PK BH 1979/151
PK BH 1979/151
1979.04.01.
Ha a tulajdonostársak a közös tulajdonban álló dolog használata és birtoklása kérdésében megállapodtak, ez a megállapodás egyoldalúan, önkényesen nem változtatható meg. Ha azonban a szabályozásnál figyelembe vett körülmények utóbb olyan lényegesen megváltoztak, hogy az eredetileg helyesnek mutatkozó elrendezés az okszerű gazdálkodás követelményeit vagy valamelyik tulajdonostárs jogos érdekét sérti, a korábbi megállapodása megváltoztatását bármelyik tulajdonostárs kérheti. [Ptk. 140. §, 241. §.]
A perbeli házingatlan 46/1655 részben a II. r. felperes, további 420/1965. részben a II–VIII. r. alperesek, 1190/1655 részben pedig a Magyar Állam tulajdona. A II. r. felperes tulajdoni részén az I. r. felperest haszonélvezeti jog illeti. A Magyar Állam illetőségének kezelője az I. r. alperes.
Az I. r. alperes 1977. július 7-én “szótöbbséges határozatnak” nevezett leiratában közölte, hogy “a hasznosítás és használat jelenlegi módjára vonatkozóan megállapodás nincs a tulajdonostársak között, a továbbiakban a házasingatlant a tulajdonostársak bérbeadás útján hasznosítják, kivéve a dr. R. J. által lakott lakást. A hasznosításból származó bevételeket a tulajdonostársak 1977. augusztus 1. napjától tulajdoni részarányuk alapján osztják fel.”
Az I. r. alperes ezt a “határozatát” megküldötte a társtulajdonosoknak.
A felperesek keresetlevelükben támadták a határozatot és kérték annak megállapítását, hogy az általuk bérbe adott műhelyhelyiség bére kizárólag őket illeti. Előadták: a tulajdonostársak az ingatlanilletőségeket azzal a kikötéssel szerezték meg, hogy valamennyi társtulajdonos tulajdoni hányada fejében egy-egy lakással vagy műhellyel kizárólagosan rendelkezik, az ingatlan használatát tehát egymás között természetben megosztották. Ennek megfelelően történt évtizedeken keresztül a hasznosítás is. Ily módon a felperesek egy műhelyhelyiséget használtak, majd amikor az I. r. felperes iparengedélye megszűnt, ezt a műhelyhelyiséget bérbe adták és szedték annak bérét. Nem vettek részt ezzel szemben az ingatlanban levő egyén bérlemények hasznosításában s azzal kapcsolatban igényt sem érvényesítettek. Sérti tehát az eddigi megállapodást és a jogos érdekeiket az I. r. alperes új, az eddigi megállapodástól egyoldalúan eltérő “határozata”, amely egyébként a tulajdonostársak meghallgatása nélkül született arra figyelemmel, hogy az I. r. alperes többségi tulajdonnal rendelkezik.
Az I. r. alperes a kereset elutasítását kérte. Azzal érvelt, hogy a feleknek eszmei tulajdoni illetősége van, az ingatlan társasházzá alakítása nem történt meg, így a Ptk.-nak a közös tulajdonra vonatkozó szabályai az irányadók, s a megtámadott határozat csupán ezt mondja ki.
A járásbíróság ítéletével a felperesek keresetének helyt adott és megállapította, hogy a kereskedelmi vállalat által fizetett 752 forint bérleti díjnak a jövedelemadóval csökkentett összege az I. r. felperest illeti. Kötelezte az I. r. alperest 402 forint illeték, valamint 500 forint perköltség megfizetésére.
Az elsőfokú bíróság azt állapította meg, hogy a felperes felek a házasingatlan használatát és birtoklását egymás között természetben megosztottak, sőt ezt már jogelődjeik megtették. A birtoklásnak és a használatnak ez a módja önkényesen egyoldalúan nem változtatható meg.
Az I. r. alperes fellebbezése folytán a megyei bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét azzal hagyta helyben, hogy egyidejűleg a szótöbbséges határozatot hatályon kívül helyezte. Az elsőfokú bírósággal egyezően megállapította, hogy az ingatlan használatát a tulajdonostársak egymás között megosztották. A feleknek erre a megállapodására tekintettel a hasznosítás kérdésében nem lehetett volna szótöbbséges határozatot hozni. Annak nincs akadálya, hogy az ingatlan fenntartásával kapcsolatos kiadások viselése kérdésében amennyiben ez szabályozva nincs – szótöbbséges határozat jöjjön létre.
A mindkét fokú bíróság ítélete ellen megalapozatlanság miatt emelt törvényességi óvás alapos.
A szóban levő házasingatlan a felek közös tulajdona. A köztük levő jogviszonyra tehát a Ptk. 140−146. §-ai az irányadók.
A tulajdonostársak a dolog birtoklását és használatát egymás között megállapodással rendezhetik. Megállapodhatnak abban is, hogy tulajdoni hányada fejében mindegyik tulajdonostárs meghatározott ingatlanrészt birtokol. Különösen indokolt lehet ez akkor, ha a közös tulajdonban önállóan elkülöníthető részek (lakások, műhely stb.) vannak, amelyeknek elkülönített használata megfelel a tulajdonostársak tulajdoni hányadának.
Ha a tulajdonostársak a közös tulajdonban álló dolog használata és birtoklása kérdésében megállapodtak, ez a megállapodás egyoldalúan, önkényesen nem változtatható meg. Ha azonban a szabályozásnál figyelembe vett körülmények utóbb olyan lényegesen megváltoztak, hogy az eredetileg helyesnek mutatkozó elrendezés az okszerű gazdálkodás követelményeit vagy valamelyik tulajdontárs jogos érdekét sérti, a korábbi megállapodás megváltoztatását bármelyik tulajdonostárs kérheti (Ptk. 241. §).
A felperesek hivatkoztak a keresetlevelükben arra, hogy az 1949. évben vásárolták meg ingatlanilletőségüket, és a szerződésük szerint tulajdoni illetőségük fejében egy műhelyt használhatnak, amelyet azóta is birtokukban tartanak, illetőleg hasznosítanak. A másodfokú bíróság által beszerzett telekkönyvi iratokból az is megállapítható, hogy hasonló kikötéssel vásárolták ingatlan-illetőségüket a II–III. r., valamint a VI–VIII. r. alperesek is.
Nem tisztázták azonban az ügyben eljárt bíróságok azt, hogy az elkülönített használatnak megfelel-e a teherviselés és a hasznok szedése, továbbá hogy volt-e megállapodás a lakások használata kérdésében. Erre vonatkozóan meg kell hallgatni a peres feleket személyesen, illetve meg kell nyilatkoztatni az I. r. alperest.
Ha megállapítható, hogy a tulajdonostársak, illetőleg jogelődjeik a tulajdonszerzésüktől kezdődően elkülönítetten használták a lakásokat (műhelyeket), és a használat arányában szedtek a hasznokat és viselték a terheket, ettől a használati módtól csak alapos indokkal lehet eltérni.
Az I. r. alperes hivatkozott a per során arra is, hogy az épületet időközben átalakították, és a felperesek által használt műhelyt egy másik műhellyel egybeépítették, ezért az elkülönített használat ma már nem lehetséges.
Vizsgálni kell ezért azt is, hogy ilyen átalakítás valóban történt-e, és van-e lehetőség az esetleg kialakult új helyzetben az elkülönített használat további fenntartására. Csak ezeknek a tényeknek a tisztázása után lehet eldönteni, hogy szükség van-e a felek közötti megállapodás módosítására, kiegészítésére, illetőleg az ingatlan használatának újbóli szabályozására.
Az előadottakra tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a megyei bíróság ítéletét a járásbíróság ítéletére is kiterjedően hatályon kívül helyezte és a bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. (P. törv. I. 20 941/1973/3.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás