PK BH 1979/22
PK BH 1979/22
1979.01.01.
A beépített ingatlan értékét a telek és az épület együttes értékére figyelemmel kell megállapítani. Az együttes értékelés azonban nem lehet független az egyes összetevők (telepek, építmények, egyéb létesítmények, évelő növényzet) értékéről, bár az együttes érték nem szükségszerűen azonos az összetevők értékének számtani összegével [Ptk. 172. §*; 1976. évi 26. sz. tvr. 9. § (4) bek.].
I. Az államigazgatási hatóság jogerős határozatával kisajátította a felperes tulajdonában állt beépített telket. Kártalanításként az alperes 305 876 Ft-ot ajánlott fel, amelyből – a felperes cserelakásra való igényére tekintettel − 77 730 Ft-ot letétbe helyezés útján volt köteles teljesíteni. Később azonban ezt az összeget is kifizette, minthogy a felperes a cserelakásra vonatkozó igényéről lemondott.
Keresetében a felperes 404 400 Ft többletkártalanítást követelt, ennek 1977. május 25-től járó évi 5%-os kamatával.
Az alperes a kereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság ítéletével arra kötelezte az alperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg a felperesnek 316 124 Ft-ot és ennek 1977. június 22-től járó évi 5%-os kamatát, továbbá 12 000 Ft perköltséget. A felperes ezt meghaladó keresetét elutasította. Az illetékfeljegyzési jog folytán le nem rótt kereseti illetékfeljegyzési jog folytán le nem rótt kereseti illetékből a felperest 5298 Ft, az alperest 18 966 Ft megtérítésére kötelezte.
Az ítélet ellen a felperes fellebbezett a marasztalás összegének – a keresete szerinti – 404 400 Ft-ra való felemelése iránt.
Az alperes fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyására irányult.
A másodfokú eljárásban a legfőbb ügyész fellépett és csatlakozó fellebbezést jelentett be. Indítványozta: rendelje el a másodfokú bíróság, hogy a marasztalás összegéből az alperes 310 000 Ft-ot bírósági letétbe helyezés útján köteles teljesíteni, egyúttal határozza meg az ingatlan kiürítésének időpontját és a letét kiutalásának feltételeit is.
II. A fellebbezés alapos annyiban, hogy nem állnak rendelkezésre mindazok az adatok és bizonyítékok, amelyek az ügy megalapozott eldöntéséhez szükségesek. Ezért a tényállás további tisztázásra és kiegészítésre szorul. Az elsőfokú bíróság V. Gy. ingatlanforgalmi szakértőt rendelte ki és feladatává tette, hogy a helyszíni szemle tapasztalatai, valamint összehasonlító adatok alapján határozza meg a kisajátított ingatlan beköltözhető és lakott forgalmi értékét. Arra utasította, hogy a forgalmi értéken belül nem kell részletezni a telek, a lakóház, az egyéb építmények és növényzet értékét, de mindezeket figyelembe kell venni az érték meghatározása során.
Szakvéleményében a szakértő jellemezte az ingatlant a település jellege, a településen belüli fekvése, rendeltetése, továbbá a megközelíthetőség és a beépítési lehetőség szempontjából. A műszaki állapotra és jellemzőire nézve felsorolta a lakóépületben, valamint a melléképületben elhelyezkedő helyiségeket, alapterületük és burkolatuk feltüntetésével. Felsorolta az egyéb építményeket, illetve létesítményeket is legfőbb jellemző tulajdonságaik ismertetésével. Felsorolta az évelő növényeket és a közműveket is. Ismertetett négy ingatlanforgalmi adatot, 1973 és 1976 közötti időben kelt adásvételi szerződések alapján, ezeknek az ingatlanoknak csak a legfőbb tulajdonságai feltüntetésével. Mindezek után azt a véleményt alakította ki, hogy a kisajátított ingatlan beköltözhető forgalmi értéke 620 000 Ft, lakott értéke pedig 527 000 Ft.
Kiegészítő szakvéleményében a szakértő a felperes által felhozott ingatlanforgalmi adatokat is igen röviden jellemezte, véleményét azonban csak annyiban módosította, hogy a lakott értéket 310 000 Ft-ban határozta meg.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a szakértő véleményét elfogadta, az ingatlanért járó kártalanítást beköltözhetően 620 000 Ft-ban határozta meg. Levonta ebből a kifizetett 305 876 Ft-ot és növelve 2000 Ft nem vitatott költözködési költséggel, a marasztalás összegét 316 124 Ft-ban állapította meg és rendelkezett a kamatfizetés felől is. Mellőzte a bírói letétbe helyezés útján való teljesítés elrendelését, mert annak ellenére, hogy a felperes a kisajátított ingatlant még nem ürítette ki, “birtokbaadás hiányában ez még nem is volt kötelessége”.
A felperes a fellebbezésében kifogásolta a szakértő értékelési módszerét és rámutatott arra, hogy a szakvélemény és a környéken történt más kisajátításokból eredő kártalanításoknál kialakított szakvélemények és értékelések között lényeges eltérések mutatkoznak.
A felperes álláspontja helytálló, mert a rendelkezésre álló szakvélemény megalapozott döntés hozatalához valóban nem elegendő.
Az 1976. évi 24. számú törvényerejű rendelet (Tvr.) 10. §-ának (1) bekezdése értelmében a kártalanítás megállapítása során figyelembe kell venni a hosszabb idő – legfeljebb öt év – alatt szélesebb körben kialakult forgalmi értéket. A kialakult forgalmi érték megállapításához pedig nyilvánvalóan nem elegendőek az elsőfokú eljárás során – a szakvéleményben – feltárt adatok, különösen nem a perbeli viszonylag nagyobb értékű, sok egyedi, előnyös tulajdonsággal is jellemezhető házasingatlan vonatkozásában. Az újabb eljárásban tehát legfeljebb − öt évre visszamenőleg – szélesebb körben, nagyobb számban kell felderíteni forgalmi adatokat, szükség szerint akár más hasonló települések ingatlanforgalmáról is. Az értékelésnél mérlegelési körbe vonhatóak a más kisajátítási eljárásból meríthető adatok is [Pp. 163. § (3) bek.].
Csak ezután lesz az elsőfokú bíróság abban a helyzetben, hogy a kialakult – az adott esetben beköltözhető – forgalmi érték figyelembevételével állapítsa meg a megfelelő kártalanítás összegét [Ptk. 172. § (2) bek.].
Helyesen mutatott rá az elsőfokú bíróság arra, hogy a beépített ingatlan értékét a telek és az épület együttes értékére figyelemmel kell megállapítani [Tvr. 9. § (4) bek.]. Az együttes értékelés azonban nem lehet független az egyes összetevők (telek, építmények, egyéb létesítmények, évelő növényzet) értékétől, bár az együttes érték nem szükségszerűen azonos az összetevők értékének számtani összegével. A megalapozott együttes értékelés azonban csak az egyes részek értékelése útján ellenőrizhető és adhat tárgyilagos képet arról a folyamatról, amely a szakértői tevékenységben a vélemény eredményének kimutatásában és indokolásában jelentkezik. A más (összehasonlító) forgalmi adatokból számítható kialakult forgalmi érték is csak úgy vehető figyelembe a kisajátított ingatlan kártalanításának megállapításánál, ha ennek az ingatlannak jellemző és tüzetesen leírt (értékelt) tulajdonságai is összemérhetők az egyéb, megfelelő részletességgel jellemzett ingatlanok tulajdonságaival. Törekedni kell arra is, hogy az azonos területen levő, azonos (hasonló) tulajdonságú ingatlanok tulajdonosai ugyanazt a kártalanítást kapják.
Az újabb eljárásban tehát a szakértői vélemény kiegészítését ennek megfelelően kell elrendelni, szükség esetén más szakértő bevonásával.
A másodfokú eljárás során a felek bejelentették, hogy az első fokú ítélet marasztalásának – nem fellebbezett – összegét az alperes kifizette, a felperes pedig kötelezettséget vállalt az ingatlannak 1978. március 31-ig történő kiürítésére. Erre az újabb tényre tekintettel vált tárgytalanná a letétbe helyezés útján való teljesítés elrendelése. Egyébként helyállóan fejti ki a legfőbb ügyész csatlakozó fellebbezése azt, hogy az elsőfokú bíróság téves indokkal mellőzte a letétbe helyezés útján való teljesítés elrendelését (PK 22. számú állásfoglalás).
Az előadottakra tekintettel a Legfelsőbb Bíróság az első fokú ítéletet − nem érintve a fellebbezéssel nem támadott részét – a Pp. 252. §-ának (3) bekezdése értelmében hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította.
A per főtárgyában hozott döntéssel összefüggésben helyes indokkal rendelkezett az elsőfokú bíróság a tárgyi illetékmentesség folytán le nem rótt illeték térítése kérdésében. Az első fokú ítélet nem fellebbezett részének részleges jogerejére tekintettel az alperesnek az első fokú ítéletben írt részleges térítési kötelezettsége nem csökkenhet, szemben a felperes kötelezettségével, amely a marasztalás összegének esetleges módosulásával – reá nézve kedvezően – változhat. Ezért az első fokú ítéletnek a főtárggyal összefüggő rendelkezései közül csak ennek hatályon kívül helyezése volt szükséges.
A másodfokú eljárásban a felperes igényelt csupán perköltséget. Ezt a Legfelsőbb Bíróság megállapította, viselése kérdésében azonban újabb határozatában az elsőfokú bíróság fog dönteni [Pp. 252. § (4) bek.]. (Legf. Bír. Pf. I. 21 408/1977. sz.)
*;
Az 1977. évi IV. tv.-nyel módosított új szövegben 177. §.
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás