PK BH 1981/274
PK BH 1981/274
1981.07.01.
Társasháztulajdon a felek megállapodása vagy a bíróság rendelkezése alapján jöhet létre. A felek megállapodása esetén a megállapodást kell alapító okiratba foglalni, a bíróság rendelkezése esetén a bíróság ítélete pótolja az alapító okiratot. – A feleknek az alapító okiratba foglalt megállapodása szerződés, amely érvényesen csak akkor jön létre, ha a felek megállapodása kiterjed minden lényeges – illetőleg bármelyik fél által lényegesnek minősített – kérdésre. A bíróság csak abban az esetben pótolhatja az alapító okiratot, ha a társasháztulajdont a bíróság rendelkezése hozza létre. [Ptk. 149. §, 205. § (2) bek.; 1977. évi 11. sz. tvr. 1. § (1) bek., 2. §, 9. §].
A felek 1967. augusztus 16. napján társasági szerződést kötöttek, amely szerint építőközösséget alakítottak két, egyenként 12 lakásos épület felépítésére. Meghatározták az építendő lakások számát, nagyságát, felszereltségét. Kijelölték, hogy a megépítendő 24 lakás közül melyik lakás kinek a tulajdonába kerül, meghatározták a telekből a tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadokat, rendezték a pincehelyiségek megosztását és rendelkeztek a gépkocsitárolók (garázsok) jogi sorsáról is. Kimondották, hogy a házakhoz 12 gépkocsitároló tartozik. A tulajdonjog megosztásánál négy garázsról rendelkeztek, megállapították, hogy 20 tulajdonostárs a közös garázstérszerződés szerint pontosan meghatározott hányadával rendelkezik. Kimondották azt is, hogy a közös tulajdonban marad 2 lépcsőház, 2 szeméttár, 2 gyermekkocsi- és kerékpártároló, 4 szín, 4 szárítóhelyiség és 1 műhelyrész. Rendelkeztek az építési költségek megosztásáról. Kimondották, hogy garázsokat csak lakók részére értékesítenek db-ként 15 000 Ft-os áron. Elszámolták a felek befizetéseit. Kikötötték a társasági szerződésből eredő jogviták eldöntésére a Pesti Központi Kerületi Bíróság kizárólagos illetékességét. Megállapították, hogy a társasági szerződés a lakás-használatbavételi engedély kiadásáig, illetve az alapító okirat elkészültéig hatályos. A szerződésben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. 571–578. §-aiban foglaltak az irányadók.
Az építkezés befejeződött. Az alapító okirat azonban nem jött létre, mert az okirat tervezetét nem mindegyik tulajdonostárs írta alá.
A lakások használatbavételét az államigazgatási hatóság engedélyezte. Az épületekhez 11 normál és egy ikergarázs tartozik. Az alapító okirat tervezete szerint 12 lakás tulajdonostársainak a kizárólagos tulajdonába kerül – különböző alapterületű – garázs. A tervezet kimondja, hogy a tulajdonostársak kizárólagos tulajdonában levő épületrészeket lebontani, azokhoz hozzáépíteni, megosztani csak az összes tulajdonostárs hozzájárulásával lehet [e) pont]. A közösségben maradó építményrészeket, felszereléseket és berendezéseket és a közös udvart mindegyik tulajdonostárs jogosult rendeltetésének megfelelően használni, a többi tulajdonostárs jogos érdekeinek sérelme nélkül [g) pont]. Az összes tulajdonostárs hozzájárulása szükséges az alapító okirat kiegészítéséhez, módosításához, hozzáépítéshez, ráépítéshez, a közös telken bármilyen létesítményhez [m) pont]. Az alapító okirattervezet n) pontja kimondja azt is, hogy az ingatlanon sem garázst építeni, sem parkoló helyet létesíteni, sem parkolni nem lehet. Az alapító okirat tervezetét a felperesek és a VI. r. alperes aláírták, az I–V. r. alperesek azonban nem írták alá.
A felperesek keresetükben azt kérték, hogy a bíróság pótolja az alapító okiraton az I–V. r. alperesek aláírását, és a VI. r. alperest kötelezze ennek a tűrésére.
Az I–V. r. alperesek a kereset elutasítását kérték, mert az alapító okirattervezet n) pontja olyan joglemondást tartalmaz, amely reájuk nézve sérelmes. Vitás volt a közös képviselő személyét megjelölő p) pont szükségessége is.
Az elsőfokú bíróság ítéletével az 1979. február 28-án kelt alapító okiraton az I–V. r. alperesek hiányzó aláírását – a közös képviselő kijelölésére vonatkozó p) pont törlésével – a Ptk. 295. §-a alapján pótolta. Álláspontja szerint a tulajdonostársak többsége indokoltan zárta ki az ingatlanon a további garázsépítési és gépkocsi-tárolási lehetőséget, mert ez a rendkívül igényesen kiépített zöldterület csökkentését eredményezné és elsősorban a földszinti lakások rendeltetésszerű használatát zavarná. Az I–V. r. alperesek, amikor garázs nélküli lakást vásároltak, „nyilvánvalóan számoltak – mert azzal számolniuk kellett – a későbbi gépkocsi-tárolási lehetőségekkel”.
Az első fokú ítélet ellen IV. és V. r. alperes fellebbezett. Kérték az első fokú ítélet megváltoztatását, az alapító okirat n) pontjának bírósági ítélettel történő pótlása iránti kereset elutasítását. Álláspontjuk szerint nem az a per tárgya, hogy lehet-e az ingatlanon garázst létesíteni és parkolni, hanem az, hogy ennek megtiltása számukra elfogadhatatlan joglemondást jelent-e. A garázs engedélyezése az építési hatóság feladata. Egyébként az n) pont mellőzése nem sértheti a tulajdonostársak érdekeit, mert az m) pont is kimondja, hogy hozzáépítéshez, ráépítéshez egyhangú döntésre van szükség. Vitatták, hogy új garázsok, illetve parkolóhelyek kialakítása sértené a lakások rendeltetésszerű használatát, csökkentené a zöldterületet. Végül kifogásolták az első fokú ítéletnek azt a megállapítását is, amely szerint az ingatlanilletőség megvásárlásakor az alperesek számolhattak a garázslehetőségekkel, ugyanis a társasági szerződés szerint „megosztott garázs tartozik mindegyik lakáshoz”.
Az I. r. alperes a fellebbezési tárgyaláson a IV., V. r. alperes fellebbezésének megfelelő döntést kért. Előadta, hogy testi sérülése van, de csak három év óta rendelkezik gépkocsival, eredetileg azért nem kért garázst.
A másodfokú bíróság az ítéletével a per főtárgya tekintetében helybenhagyta az első fokú ítéletet. Az ítélet indokolása szerint a jelen esetben nem a Ptk. 295. §-a, de az 1977. évi 11. sz. tvr. (Tvr.) 2. §-a módot ad arra, hogy a bíróság ítélettel pótolja az alapító okiratot, ezért lehetőség van a felek által elkészített alapító okirat tervezetének a módosítására is. A másodfokú bíróság álláspontja szerint a tervezet n) pontja összhangban van a g) ponttal, amely szerint a közös udvart minden tulajdonos rendeltetésszerűen jogosult használni a többiek sérelme nélkül. Eredetileg mód volt a garázsigények kielégítésére, így indokolt – környezetvédelmi érdekből is – a további garázsépítés, parkolóhely-létesítés és parkolás megtiltása. A későbbiekben lehetőség van arra, hogy a tulajdonostársak egyhangú határozattal az alapító okiratot módosítsák. Mivel az I. r. alperes nem fellebbezett, ezért az I. r. alperesnek – a IV. és V. r. alperesnek fellebbezésében nem említett, illetve – saját személyében esetleg fennálló különleges indokait, érveit „a másodfokú bíróságnak nem volt módjában figyelembe venni”.
A jogerős ítélet ellen törvénysértés és megalapozatlanság miatt emelt törvényességi óvás alapos.
1. Tévedett a másodfokú bíróság, amikor a IV. és V. r. alperesek fellebbezésének az elbírálásánál az I. r. alperes kérelmét és előadásait, a fellebbezése hiányára utalva, figyelmen kívül hagyta.
A per tárgya olyan közös jog, illetve kötelezettség, amely a felek között csak egységesen dönthető el [Pp. 51. § a) pont]. Ezért a IV. és V. r. alperesek fellebbezése a Pp. 52. §-ának az (1) bekezdése értelmében az I. r. alperesre is kiterjed. Így a fellebbezés elbírálásánál az I. r. alperes előadásait is figyelembe kellett volna venni, és azt is vizsgálni kellett volna, hogy az első fokú ítélet mennyiben sérti az I. r. alperes jogait és törvényes érdekeit.
2. A jogszabály a társasháztulajdon létesítésének kétféle módját ismeri: a felek megállapodása vagy a bíróság rendelkezése alapján jöhet létre ez a tulajdoni forma. A felek megállapodása esetén a megállapodást kell alapító okiratba foglalni a bíróság rendelkezése esetén a bíróság ítélete pótolja az alapító okiratot. A társasháztulajdon létrejöttéhez – egyéb feltétel mellett – a tulajdonostársak alapító okiratba foglalt megállapodása szükséges [1977. évi 11. sz. tvr. 1. § (1) bek., illetve 2. §].
A feleknek az alapító okiratba foglalt megállapodása szerződés, amely érvényesen csak akkor jön létre, ha a felek megállapodása kiterjed minden lényeges – illetve bármelyik fél által lényegesnek minősített – kérdésre [Ptk. 205. § (2) bek.].
Az elbírált esetben a felek lényegesnek tartott kérdésekben nem tudtak megegyezni és a tulajdonostársak egy része nem írta alá az alapító okiratot. Így a társasháztulajdon létrehozásához szükséges – alapító okiratba foglalt – megállapodás nem jött létre.
Helyes a másodfokú bíróságnak az az álláspontja, hogy a perbeli esetben nem lehet a Ptk. 295. §-ának az alkalmazásával az alperesek hiányzó jognyilatkozatát (aláírását) pótolni, annál kevésbé, mert a társasági szerződésben a szerződő felek nem tettek, tehát az alperesek sem tettek az alapító okirat tervezetének vitatott n) pontjával egyező joglemondó nyilatkozatot.
Téves azonban a másodfokú bíróságnak az a jogi érvelése, hogy az elsőfokú bíróság ítéletének a jognyilatkozatot pótló rendelkezése a Tvr. 2. §-a alapján helybenhagyható. E jogszabály értelmében ugyanis a bíróság csak abban az esetben pótolhatja az alapító okiratot, ha a társasháztulajdont a bíróság rendelkezése hozza létre. Ilyen kérelmet pedig a perben nem terjesztettek elő.
A felpereseknek az első fokú tárgyalás berekesztését megelőzően fenntartott keresete arra irányult, hogy az alapító okirat az említett „n) pont” tartalmát is magában foglalva jöjjön létre azáltal, hogy a bíróság a hiányzó jognyilatkozatot ítéletével pótolja. Téves jogi álláspontja folytán az elsőfokú bíróság ezt a kérelmet a felperesekre nézve kedvezően bírálta el és nyilván ezélt nem tájékoztatta a feleket arról, hogy a jognyilatkozat pótlásának teljesíthetetlensége esetén a társasháztulajdonná való átalakítást a bíróság – erre irányuló kereseti (viszontkereseti) kérelemre – elrendelheti [Pp. 146. § (3) bek.].
Ilyen kereseti (viszontkereseti) kérelem esetén a bíróság az előterjesztett okirattervezetet megvizsgálja és állást foglal abban a kérdésben, hogy az alkalmas-e, illetve mennyiben alkalmas a bíróság által létesítendő társasháztulajdon alapító okirata tartalmának meghatározására. Ha a társasháztulajdont a bíróság hozza létre, az alapító okirat tartalmának meghatározásánál olyan megoldásra kell törekednie, amely valamennyi tulajdonostárs törvényes jogainak és méltányos érdekeinek megfelel.
Az a kérdés, hogy valamelyik tulajdonostárs által tervezett kocsitárolási mód mennyiben sérti a többi tulajdonostárs érdekét, mennyiben veszélyezteti a terület zöldövezeti jellegét, csak a konkrét terv ismeretében dönthető el. Nem látszik indokoltnak a jövőre nézve az alapító okiratban bármiféle kocsitárolási lehetőség általános kizárása, függetlenül az adott helyzettől, a felek körülményeitől. Helyesebb ezért a kocsitárolás kérdésében való határozat hozatalát a közgyűlés hatáskörébe utalni (Tvr. 9. §). A garázsépítés megtiltására pedig nincs szükség akkor, ha az alapító okirat szerint ennek egyébként is feltétele az összes tulajdonostárs hozzájárulása.
A Legfelsőbb Bíróság ezért a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és a kerületi bíróságot új eljárásra és a fenti iránymutatás szerint új határozat hozatalára utasította. (P. törv. I. 21. 324/1980. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás