PK BH 1980/426
PK BH 1980/426
1980.12.01.
Ha a közös tulajdon megszüntetését kérő tulajdonostárs tulajdoni részét több tulajdonostárs használja, a bíróság nem jár el helyesen, ha azt annak a tulajdonostársnak a tulajdonába adja ellenérték fejében, aki az így tulajdonába került részt nem tudja birtokba venni. A közös tulajdon megszüntetésének ez a módja továbbá csak akkor foghat helyt, ha a tulajdont szerző tulajdonostárs a bíróság által megállapított ellenértéket meg is tudja fizetni, mégpedig olyan módon, ahogyan azt az ítélet megállapítja [Ptk. 148. § (2) bek.].
A perbeli házasingatlant 1957-ben a felperes és az I. r. alperes vásárolta, akik akkor házastársak voltak. A vételt követő telekkönyvi bejegyzéssel az ingatlan tulajdonjogát egymás között egyenlő arányban szerezték meg. Később a bíróság házasságukat jogerősen felbontotta és ezt követően a felperes egy 1970. november hó 2. napján kelt adásvételi szerződéssel a tulajdoni hányadából 2/6 részt beköltözési lehetőséggel eladott a II. r, alperesnek. Ettől kezdve a felperes az ingatlan 1/6, az I. r. alperes 3/6, a II. r. alperes pedig 2/6 részilletőségének tulajdonosa. A telek (kert) egy részét később leválasztották és a tulajdonosok 1978-ban eladták, így a megmaradt perbeli ingatlan térmértéke az ingatlannyilvántartási bejegyzés szerint jelenleg 796, a szakértő véleménye szerint 793,26 m2.
Az ingatlan kizárólag az alperesek birtokolják, az I. r. alperes a telekből a tulajdoni hányadának megfelelő 363,63 m2 helyett 447,09 m2-t, a II. r. alperes pedig az őt megillető 264,42 m2 helyett 346,17 m2-t használ. Az ingatlanból a felperest megillető 1/6 tulajdoni részből tehát az I. r. alperes 50,46 m2, a II. r. alperes pedig 81,75 m2 területet birtokol; többlethasználati díjat egyik alperes sem fizet a felperesnek. A 793,26 m2-ből a beépített alapterület 104,6 m2, amelyből a II. r. alperes lakrésze 34,9 m2-t foglal el.
A felperes keresetében tulajdoni illetőségére vonatkozóan a közös tulajdon akként való megszüntetését kérte, hogy a bíróság azt 40 000 forint ellenérték fejében adja az I. r. alperes tulajdonába. A II. r. alperesnek ennek tűrésére való kötelezését kérte.
Az I. r. alperes a közös tulajdon megszüntetését nem ellenezte, de ellenérték fejében csupán 20 000 forint megfizetését vállalta havonta törlesztendő részfizetés engedélyezése mellett és csak azzal a feltétellel, ha a megváltandó 1/6 illetőségnek megfelelő területet is birtokolhatja. Nem vitatta, hogy a lakóépületből alapterület szerint nagyobb részt használ, mint a II. r. alperes, de előadása szerint a II. r. alperes által használt, a felperestől szerzett lakrész értékesebb. Hivatkozott arra is, hogy mivel a házasság felbontása után a felperessel közös két gyermek a lakásban vele maradt, a lakottság eredményeként jelentkező értékcsökkenést nem lehet az ő terhére értékelni. Kérte figyelembe venni az általa végzett állagmegóvási, korszerűsítési munkát is, amelyek költségeihez a felperes nem járult hozzá. Igazolást csatolt arról, hogy havi fizetése 2080 forint, továbbá felsorolást adott arról, hogy mire költötte a részingatlan eladásából kezéhez befolyt vételárat.
A II. r. alperes a kereseti kérelem teljesítését nem ellenezte.
A járásbíróság a közös tulajdont – a II. r. alperes tulajdoni hányadának érintése nélkül – akként szüntette meg, hogy a felperes 1/6 tulajdoni hányadát 35 000 forint ellenérték fejében az I. r. alperes tulajdonába adta. Ítéletében rendelkezett a tulajdonjog-változásnak az ingatlan-nyilvántartásban való átvezetéséről is és az I. r. alperest arra kötelezte, hogy fizessen meg a felperesnek 2400 forint perköltséget. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította, mindkét fizetési kötelezettség teljesítésére 15 napos határidőt állapított meg.
Az ítélet ellen az I. r. alperes fellebbezett és az ellenkérelmének megfelelő ítélet meghozatalát kérte.
A megyei bíróság az első fokú ítéletet részben megváltoztatta, az ellenérték összegét 27 400 forintra leszállította, egyebekben az első fokú ítélet rendelkezéseit helyben hagyta. Kimondta, hagy a peres felek a másodfokú eljárásban felmerült költségeket maguk kötelesek viselni. Az I. r. alperest arra kötelezte, hogy fizessen meg az államnak 240 forint fellebbezési eljárási illetéket.
A másodfokú bíróság az ellenérték megállapításánál az ingatlant beköltözhetően értékelte, kivéve a II. r. alperes által használt lakrészt. Az I. r. alperes által végzett beruházásokat figyelmen kívül hagyta, az állagmegóvási munkák tekintetében pedig azt állapította meg, hogy azok értéke azonos lehet annak a többlethasználati díjnak az összegével, amelyet a felperes nem követelt az I. r. alperestől. Megállapította ugyanakkor, hogy az ingatlan említett részének eladásakor egy melléképületet az I. r. alperes 3600 forint költséggel áthelyezett, amelyből a felperest terheli 600 forint. Nem tartotta alaposnak az I. r. alperes részletfizetés iránti kérelmét, mert az I. r. alperes a telekrész eladáskor jelentős összeghez jutott, melynek felhasználásáról nem tudott kielégítően elszámolni.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos.
1. A Ptk. 148. §-ának (2) bekezdése értelmében lakott ingatlan esetén az egyik tulajdonostárs tulajdoni hányadát hozzájárulása nélkül akkor lehet a bent lakó tulajdonostárs tulajdonába adni, ha ez nem sérti az utóbbi méltányos érdekeit.
Abban az esetben, ha a közös tulajdon megszüntetését kérő tulajdonostárs tulajdoni részét több tulajdonostárs használja, nem méltányos, ha ezek közül a bíróság azt kötelezi megváltásra, aki az így tulajdonába került részt nem tudja birtokba venni. Az adott esetben a felperest megillető 1/6 részből – a felperessel történt megállapodás alapján – a II. r. alperes is használ egy részt, mégpedig nagyobbat, mint az I. r. alperes. Nem méltányos és így a Ptk. 148. §-ának (2) bekezdésében írt anyagi jogszabállyal ellentétes az I. r. alperest olyan ingatlanhányad magához váltására kötelező rendelkezés, amely hányadnak megfelelő ingatlanrész birtokába adása nem biztosítható. Elsősorban azt kell vizsgálni, hogy a birtoklás feltétele, amelyhez az I. r. alperes ragaszkodik, biztosítható-e. Ha nem akkor a kereseti kérelem a felperes által kért módon nem teljesíthető.
Tekintettel pedig arra, hogy ugyanazok között a tulajdonostársak között a tulajdoni hányadok mértékének puszta arányváltozása nem tekinthető a közös tulajdon megszüntetésének, az a megoldás sem választható, hogy a bíróság az I. r. alperesnek csupán akkora hányadot adjon a tulajdonába, amely megfelel az I. r. alperes által a felperes illetőségéből való használat mértékének. Ebben az esetben tehát tájékoztatni kell a felperest arról, hogy a keresetét módosíthatja: a közös tulajdon megszüntetése ama módjának alkalmazását kérheti, hogy a bíróság az alpereseknek olyan hányadokat adjon megfelelő ellenérték fejében a tulajdonba, amelyek megfelelnek a birtoklás és használat jelenlegi módjának. A kereset ilyen értelmű módosítása után vizsgálni kell, hogy a II. r. alperes tekintetében nem állnak-e fenn jogszabályban írt tulajdonszerzési korlátozások.
Ha a közös tulajdon megszüntetésének ez a módja sem alkalmazható, vizsgálni kell azt is, hogy a közös tulajdon megszüntetésének a Ptk. 148–149. §-aiban írt más lehetőségei számba jöhetnek-e. Nemleges esetben a keresetet el kell utasítani.
Nem megfelelő megoldás a megváltási ár 12 000 forinttal való csökkentése azzal az indokkal, hogy ennyi a megváltott tulajdoni illetőségből a II. r. alperes által használt rész használati értéke. Az I. r. alperes ugyanis még alacsonyabb megváltási ár ellenében sem kötelezhető olyan rész tulajdonjogának magához váltására, amelyen teljes egészében nem biztosított a birtoklás és használat joga.
2. Megalapozatlan a jogerős ítéletnek a részfizetési kedvezmény tekintetében elfoglalt álláspontja is. Az ítéleti rendelkezés feltétele a végrehajthatóság. Ezért a kérdéses tulajdoni részt ellenérték fejében csak annak a tulajdonostársnak lehet a tulajdonába adni, aki a bíróság által megállapított összeget meg is tudja fizetni, éspedig oly módon, ahogyan azt az ítéleti rendelkezés megállapítja. Annak a kérdésnek az elbírálásánál, hogy a bíróság 15 napos teljesítési határidő helyett a Pp. 217. §-a (2) bekezdésének alkalmazásával ennél hosszabb vagy rövidebb teljesítési határidőt biztosít-e vagy a (3) bekezdés alapján a kötelezettségnek részletekben történő teljesítését rendeli-e el, mindig a tényleges helyzetből, a kötelezett valóságos teljesítési lehetőségből kell kiindulni, és a felek méltányos érdekeinek mérlegelése alapján kell dönteni.
Alaposabban kellett volna tehát vizsgálni, hogy az I. r. alperes – figyelemmel az eladott telekrész őt illető vételárának felhasználására vonatkozóan tett nyilatkozatára is – teljesítőképes-e és a bíróság által megszabott határidőn belül a megváltási árat meg tudja-e fizetni.
3. A másodfokú bíróság az I. r. alperes birtokában levő ingatlanrészt birtokbavehető (beköltözhető) állapotában értékelte. Az I. r. alperes érvelése ellenére nem vizsgálta, hogy az I. r. alperes és a felperes között korábban fennállott és felbontott házassági kötelék megszűnésének körülményeire és a gyermekükre tekintettel indokolt-e a bentlakás értékcsökkentő hatását teljes egészében az I. r. alperesre hárítani. (PK 10. sz. állásfoglalás I. rész indoklása.)
4. Nem tűnik ki az iratokból, milyen adatok alapján állapította meg a másodfokú bíróság, hogy az I. r. alperes által végzett állagmegóvás értéke „egyenlő lehet” a felperes által követelhető használati díj összegével. A másodfokú bíróság az I. r. alperes védekezésére tekintettel akkor járt volna el helyesen, ha felszólítja az I. r. alperest annak részletes előadására és igazolására, hogy a karbantartás és állagmegóvás során pontosan milyen munkát végzett és milyen értékben; fizette-e a felperes helyett az ingatlan adóját és egyéb közterheit, mert csak ezek megállapítása után van lehetőség arra, hogy ezt az összeget szembe lehessen állítani a felperes által igényelhető többlethasználati díjjal, amelynek mértékére nézve ugyancsak nem áll rendelkezésre megfelelő peradat.
5. Az alperesek az ingatlanon végzett korszerűsítési munkához az Országos Takarékpénztártól kölcsönt vettek fel, amelynek következtében az OTP javára jelzálogjogot, továbbá elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeztek be az ingatlan-nyilvántartásba az egész ingatlanra, tehát a felperes tulajdoni hányadára vonatkozóan is. A közös tulajdon tervezett megszüntetéséhez tehát szükség van az OTP előzetes, határozott hozzájáruló nyilatkozatára. Ha ezt a felek nem tudják megszerezni, a perben nélkülözhetetlen az Országos Takarékpénztár perbenállása.
A jogerős ítélet a fent kifejtettek szerint megalapozatlan és egyben törvénysértő, ezért a Legfelsőbb Bíróság – az első fokú ítéletre is kiterjedően – a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. (P. törv. I. 20 171/1980.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás