PK BH 1981/453
PK BH 1981/453
1981.11.01.
I. Ha lakóépület vételekor ismert is az, hogy az épület elhanyagolt állapotban van és javításra szorul, az épület lényeges elemeinek használhatóságáért, az épület lakás céljára való alkalmasságáért az eladó felelős. Ha a épületnek – az épület építési idejének és állapotának megfelelő elhasználódásán túlmenően – olyan további hibája is van, amely meghaladja a szokásos elhasználódás fokát és az épület általános állapotához képest is rendkívülinek tekinthető, különösen pedig, ha a hiba folytán az épület használhatatlanná vált, ezért az eladó szavatossággal tartozik [Ptk. 305. § (1) és (2) bek.].
II. A bíróság a bizonyítási eljárás során felhasználhatja a más felek között folyt per anyagát, így a szakértői véleményt is. Ilyen esetben is gondosan kell azonban vizsgálni azt, hogy a szakértő a másik perben milyen tényadatok és milyen szempontok figyelembevételével alakította ki a véleményét [Pp. 6. § (1) bek.].
A felperesek az 1978. december 30-án kelt adásvételi szerződéssel megvásárolták az alperesektől a perbeli házasingatlant 80 000 forint vételárért. A felperesek az ingatlant birtokba vették és 1979 januárjában beköltöztek. Az épület tetőszerkezete 1979. június 28-án ledőlt. Emiatt az épület már nem állítható helyre.
A felperesek a módosított keresetükben az alperesek kötelezését kérték 42 000 forint megfizetésére. A szerződést a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között mutatkozó feltűnő aránytalanság címén megtámadták és elsődlegesen értékkiegyenlítés címén tartottak igényt a követelt összegre. Másodlagosan a hibás teljesítés miatt árleszállítást igényeltek.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Védekezésük szerint a felperesek megtekintett állapotban vásárolták meg az ingatlant, ismerték annak hibáit és ha elmulasztották a karbantartást, az utóbb bekövetkezett állagromlás az ő terhükre esik.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Álláspontja szerint a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között a szerződés megkötése idején értékaránytalanság nem mutatkozott. Ezt abból állapította meg, hogy 1979 februárjában az alperesek és harmadik személyek között folyamatban volt perben igazságügyi szakértő tekintette meg az ingatlant és annak értékét 84 700 forintra becsülte.
A bíróság érvelése szerint az sem volt megállapítható, hogy az alperesek hibásan teljesítettek. A felperesek tudtak arról, hogy 40 éves, elhanyagolt állapotban levő házat vásárolnak, számítaniuk kellett arra, hogy az felújításra szorul. Látták a tűzfal hibáját, arról tehát tudtak, illetőleg kellő gondosság mellett tudniuk kellett volna.
A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével az első fokú ítéletet – lényegében helyes indokai alapján – helybenhagyta.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos.
A felperesek keresetükben elsődlegesen a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között mutatkozó értékaránytalanságra hivatkoztak, azt állították, hogy az ingatlan értéke messze alatta maradt az általuk fizetett 80 000 forint vételárnak. Előadták azt is, hogy az egyébként valóban felújításra szoruló, elhanyagolt háznak a vételkor olyan általuk nem ismert további hibája is volt, amely annak rendeltetésszerű használatát gátolta. Nevezetesen a szarufák el voltak korhadva, a szú azokat tönkretette, és ez okból az épület értéktelen volt.
Helyes a bíróságoknak az az álláspontja, hogy a szolgáltatás és ellenszolgáltatás közötti értékkülönbség megállapításánál a szerződés megkötésének időpontjában meglevő állapot és annak megfelelő érték az irányadó. Megalapozatlan azonban a bíróságoknak az a megállapítása, hogy a szerződés megkötésekor az ingatlan forgalmi értéke elérte a 80 000 forintot.
A bíróságok Sz. I.-né és pertársai felpereseknek az alperesekkel szemben a járásbíróságnál folyamatban volt perében beszerzett szakértői véleményből kiindulva állapították meg a fentieket.
Tény, hogy az említett perben az ingatlan forgalmi értékének megállapítása érdekében a bíróság szakértői bizonyítást folytatott le. Gy. E. igazságügyi szakértő 1979. február 12. napján szakértői helyszíni szemlét tartott és annak alapján javasolta az ingatlan forgalmi értékének 84 700 forintban történő megállapítását. A szakvélemény részletezéséből azonban az is kitűnik, hogy a szakértő a lakóépületet beköltözhető ingatlanként értékelte, bár utalt arra is, hogy az épület elhanyagolt állapotban van, a tűzfal mintegy 0,54 méterre előrebukott. Véleménye szerint azonban ez az állapot „közvetlenül nem jelent lakhatatlanságot”. Nem tesz említést a szakértői vélemény a szarufák állapotáról, és arról, hogy azok mennyiben voltak korhadtak, s ehhez képest milyen volt a terhelési szilárdságuk.
A jelen perben meghallgatott szakértők egybehangzó véleménye szerint a szarufák korhadtsága okozta a tűzfal előredőlését és utóbb a tetőszerkezet leomlását, valamint a tűzfal összedőlését is.
Utaltak a szakértők arra is, hogy a korhadás hosszú folyamat eredménye, az már feltétlenül megvolt a vétel idején is. A szakértői vélemény szerint az épület részben az avulás, részben a meghibásodás miatt már nem volt helyreállítható.
Nem tisztázott tehát, hogy a vételkori időben és állapotban helyreállítható volt-e az épület, továbbá hogy az előző perben eljárt szakértő az épületet korhadt gerendázattal értékelte-e vagy pedig a gerendák hibája a szakértői szemle idején nem volt ismert.
Nincs perjogi akadálya annak, hogy a bíróság a más felek között folyamatban volt per iratait, illetve annak peranyagát a bizonyítási eljárás során felhasználja [Pp. 6. § (1) bek.]. Különösen indokolt lehet ez abban az esetben, ha a per tárgya azonos ingatlanra vonatkozik és a másik perben az ingatlanra vonatkozó olyan adatok is rendelkezésre állanak, amelyek a folyó perben az időmúlás miatt már közvetlenül nem észlelhetők. Gondosan kell azonban vizsgálni ilyen esetben is azt, hogy milyen tényadatok alapján értékelték az ingatlant és milyen szempontok figyelembevételével alakította ki a szakértő a másik perben a véleményét.
A bíróságok ezért akkor jártak volna el helyesen, ha tisztázzák, hogy a 84 700 forintos forgalmi érték megállapítása az ingatlan milyen adatainak a figyelembevételével történt, és amennyiben ismert lett volna az, hogy a gerendákat a szú tönkretette és azok korhadtak, változott volna-e az értékelés.
Ki kell egészíteni a perben beszerzett szakvéleményt abban a vonatkozásban is, hogy a vételkori állapotban (tehát elkorhadt gerendázattal, de a ház lakható állapota mellett) volt-e műszaki lehetőség a javításra s abban az állapotban mennyire volt tehető az ingatlan forgalmi értéke.
Csupán e bizonyítási eljárás lefolytatása után lehet megnyugtató módon dönteni a felperesek elsődleges kereseti kérelméről. Egyébként csak ennek alaptalansága teszi majd indokolttá, hogy a bíróságok ismételten foglalkozzanak a felperesek másodlagos kereseti kérelmével.
Téves ugyanis a bíróságoknak a felperesek másodlagos kereseti kérelme felől hozott döntése is.
Amennyiben a kötelezett a Ptk. 305. §-ának (1) bekezdése szerint hibásan teljesít, felel (szavatol) azért, hogy a szolgáltatott dologban a teljesítéskor nem voltak meg a törvényben és a szerződésben meghatározott tulajdonságok [Ptk. 305. § (2) bek.].
A peradatok szerint a perbeli lakóház szarufái korhadtak voltak és ennek következtében nem voltak alkalmasak a tetőszerkezet megtartására. Így ha a vételkor ismert is az, hogy az épület elhanyagolt állapotban van és javításra szorul, az épület lényeges elemeinek használhatóságáért, az épület lakás céljára alkalmas voltáért felel az eladó.
A vevő felperesek – az eddigi peradatok szerint – a vételkor csak azt tudták, hogy az épület elhasznált és elhanyagolt. Ebből következően csak az épület építési idejének és állapotának megfelelő elhasználódással számolhattak. Ha azonban az épületen olyan további hiba is volt, amely meghaladta a szokásos elhasználódás fokát és az épület általános állapotához képest is rendkívülinek volt tekinthető (pl. szúette gerenda), különösen pedig, ha a hiba folytán az épület használhatatlanná vált, ezért az eladó alperesek szavatossággal tartoznak. Az ugyanis nem volt vitás, hogy a felek szándéka a szerződés megkötésekor lakható épület vételére irányult.
Nem megnyugtató egyébként a bíróságoknak az az álláspontja sem, hogy a felperesek a vételkor ismerték az épület hibáját. A peradatok szerint a felperesek csak arról tudtak, hogy a tűzfal kissé előredőlt. A tűzfal előredőlése azonban csupán hibára utaló jelenség volt, de nem maga a hiba oka; ennek ismerete pedig nem jelenti egyben a hiba okának ismeretét is. Az épület hibája – amint azt utóbb megállapították – az volt, hogy a szarufák korhadtak voltak. Arra pedig a per eddigi anyagában nem merült fel adat, hogy e hibáról a felperesek a vételkor tudtak. Nem megalapozott ezért a bíróságoknak az az álláspontja, hogy a felperesek a hiba ismeretében vásárolták meg az ingatlant.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján a másodfokú bíróság ítéletét az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedően hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. (P. törv. I. 20 288/1981. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás