PK BH 1980/284
PK BH 1980/284
1980.12.01.
I. A szerződéssel létesített ingatlanhasználati jog és a telki szolgalmi jog alanya tekintetében a döntő különbség az, hogy a használati jogosult kizárólag a szerződésben szereplő fél lehet, szolgalmi jogosult pedig a szerződést kötő felen kívül bárki más is, aki jogszerűen kerül az ingatlan birtokába [Ptk. 165. § (1) bek., 166. § (1) bek.].
II. Az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó szabályok az ingatlan-nyilvántartási hatóság részére nem teszik lehetővé, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló magánokirat tartalmát a bejegyezni kívánt jog fennállása szempontjából értelmezze [1972. évi 31. sz. tvr. 15. § (1) bek., 27/1972. (XII. 31.) MÉM sz. r. 76. § (1) bek. c) pont.].
A kérelmező ellenfele – a továbbiakban: vevő – az 1972. április 8-án kelt adásvételi szerződéssel 34 320 Ft vételár ellenében megvásárolta a kérelmezők 429 n.-öl nagyságú zártkerti földjét. A telekkönyv az eladott ingatlant 0186/13. helyrajzi számon tüntette fel, majd az ingatlan-nyilvántartás szerkesztése során azt a cs.-i 1298 számú tulajdoni lapon 1807 helyrajzi számon jegyezték be. A felek által kötött szerződés ötödik bekezdésében akként rendelkezik, hogy K. J. eladó biztosítja B. Gy.-né vevő részére a saját területén levő kút használatát.
A járási és városi földhivatal a vevő 1978. május 22-én előterjesztett kérelmére határozatával elrendelte a kérelmezők tulajdonában levő, a cs.-i 1296 számú tulajdoni lapon nyilvántartott, 1805 helyrajzi számú zártkerti ingatlan mindenkori tulajdonosa javára a kúthasználati szolgalmi jog bejegyzését. A földhivatali határozat egyidejűleg az utóbbi ingatlant megillető szolgalmi jognak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséről is rendelkezett.
A kérelmezők a földhivatal határozatát fellebbezéssel támadták, amelyet a megyei földhivatal alaptalannak talált és határozatával a járási földhivatal határozatát helyben hagyta. A határozat indokolása szerint a felek által kötött adásvételi szerződés a kérelmezett javára a kérelmezők ingatlanán levő kút használatát kikötötte, a „használat biztosítása helyes megfogalmazással szolgalmi jog alapításának felel meg”, tehát annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzését a (vevő) jogszerűen igényelte.
A kérelmezők a földhivatal határozatát a bíróság előtt jogorvoslati kérelemmel támadták meg, amelyben annak akként történő megváltoztatását kérték, hogy az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanukra a vevő saját használati jogot jegyezzen be.
A városi bíróság végzésével a földhivatal határozatát megváltoztatta és a vevő telki szolgalmi jog bejegyzése iránti kérelmét elutasította, továbbá őt a kérelmezők javára 200 Ft eljárási költségben marasztalta. A végzés indokolása szerint telki szolgalmi jog szerződésen alapuló létrejöttéhez a jogosultság ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is szükséges. A felek által kötött adásvételi szerződés azonban nem tartalmaz olyan rendelkezést, hogy az eladó ilyen tartalmú jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez hozzájárulna, ennek megfelelő jognyilatkozatot a kérelmezők a jelen eljárásban sem tettek. Ezért szerződési akaratuk nem értelmezhető akként, hogy a vevő javára telki szolgalmi jogot kívántak alapítani.
Az elsőfokú bíróság végzése ellen a vevő fellebbezéssel élt. Ebben a bírósági végzés hatályon kívül helyezésével a földhivatal határozatának hatályban tartását kérte.
A másodfokú bíróság végzésével a városi bíróság végzését megváltoztatta, és a kérelmezőknek a földhivatali határozat megváltoztatása iránti kérelmét elutasította, egyidejűleg egyetemlegesen arra kötelezte őket, hogy a vevő részére 15 napon belül fizessenek meg 310 Ft első és másodfokú költséget.
A jogerős végzés indokolása rámutat, hogy a felek által kötött adásvételi szerződés, amelynek alapján a vevő ingatlantulajdont szerzett, „kifejezetten rendelkezik a kúthasználati jog megszerzése kérdésében. Kétségtelen, hogy ez a szerződés a szolgalmi jog kifejezést nem tartalmazza, de az ügy iratából megállapítható, és erre enged következtetni a szerződés minden egyéb rendelkezése is, hogy a felek az eladott ingatlan javára szolgalmi jogot kívántak létesíteni”. Ezért a másodfokú bíróság helytállónak találta a földhivatal első és másodfokú határozatait, amelyek a vevő kérelmére a szolgalmi jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.
A jogerős végzés ellen emelt törvényességi óvás alapos.
1. A használati jogánál fogva a jogosult a dolgot a saját, valamint együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja és hasznait szedheti. A használat jogának gyakorlása másnak nem engedhető át [Ptk. 165. § (1) bek.]. A telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék [Ptk. 166. § (1) bek.].
A szerződéssel létesített ingatlanhasználati jog és a telki szolgalmi jog alanya tekintetében – a fentiek szerint – a döntő különbség az, hogy a használati jogosultság kizárólag a szerződésben szereplő szerző fél lehet, szolgalmi jogosult pedig a szerződést kötő felen kívül bárki más is, aki jogszerűen kerül az ingatlan birtokába.
A kérelmezők és a vevő által kötött adásvételi szerződés egyértelműen akként rendelkezett, hogy az eladó a vevő részére a kérelmezők tulajdonában levő ingatlan kútjának használatát biztosítja. A másodfokú bíróság figyelmen kívül hagyta a szerződő felek ügyleti akaratát, amikor a szerződésben kikötött használati jogot szolgalmi jogosultságként értelmezte [Ptk. 200. § (1) bek.]. A szerződési nyilatkozatot vita esetén úgy kell értelmezni, ahogyan azt a másik félnek a nyilatkozó feltehető akaratára és az eset körülményeire tekintettel a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint értenie kellett [Ptk. 207. § (1) bek.]. Mivel a szerződés kifejezetten „B. Gy.-né vevő részére” rendelkezett a kút használatáról, így a szerződési nyilatkozatnak csak kiterjesztő értelmezésével vonható le olyan következtetés, hogy a rendelkezés tartalma a szolgalmi jog kikötését fedi.
Ha valaki jogáról lemond vagy abból enged, nyilatkozatát nem lehet kiterjesztően értelmezni [Ptk. 207. § (2) bek.]. Mivel a szolgalmi jog az ingatlantulajdonjogot lényegesen nagyobb terjedelemben korlátozza a használati jogosultsághoz képest, így a másodfokú bíróság a felek szerződési nyilatkozatának még akkor sem tulajdoníthatott volna szolgalmi jogot alapító hatályt, ha az ügyleti nyilatkozat valóban értelmezésre szorul. A jogértelmezés lehetőségét tehát e kérdésben a szerződési nyilatkozat egyértelmű megfogalmazása kizárja. Nem hagyható azonban figyelmen kívül az a körülmény sem, hogy a vevő 1972. április 8-tól 1978. május 22-ig maga sem sérelmezte szolgalmi joga ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének elmaradását, jóllehet tulajdonjoga bejegyzésekor arról is értesült, hogy annak egyik feltétele a bejegyzés alapjául szolgáló vázrajz csatolása [27/1972. (XII. 31.) MÉM sz. – Iny. Vhr. – 87. § (1) bek. b) pontja)].
E tényből okszerűen arra lehet következtetni, hogy a vevő a részére biztosított használati jogot nem tekintette szolgalmi jogosultságnak.
2. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésnek olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző, illetve a bíróság által hitelesített másolata alapján van helye, amely a bejegyzés alapjául szolgáló jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja [1972. évi 31. sz. tvr. 15. § (1) bek.]. A bejegyzés alapjául szolgáló magánokiratnak – többek közt – tartalmaznia kell a jog vagy tény pontos megjelölését [Iny. Vhr. 76. § (1) bek. c) pont].
Az ingatlan-nyilvántartás említett szabályai az ingatlan-nyilvántartási hatóság részére nem teszik lehetővé, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló magánokirat tartalmát a bejegyezni kívánt jog fennállása szempontjából értelmezze. Nem jegyezhető be a változás, ha az okiratnak olyan alaki vagy tartalmi hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen [1972. évi 31. sz. tvr. 17. § (1) bek.]. A határozat meghozatala előtt a járási földhivatalnak a beadványt és a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokat abból a szempontból kell megvizsgálnia, hogy azok megfelelnek-e az ingatlan-nyilvántartásról szóló jogszabályokban meghatározott alaki és tartalmi kellékeknek [1/1974. /MÉM. É. 1.), MÉM sz. vt. 13. §]. Minthogy a bejegyzés alapjául szolgáló magánokirat – a felek által kötött adásvételi szerződés – a vevő javára csupán használati jog biztosításáról rendelkezik, a felek ügyleti akaratának vizsgálata és annak kiterjesztő értelmezése helyett a járási földhivatalnak meg kellett volna tagadnia szolgalmi jog bejegyzését.
Ennélfogva a jogorvoslati kérelem alapján eljárt elsőfokú bíróság helyesen észlelte az ingatlan-nyilvántartási hatóság határozataiban foglalt jogszabálysértést és azok megváltoztatásával megalapozottan utasította el a vevő telki szolgalmi jog bejegyzése iránti kérelmét.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján a megyei bíróság végzését hatályon kívül helyezte és a városi bíróság végzését helyben hagyta. (P. törv. I. 20 961/1979. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás