PK BH 1980/425
PK BH 1980/425
1980.12.01.
I. Jogszabályellenes a szerződésnek a lakás-használatbavételi díjra vonatkozó kikötése, ha a vállalat a dolgozója részére a vállalati bérlakást meghatározott időre vagy a munkaviszony fennállásának idejére juttatja [Ptk. 200. § (2) bek; 2/1971. (II. 8.) Korm. sz. r. 2. § (3) bek. e) pont, 13. §].
II. Részleges érvénytelenség esetén az állampolgárral kötött szerződés a maga egészében csak akkor dől meg, ha nem állnak fenn a Ptk. 239. §-a (1) bekezdésének a)–c) pontjában meghatározott feltételek.
III. Az érvénytelen szerződést a bíróság érvényessé nyilváníthatja, ha az érvénytelenség oka megszüntethető [Ptk. 237. § (2) bek.]
I. Az alperes 1972. szeptember 28-án „Megállapodás”-t létesített a dolgozójával, a felperessel. A megállapodás 1. pontja szerint a gyár igazgatója a felperest a vállalati bérlakásba bérlőként kijelöli. A 2. pont pedig azt a kikötést tartalmazza, hogy a bérlő, amennyiben a munkaviszonya a gyárnál megszűnik, cserelakásra nem tarthat igényt és a munkaviszony megszűnését követő tizenöt napon belül a lakást kiüríteni és a bérbeadó gyárnak átadni köteles; ha pedig ennek nem tenne eleget, és szükséglakás biztosítására kerülne sor, ennek költségeit a bérbeadónak megfizetni tartozik. A szóban levő „Megállapodás” mellékletét alkotó s ugyancsak 1972. szeptember 28-án kelt külön megállapodásban a felperes 19 200 forint lakás-használatbavételi díjnak három éven belüli – havi 530 forintos részletekben történő – megfizetésére vállalt kötelezettséget. A felek kijelentették, hogy a mellékletet a bérleti szerződés elválaszthatatlan részének tekintik.
A felperes a megállapodásnak megfelelően a lakást elfoglalta és a lakás-használatbavételi díjat kifizette. A munkaviszonya ma is fennáll.
A felperes a keresetlevelében 19 200 forintnak, ennek 1975. december 1-től járó évi 5%-os kamatainak, valamint a perköltségnek a megfizetésére kérte kötelezni az alperest. Kereseti kérelmét azzal indokolta, hogy az alperes jogszabályellenesen kötötte ki a lakás-használatbavételi díjat, ezért azt köteles visszafizetni.
Az elsőfokú bíróság az alperest 19 200 forintnak, ennek 1975. december 1-től a kifizetés napjáig járó évi 5%-os kamatainak, valamint 2352 forint perköltségnek a megfizetésére kötelezte. Azt állapította meg, hogy az alperes jogszabály rendelkezése ellenére kötötte ki a lakás-használatbavételi díjat, ezért ez a felperesnek visszajár.
Az ítélet ellen az alperes fellebbezett és kérte az első fokú ítélet megváltoztatásával a kereset elutasítását.
A másodfokú bíróság az első fokú ítéletet megváltoztatta és a keresetet elutasította. A perköltség tekintetében úgy rendelkezett, hogy a perben felmerült költségeket a felek maguk viselik.
A másodfokú bírósága az 1/1971. (II. 8.) Korm. számú rendelet 30. §-ának (1) bekezdése, az 1/1971. (II. 8.) ÉVM számú rendelet 42. §-ának (1) bekezdése, a 2/1971. (II. 8.) ÉVM–PM számú együttes rendelet 2. §-a (3) bekezdésének e) pontja és 13. §-a alapján azt állapította meg, hogy az alperes jogszabály rendelkezése ellenére kötötte ki a lakás-használatbavételi díjat, a szerződés e része tehát jogszabályba ütközik s ezért a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése szerint semmis. Ha pedig a szerződés részben érvénytelen, általános szabály szerint az egész szerződés megdől, s a szerződéskötés előtt fennállott helyzetet kell visszaállítani. Ez azonban nem lehetséges, mert nincs olyan lakás, ahova a felperes családjával beköltözhetne, egyébként is számbavehetően sértené a felperes érdekeit. Az eső fokú bíróság azonban az érvénytelenség jogkövetkezményeit egyoldalúan csak az alperes terhére alkalmazta, amikor az alperest a lakás-használatbavételi díj haladéktalan visszafizetésre kötelezte.
A másodfokú ítélet indokolása megállapította, hogy a szerződés egyidejűleg mindkét fél érdekét szolgálta. Ezért a másodfokú bíróság az egyéni és a vállalati érdek összhangjának biztosítása érdekében a Ptk. 237. §-ának (2) bekezdése alapján az eredetileg érvénytelen szerződést érvényessé nyilvánította. Az érvénytelenség okának megszüntetésével kapcsolatban a másodfokú bíróság mérlegelte azt, hogy a felperes változatlanul bérlője a perbeli lakásnak. Ha a bíróság rövid teljesítési határidő mellett kötelezné az alperest a lakás-használatbavételi díj visszafizetésére, az érvénytelen, de érvényessé nyilvánított szerződés előnyeit a felperes egyoldalúan élvezné. Ugyanakkor az alperes, aki jelentős anyagi áldozattal lakást biztosított a felperes részére, hátrányos helyzetbe kerülne.
Ezért a másodfokú bíróság az érvénytelenség okát úgy találta megszüntethetőnek, hogy a lakás-használatbavételi díj visszatérítésére a felperes igényjogosultságát megállapította, e szolgáltatás esedékességének időpontját azonban akként határozta meg, hogy az alperes akkor lesz köteles visszafizetni a jogszabály ellenére kikötött lakás-használatbavételi díjat, ha a bérleti jogviszony megszűnését követően a felperes a lakást az ő rendelkezésére bocsátja. A felperesnek a lakás-használatbavételi díj visszatérítésére irányuló igénye még nem vált esedékessé, ezért a keresete alaptalan.
II. A másodfokú ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos.
1. A lakások elosztásáról és a lakásbérletről szóló 1/1971. (II. 8.) Korm. számú rendelet (R.) 30. §-ának (1) bekezdése szerint a vállalati bérlakás bérlőjét a lakás felett rendelkezni jogosult állami szerv a lakásügyi hatóság kiutalása nélkül jelöli ki. Az e rendelet végrehajtása tárgyában adott 1/1971. (II. 8.) ÉVM számú rendeletnek (Vhr.) a 18/1976. (VII. 23.) ÉVM számú rendelet 4. §-ával megállapított 42. §-a pedig az (1) bekezdésében úgy rendelkezik, hogy vállalati bérlakás határozott időre vagy valamely feltétel bekövetkeztéig akkor juttatható, ha a lakás felett rendelkezni jogosult állami szerv a bérlőt legfeljebb a vele fennálló munkaviszony, illetőleg a termelési (gazdasági) együttműködés keretében teljesített munkavégzés időtartamára kívánja kijelölni.
A felek között a perbeli vállalati lakás bérletére vonatkozó megállapodás az említett rendelkezések alapján jött létre. A megállapodás azt is tartalmazza, hogy a felperes munkaviszonyának megszűnésével a lakásbérleti jogviszony is megszűnik, és a felperes cserelakásra nem tarthat igényt. A feleknek ez a megállapodása összhangban van az R. 70. §-ának (2) bekezdésében foglalt rendelkezéssel, amely szerint a határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jogviszony a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésével is megszűnik.
A lakásépítési hozzájárulásról és a lakás-használatbavételi díjról szóló 2/1971. (II. 8.) Korm. számú rendelet 2. §-a (3) bekezdésének e) pontja a tanácsi bérlakásokra vonatkozóan akként rendelkezik, hogy nem kell lakás-használatbavételi díjat fizetni, ha a lakásügyi hatóság a bérlő részére a tanácsi bérlakást határozott időre vagy valamely feltétel bekövetkezéséig utalja ki. Ezt a szabályt a 13. § értelmében a vállalati bérlakásokra is alkalmazni kell.
Az alperes a vállalati bérlakást meghatározott feltételek bekövetkezéséig biztosította a felperes részére, minthogy a létrejött szerződés szerint a munkaviszony megszűnésével megszűnik a lakásbérleti jogviszony is. A szerződésnek a lakás-használatbavételi díjra vonatkozó kikötése tehát – amint ezt a másodfokú bíróság helyesen megállapította – jogszabályba ütközik, s ezért a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése szerint semmis.
2. A Ptk. 239. §-ának (1) bekezdése kimondja, hogy ha a szerződés részben érvénytelen, az egész szerződés megdől, kivéve ha a) jogszabály másképpen rendelkezik; b) a népgazdaság érdekei a szerződés többi rendelkezésének fenntartását teszik indokolttá; c) a felek a szerződést az érvénytelen rész nélkül is megkötötték volna.
Az alperes vállalat a vállalati bérlakásokat azért juttatja a dolgozóinak, hogy ily módon is tartósan biztosítsa a munkaerő-szükségletének kielégítését. A vállalati bérlakások juttatásának döntő célja tehát a vállalat folyamatos termelőmunkájához a szükséges munkaerő biztosítása. Az alperes mint a termelésben fontos szerepet betöltő cement- és mészmű érdeke tehát azt kívánja, hogy a vele munkaviszonyban álló dolgozói továbbra is a vállalati bérlakásokban lakjanak s munkaerejüket – zavartalan körülmények között – a termelőmunkában hasznosítsák. Ez pedig egyben nyilvánvalóan népgazdasági érdek is. E vonatkozásban nem hagyható figyelmen kívül, hogy az alperes nagy számban juttatott vállalati bérlakásokat a vele munkaviszonyban álló dolgozóknak a lakás-használatbavételi díj jogszabályba ütköző kikötése mellett.
A mondottak alapján tehát az állapítható meg, hogy a felek között létrejött lakásbérleti szerződés a maga egészében nem érvénytelen, hanem csak a lakás-használatbavételi díj kikötésére vonatkozó részében, mert a népgazdasági érdekei a szerződés többi rendelkezésének fenntartását teszik indokolttá [Ptk. 239. § (1) bek. b) pont].
A részleges érvénytelenség állapítható meg azon az alapon is, hogy a felek a szerződést az érvénytelen rész nélkül is megkötötték volna [Ptk. 239. § (1) bek. c) pont]. Ez következik az előbb már kifejtettekből is A termelés zavartalanságáról való gondoskodás nemcsak általában népgazdasági érdek, hanem nyilvánvaló és közvetlen érdeke az alperesnek is. A vállalati működés zavartalanságának biztosítása megkívánja azt, hogy az alperes a vállalati bérlakásokat a vele munkaviszonyban álló dolgozóknak bérbe adja. A lakás-használatbavételi díj kikötésének nyilvánvalóan téves jogszabályértelmezés volt az alapja. Az alperes – a munkaerőszükségletének kielégítéséről való gondoskodás körében – nyilvánvalóan bérbe adta volna a vállalati bérlakást akkor is, ha tudatában van annak, hogy lakás-használatbavételi díj kikötését a jogszabály tiltja.
Az állapítható tehát meg, hogy a felek között létrejött szerződésnek a lakás-használatbavételi díj kikötésére vonatkozó része érvénytelen.
A Ptk. 237. §-ának (1) bekezdése szerint érvénytelen szerződés esetében a szerződéskötés előtt fennállott helyzetet kell visszaállítani. Ez a szabály irányadó részleges érvénytelenség esetében is. A felek között létrejött szerződésnek a lakás-használatbavételi díjra vonatkozó része érvénytelen, s e vonatkozásban a szerződéskötés előtt fennállott helyzet visszaállítása azzal történik meg, ha az alperes a jogszabályellenesen beszedett lakás-használatbavételi díjat a felperesnek visszafizeti. De köteles az alperes megfizetni a felperesnek a jogtalanul beszedett összeg után járó évi 5%-os kamatot is [Ptk. 301. § (1) pek; PK 32. sz.].
A másodfokú bíróságnak a fentiekkel ellentétes döntése törvénysértő.
3. Megjegyzi az Elnökségi Tanács, hogy a másodfokú bíróságnak a felperes keresetét elutasító ítélete abban az esetben is törvénysértő, ha az volna megállapítható, hogy a lakás-használatbavételi díjra vonatkozó kikötés érvénytelensége folytán az egész szerződés megdől.
A Ptk. 237. §-ának (2) bekezdése szerint ugyanis az érvénytelen szerződést érvényessé lehet nyilvánítani, ha az érvénytelenség oka – így különösen uzsorás szerződés esetén a felek szolgáltatásainak feltűnő aránytalansága, illetőleg a jogi személy részére biztosított indokolatlan egyoldalú előny esetén az aránytalan előny kiküszöbölésével – megszüntethető.
Az alperes indokolatlanul, sőt jogszabályellenesen kötött ki a szerződésben a maga javára lakás-használatbavételi díjat. Az érvénytelenség oka nyilvánvalóan megszüntethető. Ennek a módja pedig – a szerződés érvényessé nyilvánítása mellett – az alperesnek a jogtalanul felvett összeg visszafizetésére való kötelezése, s ily módon az érvénytelen szerződésnek – a jogszabály tilalmába ütköző kikötés kiküszöbölésével – törvényes keretek közé szorítása. Ez egyben védelmet jelent a jogszabályellenes kikötés folytán sérelmet szenvedő s ezért érdekvédelemre szoruló fél számára a másik fél védelemre nem érdemes szerződési akaratával és érdekével szemben. Az említett megoldást támasztják tehát alá a jogpolitikai szempontok is.
4. Mindezekre figyelemmel az Elnökségi Tanács a másodfokú ítéletet a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az első fokú ítéletet helyben hagyta.
Egyben a Pp. 239. §-a, 77. §-a, és 78. §-a, valamint az 5/1962. (VI. 19.) IM számú rendelet 17. §-a alapján az Elnökségi Tanács kötelezte a pervesztes alperest a másodfokú eljárási költség megfizetésére is. (Eln. Tan. P. törv. 20 426/1980. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás