállapítani. A Tvr. 9. §-ának (1) bekezdése szerint a telek értékét a település jellege a településen belüli fekvés, a rendeltetés, a megközelíthetőség, valamint a beépítési lehetőség alapján kell megállapítani.
A kisajátított ingatlannal kapcsolatos megközelítési, valamint a beépítési lehetőség kedvezőtlen, mert az ingatlan közútról vagy közterületről nem volt megközelíthető, s ezért telekrendezés vagy telekalakítás nélkül beépítésre nem volt alkalmas.
A jogszabályban felsorolt többi tényező közül felderítetlen az ingatlannak a településen belüli fekvése. Az iratokból csak az állapítható meg, hogy a város belterületéhez tartozó részen, a Tüdőgondozó Intézet közelében van. Tisztázatlan azonban, hogy milyen az ingatlannak a városközponthoz viszonyított elhelyezkedése, továbbá milyen távolságra vannak a fontosabb közintézmények (pl. egyes hivatalok, iskolai intézmények, orvosi rendelő) és az üzlethálózat.
Felderítetlen az ingatlan közművesítettsége (OÉSZ 67. §) s az is, hogy a Tvr. 9. §-ának (5) bekezdésére tekintettel melyik az az esetleges meglevő közmű amelyet a kártalanítás megállapításánál figyelembe kell venni.
A Tvr. 10. §-ának (1) bekezdése értelmében a kártalanítás megállapításánál figyelembe kell venni a hosszabb idő – legfeljebb öt év – alatt szélesebb körben kialakult forgalmi értéket is. Ezt a kialakult forgalmi értéket megfelelő számú az értéket befolyásoló tényezők szempontjából hasonló vagy hasonlítható, pontosan megjelölt ingatlanok forgalmi adatai alapján lehet megállapítani.
A perben az ingatlanforgalmi szakértő közelebbről meg sem jelölte az összehasonlításul vett telkeket. Az eljárásnak ez a módja megfosztja a bíróságot attól, hogy a feltárt adatokat megfelelően mérlegelési körébe vonhassa. Ezenkívül, ha a felek számára is ismeretlenek maradnak a forgalmi érték megállapításához összehasonlításul vett ingatlanok, a peres felek is el vannak zárva attól, hogy a szakértő véleményére megfelelő észrevételeket tehessenek.
A fentiek miatt szükséges tehát az, hogy a szakértő egyrészt tüzetesen megjelölje az összehasonlításul figyelembe vett ingatlanokat, másrészt pedig olyan ingatlanok forgalmi adatait tárja fel szakvéleményében, amelyek az értéket befolyásoló lényegesebb tényezők szempontjából összehasonlításra valóban alkalmasak. Enélkül a szakvélemény ellenőrizhetetlen, ezért nem alkalmas megalapozott ítéleti döntés meghozatalához.
A Tvr. 10. §-ának (4) bekezdése szerint, ha a tulajdonos az ingatlant a kisajátítást megelőző tíz éven belül szerezte, a kártalanítás megállapítása során figyelembe kell venni a szerzéskori értéket is.
A IV. r. felperes a telekrészét az 1970. november 26. napján kelt adásvételi szerződéssel vásárolta, ezért az őt megillető kártalanítás megállapításánál, az egyéb tényezők mellett, a szerzéskori értéket is figyelembe kell venni.
A szerzéskori érték megállapításának, illetőleg figyelembevételének szabályait a Tvr. végrehajtása tárgyában kiadott 33/1976. (IX. 5.) MT sz. rendelet (R.) 17. §-a tartalmazza. Az eljárt bíróságok nem tisztázták az R. 17. §-ának megfelelően a IV. r. felperes illetőségének szerzéskori értékét, mert a beruházások értékét sem derítették fel.
Végül jogszabálysértő a megyei bíróság ítéletének a feljegyzett illeték viselésével kapcsolatos döntése is. A felperesek a többletkártalanítás megállapítása iránti pert 1977. február 2. és 3. napján indították meg. A 16/1976. (XII. 31.) IM sz. rendelet 39. §-ának (2) bekezdése szerint a tárgyi költségmentesség a feleket csak a rendelet hatálybalépése előtt (1977. I. 1.) már megindult kisajátítási kártalanítási perekben illeti meg. A rendelet 20. §-a (2) bekezdésének helyes értelmezése szerint pedig a felperesek a feljegyzett illeték térítésére pervesztességük arányában kötelesek. (Legf. Bír. P. törv. I. 20 131/1978. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás