PK BH 1980/14
PK BH 1980/14
1980.12.01.
I. A társasház-alapító okirat lényegében szerződés, amely a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. Ha az alapító okirat tervezete eltér a tulajdonostársak közös megállapodását tartalmazó társasági szerződés rendelkezéseitől vagy más módon sérti egyes tulajdonostársak jogait és jogos érdekeit, ez utóbbiak nem kötelesek a tervezetet aláírni [Ptk. 205. § (1) bek.; 1977. évi 11. sz. tvr. 1., 3., 22. §].
II. Ha a felperesek kereseti kérelme – lényeges tartalma szerint – a közös tulajdonnak társasház-tulajdonná való átalakítására irányult, a bíróságnak arra kell törekednie, hogy a megállapodás útjában álló vitás kérdések megoldása érdekében a feleket tevékeny közreműködésre szorítsa; ha pedig a felek elfogadható tervezetet nem terjesztenek elő, akkor a vitás körülmények felderítése és egyéb szükséges bizonyítás után az alapító okiratot ítélettel pótolja. [Ptk. 149. §; 1977. évi 11. sz. tvr., 2. §; Pp. 3. § (1) bek.].
A perbeli 791 négyzetméter területű hétvégi ház és udvar a peres felek közös tulajdona, az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett tulajdoni arányok szerint. Holtig tartó haszonélvezeti jog van bejegyezve az I. alperes tulajdoni illetőségére a II. r. alperes javára és a VII. r. felperes tulajdoni illetőségére a perben nem álló Cs. J.-né javára.
A tulajdonostársak és a haszonélvezetre jogosultak az 1971. január 12. napján kötött társasági szerződéssel építőközösséget hoztak létre 6. üdülőegységet tartalmazó társasnyaraló építésére. A szerződésben kimondották, hogy a nyaraló felépülése után a tulajdonosok társasháztulajdont kívánnak létrehozni, az ingatlant albetétesíteni fogják. Megállapították, hogy mely helyiségek kerülnek a tulajdonostársak kizárólagos tulajdonába és használatába. Megállapodtak abban is, hogy a ház mögötti kertrészt megosztva használják tulajdoni hányadaik arányában, a telek többi részét pedig közösen használják és gondozzák.
Az építkezéshez a járási tanács vb. építési és közlekedési osztálya már korábban – 1970. október 16. napján – építési engedélyt adott. A társasnyaraló felépítése után a járási hivatal építésügyi szakigazgatási szerve 1972. július 14. napján hozott határozatával használatbavételi engedélyt adott.
Az elkészült épület – nem lényeges eltérésekkel – megfelel az engedélyezett terveknek.
A társtulajdonosok használatba vették az épületnek a társasági szerződésben számukra kijelölt részét.
A felperesek 1976. februárjában elkészítették az ingatlan társasüdülővé való átalakításához szükséges alapító okirat tervezetét. Az alperesek azonban megtagadták ennek aláírását. Kifogásolták az egyes külön tulajdonba, illetve közös tulajdonba kerülő részek megjelölését és a tulajdoni arányok számítását.
A felperesek a jognyilatkozat pótlása iránt pert indítottak. Az általuk készített alapító okirat aláírását követelték az alperesektől.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Védekezésük szerint az elkészült üdülő nem felel meg az eredeti terveknek, az általuk használt üdülőrész nagysága nem felel meg a tulajdoni aránynak, és nincs részükre biztosítva a padlástér megfelelő használata.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította és a felpereseket 2670 Ft perköltség fizetésére kötelezte. Az ítélet indokolása szerint egyes helyiségek területe eltér az alapító okiratban megjelölt tulajdoni arányoktól, az alapítóokirat-tervezetből nem tűnik ki egyértelműen a padlástér használatának a módja, illetve ezzel kapcsolatban ellentmondás van az alapító okirat egyes pontjai között. Nincs mellékelve a kerthasználat rendezésére vonatkozó vázrajz. Mindezekre tekintettel az ingatlan újbóli felmérésére és új alapító okirat szerkesztésére van szükség. Az alperesek tehát alapos okkal tagadták meg a felperesek által készített alapító okirat-tervezet aláírását.
Az elsőfokú ítélet ellen a felperesek fellebbezést nyújtottak be, ebben azonban nem jelölték meg a fellebbezés okait. A másodfokú bíróság felhívta a felperesek jogi képviselőjét, hogy 3 napon belül pótolják a fellebbezés indokait. A felperesek korábbi jogi képviselője bejelentette, hogy megbízása megszűnt, a végzést továbbította a közös képviselőhöz. A felperesek az 1978. szeptember 19-én érkezett beadványukban előadták, hogy sérelmezik az elsőfokú ítélet egyes ténymegállapításait és a jogszabály alkalmazását. Részletes indokolásra 15 napos határidőt, majd az 1978. október 2-án benyújtott beadványukban újabb 15 napos határidőt kértek, hivatkoztak az I. r. felperes betegségére.
A másodfokú bíróság végzésével elutasította a felperesek fellebbezését. Az indokolás szerint a felperesek a fellebbezés benyújtása óta eltelt 2 hónap alatt eleget tehettek volna indokolási kötelezettségüknek.
Az elsőfokú bíróság jogerős ítélete ellen törvénysértés, illetve megalapozatlanság miatt emelt törvényességi óvás alapos.
1. A társasházról szóló 1977. évi 11. számú törvényerejű rendelet a (továbbiakban: Tvr.) 22. §-a szerint a társasüdülőkre is alkalmazni kell a társasháztulajdonra vonatkozó rendelkezéseket.
A Tvr. 1. §-ának (1) bekezdése értelmében az alapító okirat a tulajdonostársaknak a megállapodása, a tartalmát pedig a 3. §. alapján a tulajdonostársak állapítják meg. Az alapító okirat tehát lényegében szerződés, amely a felek akaratának a kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre [Ptk. 205. § (1) bek.]. Ezért amennyiben a felperesek által készített alapítóokirat-tervezet eltér a tulajdonostársak közös megállapodását tartalmazó társasági szerződés rendelkezéseitől, vagy más módon sérti az alperesek jogait és jogos érdekeit, az alperesek valóban nem kötelesek a felperesek által egyoldalúan kialakított feltételeket elfogadni.
A tvr. 2. §-a szerint közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását – bármelyik tulajdonostárs kérelmére – a bíróság is elrendelheti. Ebben az esetben az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja. A Pp. 3. §-ának (1) bekezdése szerint a bíróság a fél által előadott kérelmeket, nyilatkozatokat nem alakszerű megjelölésük, hanem tartalmuk szerint veszi figyelembe. A felperesek kereseti kérelme – lényeges tartalma szerint – közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítására irányult.
Az elsőfokú bíróságnak ezért arra kellett volna törekednie, hogy a felek megállapodásának útjában álló vitás kérdések megoldására a feleket tevékeny közreműködésre szorítsa, ha pedig sem a felperesek, sem az alperesek elfogadható tervezetet nem terjesztenek elő, akkor a vitás körülmények felderítése és egyéb szükséges bizonyítás után az alapító okiratot ítélettel pótolja.
Nem lehetett volna tehát mellőzni az ügy érdemi rendezését csak azért, mert a bíróság a felperesek tervezetét aggályosnak találta.
2. A felperesek az elsőfokú ítélet elleni fellebbezésüket hiányosan adták be. Nem jelölték meg, hogy az elsőfokú határozat megváltoztatását milyen okból kívánják [Pp. 235. § (1) bek.]. A másodfokú bíróság ezzel kapcsolatosan hiánypótlást is rendelt el. Az elutasítás feltételeként azonban – egyebek között – a Pp. 95. §-ának (1) bekezdése értelmében a felet tájékoztatni kell arról, hogy az elrendelt hiánypótlás nem teljesítése esetén a bíróság a fellebbezést el fogja utasítani. Ilyen figyelmeztetés nélkül akkor sem lehet elutasítani a fellebbezést, ha az elsőfokú ítélet kézbesítése óta már két hónap eltelt. Az iratok között nincs adat arra, hogy a másodfokú bíróság erre a felpereseket figyelmeztette.
A törvényességi óvás azonban – tartalmát tekintve – a fellebbezést elutasító másodfokú határozatot érdemben nem támadta, ezért a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 274. §-ának (2) és (3) bekezdése alapján – az óvás keretei között – a jogerős elsőfokú ítéletet hatályon kívül helyezte és a kerületi bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. (P. törv. I. 20. 374/1979. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás