PK BH 1980/130
PK BH 1980/130
1980.12.01.
Az elővásárlásra jogosulttal az ingatlanra vonatkozó vételi ajánlatot, az eladóval pedig az elfogadó nyilatkozatot írásban kell közölni ahhoz, hogy hatályos legyen [Ptk. 365. § (3) bek., 373. §, 145. § (2) bek., PK 9. sz.].
A felperes az I. r. alperes fia. A II. r. alperes a felperes testvére. A perbeli 103 n.-öl területű kertingatlan 2/4 részben az I. r. alperes, személyenként 1/4 részben a felperes és a III. r. alperes tulajdona.
Az alperesek az ingatlant értékesíteni kívánták, és meg is állapodtak B. M.-néval, hogy a nevezett 2500 Ft vételárért az ingatlant megveszi. Az alperesek ezt a vételárat fel is vették.
Az alperesek – jogi képviselő útján – az 1978 szeptember 5-én kelt levelükben közölték a felperessel, hogy a szóban levő ingatlant el kívánják idegeníteni, és felszólították öt, 8 napon belül nyilatkozzék arra nézve, hogy az ingatlant 2500 Ft értékben hajlandó-e eladni, illetőleg hogy mi legyen az ingatlan sorsa.
Tartalmát tekintve tehát az alperesek ezzel a levéllel közölték a felperessel a vételi ajánlatot és lehetőséget nyújtottak számára, hogy elővásárlási jogát (Ptk. 145. §) gyakorolja, illetőleg hogy e vonatkozásban nyilatkozzék.
A felperes az 1978. szeptember 7-én kelt levelében közölte az alperesek jogi képviselőjével, hogy az elővásárlási jogával élni kíván, és megveszi 2500 Ft teljes vételár figyelembevétele mellett az alperesek nevén álló 3/4 ingatlanhányadot 1875 Ft vételárért, amely összeget azonnal kifizet, amint aláírják az adásvételi szerződést.
Az alperesek a felperessel adásvételi szerződést nem voltak hajlandók kötni.
A felperes keresetében az alperesek arra kérte kötelezni, hogy az 1875 Ft-os vételár egyidejű kifizetése mellett az adásvételi szerződést írják alá, ha pedig ezt nem tennék meg, a bíróság az alpereseket annak tűrésére kötelezze, hogy a tulajdonjogát vétel jogcímén az alperesek nevén álló illetőségre az ingatlan-nyilvántartásba jegyezzék be. Az alpereseket arra is kérte kötelezni, hogy az ingatlant bocsássák az ő birtokába.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték, kijelentették, hogy illetőségüket a felperesek nem hajlandók eladni. Arra nem tudtak magyarázatot adni, hogy bár harmadik személynek az egész ingatlant 2500 Ft-ért hajlandók voltak eladni, ugyanezért a vételárért a velük vérségi kapcsolatban levő felperesnek miért nem adják el, holott ő felhívásra a megadott határidő alatt szabályos vételi nyilatkozatot tett.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Döntését azzal indokolta, hogy a vételi ajánlatot a tulajdonostárssal teljes terjedelmében kell közölni, az alperesek azonban a vevő személyét nem jelölték meg. A vételi ajánlat tehát érvényesen nem történt meg, következésképpen az adásvételi szerződés a felperes és az alperes között érvényesen nem jött létre.
A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helyben hagyta. Indokolásának a lényege a következő.
B.-né az egész ingatlant akarta megvásárolni, az alperesek tulajdonában levő, összesen 3/4 rész tekintetében vételi szándéka nem volt. Az elővásárlási jog gyakorlása azonban valamelyik tulajdonostársat csak akkor illeti meg, ha a tulajdonostárs a saját tulajdoni illetőségét kívánja értékesíteni. A perbeli esetben azonban nem ez történt. Ebből következik, hogy az elővásárlási jog gyakorlása szóba sem jöhet.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos.
A perbeli esetben a vevő személyének jelentősége nem volt. Ennélfogva az elővásárlási jog gyakorlása szempontjából semmilyen jogkövetkezménye nincs annak, hogy az alperesek a vételi ajánlat közlésekor a vevő személyét nem jelölték meg. Az elsőfokú bíróság jogi álláspontja tehát téves.
Ugyanígy téves a másodfokú bíróság jogi álláspontja is. Az ugyanis, hogy az alperesek az egész ingatlant el akarták adni, magában foglalja azt is, hogy a saját illetőségüket is el kívánták adni. A felperes a válaszlevelében az alperesek illetőségére gyakorolta a törvényben biztosított elővásárlási jogát.
A jogvita elbírálásánál azonban a következő jogszabályokra és szempontokra kell figyelemmel lenni.
A Ptk. 365. §-ának (3) bekezdése értelmében ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Ebből következik, hogy az elővásárlásra jogosulttal az ingatlanra vonatkozó vételi ajánlatot, az eladóval pedig az elfogadó nyilatkozatot – ahhoz, hogy joghatályos legyen – írásban kell közölni.
Mindezekből az is következik, hogy az eladóhoz érkezett és az elővásárlásra jogosulttal közlendő vételi ajánlatnak is írásban kell történnie. A per addigi adatai alapján az utóbbi tény nem állapítható meg. B. M.-nét tanúként hallgatta ki a másodfokú bíróság, ahhoz azonban, hogy a hozandó ítélet vele szemben is joghatályos legyen, perben állása szükséges (Pp. 229. §).
A felpereshez érkezett vételi ajánlatot az alperesek nem személyesen tették, hanem a Járási Ügyvédi Munkaközösség útján. Nincs tisztázva a perben, hogy az ügyvédi munkaközösség kapott-e az alperesektől a Ptk. 223. §-ának (1) bekezdésében megkívánt írásbeli meghatalmazást. Be kell szerezni a vonatkozó tényvázlatot, szükség esetén az ügyintéző ügyvédet tanúként kell kihallgatni. Az alperesek a tárgyaláson 1967. december 20-án kelt okiratot csatoltak. Erre az okiratra a peres felek nem nyilatkoztak, a bíróság annak alaki és tartalmi valódiságát nem vizsgálta, így tisztázatlan maradt, hogy a felperes valóban tulajdonosa-e az ingatlannak. A bizonyítás ugyanis a telekkönyvi bejegyzéssel szemben is megengedett.
Az alperesek azt állították, hogy az ingatlant megszakítás nélkül sajátjukként használták. Az említett okirat tartalmára tekintettel felmerülhet az is, hogy az alperesek a felperes tulajdoni illetőségét elbirtoklás útján megszerezték (Ptk. 121. § (1) bek., PK 4. sz.).
Ilyen tartalmú védekezés, illetőleg viszontkereset előterjesztésének lehetőségéről az alpereseket tájékoztatni kell [Pp. 5. §, (3) bek.].
A kifejtettek folytán a Legfelsőbb Bíróság a megyei bíróság másodfokú ítéletét – az elsőfokú ítéletre is kiterjedő – a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és a járásbíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. (P. törv. I. 20 700/1979. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás