PK BH 1981/228
PK BH 1981/228
1981.06.01.
Ha a társasházban levő lakáson és a közös tulajdonban álló részeken haszonélvezeti jog áll fenn és a tulajdonostársak olyan kérdésben kívánnak dönteni, amely a haszonélvező haszonélvezeti jogának gyakorlását is érinti, a haszonélvező előzetes hozzájárulását is ki kell kérni. Ennek elmaradása esetén a tulajdonostársak megállapodása a haszonélvezővel szemben hatálytalan [Ptk. 149. § 157. § (1) és (2) bek.].
A háromlakásos társasház emeleti lakása az alperesnek és a házastársának a magasföldszinti lakása a felperes leányának és két kiskorú unokájának, míg a földszinti lakás a perben nem álló személynek a tulajdona.
A felperes – az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti joga alapján – a magasföldszinti lakásban lakik. A felperes az államigazgatási hatósághoz fordult birtokháborítás miatt azért, mert az alperes a közös használatban levő lépcsőház egy részét üvegfal és üvegajtó létesítésével a saját lakásához csatolta, és ezzel őt (felperest) a lépcsőház e részének használatában és a padlásra való feljutásban akadályozza.
Az államigazgatási hatóság a felperes kérelmét elutasította.
A felperes keresetében az államigazgatási határozat megváltoztatásával az alperessel szemben a birtokháborítás megállapítását, az attól való eltiltást, valamint az eredeti állapot helyreállítását kérte. Kérte továbbá a tulajdonostársak által hozzájárulása nélkül 1979. április hó 5. napján megkötött megállapodás „érvénytelenségének” kimondását is, amelyre hivatkozással az alperes az általa sérelmesnek tartott építkezést elvégezte.
Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Védekezésében előadta, hogy a lépcsőház egy részének üvegfallal való „elzárása” nem zavarja a felperest a padlás, illetőleg a tető használatában. Egyébként is hajlandó a padlástérhez kulcsot biztosítani. Azzal is védekezett, hogy a tulajdonostársak érvényes megállapodása alapján végezte el a kifogásolt átalakítást, amelyre kb. 20 000 forintot fordított.
Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. Rámutatott arra, hogy az 1971. március 25. napján kelt alapító okirat tartalmazza, hogy a társasházak milyen részei maradnak közös használatban. Ezek között van a lépcsőház és a padlás is. A használat módosítása tárgyában a közgyűlés egyszerű szótöbbséggel dönt. Az ingatlan tulajdonosai egyező akarattal 1979. április 5-én úgy határoztak, hogy a közös használatban levő egyes helyiségeket egymás kizárólagos használatába bocsátják, a megállapodásukban megjelölt módon. Az alperes ezek után létesített üvegfalat, illetőleg üvegajtót, ezért ezzel a magatartásával nem követett el birtoksértést akkor sem, ha a haszonélvező az említett megállapodáshoz nem járult hozzá.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Érvelése szerint a tulajdonostársak megállapodása a Ptk. 140. §-ának (2) bekezdésében írt rendelkezéseknek megfelel, megállapodásuk tehát érvényes, ezért az alperes magatartása nem birtokháborítás. Ítéletét a továbbiakban azzal is indokolta, hogy mivel a felperes a padlásteret a saját előadása szerint sem használta, így a Ptk. 188. §-ának (1) bekezdése szerint a birtokháborítás vele szemben nem valósult meg.
A jogerős ítélet ellen törvénysértés miatt emelt törvényességi óvás alapos.
A Ptk. 157. §-ának (1) bekezdése szerint haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja és hasznait szedheti. A (2) bekezdés értelmében pedig a haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él.
A nem vitás tényállás szerint a perbeli háromlakásos társasházingatlan magasföldszinti háromszobás lakását, továbbá az épületnek a közös tulajdonban maradt 430/1000 illetőségét a felperest és a perben nem álló G. A.-nét megillető haszonélvezeti jog terheli.
Minthogy a tulajdonosok olyan kérdésben kívántak dönteni, amely a felperes haszonélvezeti jogának gyakorlását is érintette, az említett jogszabályi rendelkezésekre figyelemmel előzetes hozzájárulását ki kellett volna kérniük. Mivel ez elmaradt, az 1979. április 5-én kelt – az alapító okiratban meghatározott használati módoktól való eltérésre vonatkozó – megállapodás a haszonélvezővel szemben nem hatályos. Ez ugyanis a haszonélvezeti joga korlátozását jelenti, mivel a haszonélvezőt megilleti az épület közös tulajdonban levő részének a használta. Így e körben nem annak van elsődleges jelentősége, hogy a felperes ténylegesen maga használta-e a lépcsőháznak vagy a padlásnak azt a részét amelyet most már – az alperes építkezése eredményeképpen – legfeljebb kulcs biztosítása mellett közelíthet meg.
Minthogy a tulajdonostársak határozatának a felperes haszonélvezeti jogát sértő része vele szemben hatálytalan, ennek következményeit egyéb módon kell levonni. Nem mellőzhető ezért annak vizsgálata, hogy indokolt-e az alperes által épített üvegfal és az ajtó lebontása, vagy szóba kerülhet annak megmaradása. Ha ez utóbbi a gazdaságosság követelményei és a méltányosság miatt is kívánatos, ez esetben biztosítani kell a felperesnek – a számára választott legkedvezőbb módon – a padlásra, illetőleg a padlástérbe és a tetőre való feljutását.
Az előadottakra tekintettel téves tehát a másodfokú ítéletben kifejtett az a jogi álláspont, hogy a Ptk. 188. §-ának (1) bekezdésében írtakra figyelemmel az alperes el sem követhetett a perbeli módon a felperes sérelmére birtokháborítást.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az első fokon eljárt bíróságot utasította új eljárásra és új határozat hozatalára. (P. törv. I. 21 153/1980. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás