PK BH 1982/141
PK BH 1982/141
1982.04.01.
Tanácsi értékesítésre felajánlott családi ház vételárát a jogszabályban előírt módon kell megállapítani. Semmis a tulajdonosnak és a vevőnek ettől eltérő vételárban való megállapodása [46/1974. (XII. 4.) MT sz. r. 3. §; 30/1974. (XII. 4.) PM–ÉVM sz. r. 4. §; Ptk. 200. § (2) bek.].
A felperesek – tanácsi értékesítés keretében – az 1976. március 6-án kelt adásvételi szerződéssel megvették az alperesek 497 n.-öl nagyságú, szántó megjelölésű és a vele egy gazdasági egységet alkotó 463 négyszögöl térmértékű házingatlanát 70 000 forintos vételár megjelölése mellett. Az ugyanezen a napon kelt okirat szerint a felek további 15 000 forint vételárat kötöttek ki, amelyet a felperesek kifizettek.
A felperesek a megvett ingatlanokat 1976. április 24-én birtokba vették, a házba beköltöztek, majd 1978. év őszén a ház falába – a mestergerenda felfekvése alatt – új ablakot építettek s a mestergerendát eltávolították.
1979. április 9-én a felperesek észlelték, hogy a ház szomszéd felöli fala, amelyen esőcsatorna nem volt, átnedvesedett és megrepedezett; utóbb a fal megroggyant. Ennek oka az volt, hogy a kb. 120–140 évvel ezelőtt épült, az utcai fronton vályog tömésfalú, oldalt tégla és vegyes falazatú épület valamikor nyitott volt és kb. 70–90 évvel ezelőtt alakították át: a szomszéd felöli oldalt befalazták, az addig „egytraktusra dolgozó” mestergerendára térlefedést tartó fiókgerendákat raktak. A befalazást azonban nem kötötték rá a merőleges falakra. Amikor pedig a felperesek 1978-ban a mestergerendát kivették, a terhek a fiókgerendákra és azokon keresztül a szomszéd felöli, bekötetlen falra nehezedtek. Ez a fal ezt a terhelést nem tudta tartani. Ereszcsatorna hiányában a tetőről lefolyó víz a fal alá folyt, emiatt a fal átnedvesedett, megrepedt, majd az 1978 végi és 1979 elejei nagy mennyiségű csapadék miatt megroggyant.
A felperesek az 1979. május 9-én benyújtott keresetükben 40 000 forint megfizetésére kérték az alperesek kötelezését. Arra hivatkoztak, hogy az ingatlan vételkori forgalmi értéke a rejtett hibára is figyelemmel a 40 000 forintot nem haladta meg. Az alperesek a kereset elutasítását kérték; állították, hogy a házat megfelelő, lakható állapotban adták át, az átnedvesedést a felperesek megakadályozhatták volna.
Az elsőfokú bíróság ítéletével az alpereseket 15 000 forint és járulékai megfizetésére kötelezte; ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Az ítélet indokolása szerint a ház statikai helyzetének megváltoztatásáért a felperesek tartoznak felelősséggel, így az alperesek kártérítő felelőssége nem volt megállapítható. Ugyanakkor azonban az ingatlan vételára 15 000 forinttal magasabb volt a valóságos értéknél, ezért a bíróság a szerződést a Ptk. 241. §-a értelmében módosította és a különbözetként mutatkozó összeg megfizetésére kötelezte az alpereseket.
Az ítélet ellen az alperesek fellebbeztek, a felperesek csatlakozó fellebbezéssel éltek.
A másodfokú bíróság az első fokú ítéletet részben megváltoztatta és a marasztalási összeget 40 000 forintra felemelte.
A Legfelsőbb Bíróság törvényességi óvás folytán a másodfokú ítéletet hatályon kívül helyezte, a megyei bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
A megyei bíróság előtt megkezdődött új eljárásban az alperesek az 1981. február 5-én tartott tárgyaláson bejelentették, hogy a fellebbezésüket visszavonják. A megyei bíróság ezért az ügy iratait a járásbíróságnak visszaküldte. Ezzel az elsőfokú bíróság ítélete 1981. február 5-én jogerőre emelkedett (PK 273. számú állásfoglalás).
A járásbíróság jogerős ítélete ellen emelt törvényességi óvás alapos.
A Ptk. 241. §-a szerint a bíróság akkor módosíthatja a szerződést, ha a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti.
Tévedett a járásbíróság, amikor a jogviszonyt a Ptk. 241. §-nak rendelkezései alapján rendezte. A felek között adásvételi szerződés jött létre, amely nem tartós jogviszony, így bírósági úton a szerződés módosítására nincs lehetőség.
A 46/1974. (XII. 4.) MT sz. rendelet 3. §-a szerint az értékesítésre elfogadott családi ház eladási árát az állami ingatlanközvetítő szerv által becsült helyi forgalmi érték figyelembevételével kell megállapítani.
A 30/1974. (XII. 4.) PM–ÉVM. sz. együttes rendelet 4. §-ának (1) bekezdése szerint a családi ház értékesítése a kijelölt vevő részére az R. 3. §-a szerint meghatározott eladási áron történik.
Az idézett jogszabályi rendelkezésekből következik, hogy felajánlás esetén az adásvétel csak az állami ingatlanközvetítő szerv által megállapított forgalmi értékkel egyező vételáron jöhet létre. Az ingatlaneladásra történő felajánlása az eladó rendelkezési jogának a rendeletben körülírt mértékben történő korlátozása. A peres felek ennek megfelelően kötötték meg az adásvételi szerződést. A kiegészítő megállapodás ellenben a jogszabály megkerülését célozta.
A Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése szerint semmis az a szerződés, amely jogszabályba ütközik, vagy amelyet a jogszabály megkerülésével kötöttek. A peres felek között létrejött kiegészítő megállapodás ennélfogva semmis. Az 1976. március 6-i külön megállapodás tekintetében tehát a Ptk. 237. §-ának (1) bekezdése értelmében kell eljárni, s a 237. § (4) bekezdésében és a Ptké. 32. §-ában foglalt rendelkezésekre tekintettel az ügyészt is értesíteni kell.
Ami az érvényes adásvételi szerződést illeti: az építész szakértő véleménye szerint, ha a felperesek a mestergerendát nem emelik ki, az épület statikai egyensúlya nem bomlik meg. Ebből pedig azt a következtetést lehet levonni, hogy a szerkezeti hiányosságok önmagukban a ház lakóépületkénti használatát nem gátolták. Így a Ptk. korábbi 305. §-a (1) bekezdésének a) pontjában írt rendelkezés alkalmazandó, amely szerint ha a szerződés egyedileg meghatározott szolgáltatásra irányul és a dologban az átadáskor nincsenek meg a törvényes vagy a szerződésben írt tulajdonságok, a jogosult választhat a dolog kijavítása és megfelelő árleszállítása között.
Az eddigi peradatokból csupán annyi állapítható meg, hogy az épület korszerűsítése a ház kétségtelenül meglevő szerkezeti hibáját felszínre hozta. Figyelemmel azonban arra hogy az épület száz évnél régebbi, szakértői bizonyítással elsősorban azt kell tisztázni, hogy az említett hiányosság szavatossági hibának minősül-e, vagyis hogy az épület a szerződés időpontjában megfelelt-e a törvényes kellékeknek.
Amennyiben a károsodásban közrehatott az épület csatornázásának hiányos volta és a vízelvezetés megoldatlansága, annyiban az alperesek szavatossági felelőssége nem állapítható meg. E hiányosságokat ugyanis a felperesek felismerhették, ezek nem rejtett hibák.
Kétségtelenül rejtett hiba a jelenlegi építési módok szerint a mestergerenda és a falkötés szakszerűtlen megoldása. Vizsgálni kellett volna azonban azt, hogy ezek a megoldások a korábbi építési megoldásoknak megfelelnek-e. Ha nem, akkor kell vizsgálni azt a kérdést, hogy a szerkezeti hiányosságok mennyivel csökkentették az ingatlan értékét, illetőleg ezek mellett az ingatlan milyen értéket képviselt a szerződés megkötésének időpontjában.
A perben vizsgálni kell azt is, hogy az alperesek a szavatossági igényből eredő kötelezettségükön felül kártérítő felelősséggel tartoznak-e. A Ptk. korábbi és a jelen perben alkalmazandó 307. §-ának (1) bekezdése értelmében hibás teljesítés esetén a jogosult kárának a megtérítését is követelheti, kivéve ha a kötelezett bizonyítja, hogy a hibátlan teljesítés érdekében úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. A kártérítési igény szempontjából ezért azt kell eldönteni, hogy ha hibás volt a teljesítés, ez okozott-e kárt és milyen mértékben. Ha ilyen kár megállapítható az alpereseknek a kártérítő felelősség alóli kimentése kérdésénél figyelembe kell venni, hogy az eddigi peradatok szerint a száz évnél régebbi ház szerkezeti hiányosságát okozó építkezés legalább 70 évvel ezelőtt történt, és semmi adat nem merült fel arra vonatkozóan, hogy erről az alperesek tudtak, vagy erre gondolniuk kellett volna. Végül vizsgálni kell a felperesek közrehatását is. A felperesek ugyanis nem jártak el elég körültekintéssel az épület korszerűsítésének megkezdésekor, az eredeti állapot megváltoztatásánál.
Az előadottak alapján megállapítható, hogy a jogerős ítélet törvénysértő, de egyben megalapozatlan is. A Legfelsőbb Bíróság ezért azt a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte s a járásbíróságot a fenti szempontoknak megfelelő új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. (P. törv. V. 20 915/1981. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás