PK BH 1982/283
PK BH 1982/283
1982.07.01.
Közös tulajdonban levő, de a tulajdonostársak által megosztottan használt ingatlan kisajátítása esetén a kártalanítási összeg meghatározásánál az egyes tulajdonostársak által kizárólagosan birtokolt ingatlanrészek tulajdonságait, az értékelésük szempontjából jelentős tényezőket az ingatlanrészek szerint elkülönítetten kell vizsgálni, de az egész ingatlanra egységesen jellemző tényezőket is figyelembe kell venni [Ptk. 178. §; 1976. évi 24. sz. tvr. 8. § (1) bek., 9. § (1) és (3) bek., 10. § (2) és (4) bek.; 33/1976. (IX. 6.) MT sz. r. 13. § (1) és (2) bek., 17. §].
A perbeli budapesti 4914 m2 (1665 □-öl) kiterjedésű ingatlan meghatározott hányadokban a felperesek és a perben részt nem vett három személy közös tulajdona volt. A tulajdonostársak az ingatlan területét a tulajdoni hányadukkal arányos mértékben felosztva, elkerítetten, kizárólagosan birtokolták. Az elkülönülten használt területrészeken eltérő beépítettség, évelő növényzet, közművesítettség stb. alakult ki.
A tulajdonostársak az ingatlanilletőségüket különböző időpontban szervezték, részben 1970 év után.
A kerületi tanács vb. igazgatási osztálya az 1980. augusztus 12-én kelt határozatával az ingatlant kisajátította és az érte járó kártalanítást az egyes tulajdonostársaknak az általuk kizárólagosan birtokolt területrészek külön meghatározott értéke szerint állapította meg. Az értékelésnél V. I. szakértő véleményét vette alapul.
A tulajdonostársak közül az I–VI. r. felperes indított keresetet és kérte az igazgatási osztály által megállapított kártalanítás összegének a felemelését.
Az alperes a kereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság P. J.-né ingatlanforgalmi szakértőt hallgatta meg, aki az egyes felperesek által kizárólagosan birtokolt ingatlanrészek tulajdonságait ugyancsak elkülönítetten vizsgálta és adott a területrészek értékelésére javaslatot. A II. és III. r. felperesek ingatlanrészének az értékelésénél, a tíz éven belüli szerzésre tekintettel, számítást is készített, amelyben a vételáron felül az ingatlan megszerzésének költségeit, a kamathozadékot és a ráfordított munkák becsléssel megállapított értékét is feltüntette.
Az elsőfokú bíróság ítéletével arra kötelezte az alperest, hogy az igazgatási osztály határozatában megállapított kártalanításon túl az
I. r. felperesnek 160 000 Ft-ot,
a II. és III. r. felpereseknek 150 000 Ft-ot,
a IV. r. felperesnek 120 000 Ft-ot
az V. r. felperesnek 60 000 Ft-ot, a VI. r. felperesnek 70 000 Ft-ot fizessen meg, továbbá a főtartozás után 1980. november 10-től járó évi 5%-os kamatot és különböző összegű perköltségeket. Az I. és IV. r. felperest a feljegyzett illeték részleges megtérítésére is kötelezte, az I–IV. r. felperesnek a fentieket meghaladó keresetét pedig elutasította.
Az ítélet ellen az I–IV. r. felperes fellebbezett; a marasztalás összegének felemelését
az I. r. felperes 90 000 Ft,
a II. r. és a III. r. felperes 140 000 Ft,
a IV. r. felperes 80 000 Ft erejéig kérte.
Az alperes is fellebbezett, mégpedig valamennyi felperes keresetének teljes elutasítása iránt.
A fellebbezések annyiban helytállóak, hogy a tényállás felderítése hiányos, és nem állnak rendelkezésre azok az adatok, amelyek a kártalanítás összegének megalapozott megállapításához szükségesek.
Az érdekeltek az igazgatási osztály előtt folyt eljárásban is egyetértettek azzal – az értékelés módjára is kiható – felosztási renddel, hogy a kártalanítás az egyes tulajdonostársakat az általuk birtokolt ingatlanrészek értéke arányában illesse meg. A pert indító felperesek is eszerint követeltek többletkártalanítást.
Tényként állapítható meg, hogy a viszonylag nagy alapterületű ingatlant a tulajdonostársak megosztottan birtokolták. Az elkülönülés az egyes területrészek elkerítettsége, kizárólagos használata, sőt – részben – beépítettsége folytán a kívülállók számára is felismerhető, végleges jellegű volt. Helyesen járt el ezért az elsőfokú bíróság, amidőn az igazgatási osztály által követett értékelési módszert, illetőleg felosztási rendet követte és ilyen alapon határozta meg az egyes tulajdonostársaknak járó kártalanítást. Az ismertetett tulajdonjogi és birtoklási viszonyok mellett – figyelemmel az érdekelteknek az eljárásban megnyilvánult szándékára is – a kártalanítás megállapításának, illetőleg felosztásának ez a járható útja. Ezáltal lehetővé válik az is, hogy az egyes tulajdonostársak aszerint részesüljenek a kártalanításból, ahogyan az elkülönült és a sajátjuknak tekintett ingatlanrészek értékelési tényezői megoszlanak, beleértve az olyan tényezőket is, mint a tíz éven belül történt szerzésnek a kártalanítás megállapításánál figyelembe veendő hatása, a részleges lakottság, az eltérő mértékű beépítettség stb.
Az 1976. évi 24. számú törvényerejű rendelet (Tvr.) 8. §-ának (1) bekezdése szerint a kisajátított ingatlanért járó kártalanítást a 9–11. §-ban meghatározott tényezők együttes mérlegelésével kell megállapítani. Mivel az adott esetben nem részkisajátítás történt, a kisajátítás tárgya az egész ingatlan; a kártalanítás megállapításánál tehát a teljes ingatlant jellemző valamennyi értékalakító tényezőt figyelembe kell venni. Ebből az következik, hogy az ingatlan egyes részeinek elkülönített értékelési módjánál sem lehet figyelmen kívül hagyni mindazokat a tényezőket, amelyek egyébként az ingatlan egésze tekintetében figyelembe jönnek.
A szóban levő ingatlan területe az 1500 m2-t jelentősen meghaladja. Közös tulajdonban áll azonban, és így a 33/1976. (IX. 5.) MT számú rendelet (R.) 13. §-ának (2) bekezdése értelmében az egy családhoz nem tartozó tulajdonostársak esetében külön-külön kell számításba venni a hányadának megfelelő területet, amely ezúttal egy tulajdonostárs tekintetében sem haladja meg a 1500 m2-t. Ennek az a következménye, hogy a kisajátított ingatlant mindegyik tulajdonostárs vonatkozásában teleknek kell tekinteni [R. 13. § (1) bek.].
A Tvr. 9. §-ának (1) bekezdése szerint a telek értékét a település jellege, a településen belüli fekvés, a rendeltetés, megközelíthetőség, valamint a beépítési lehetőség alapján kell megállapítani.
Ezek a tényezők valamennyi ingatlanrész tekintetében egyaránt értékelhetők, minthogy az egész ingatlanra is egységesen jellemzők. A perben e tényezők közül különösen a beépítési lehetőség, illetőleg ennek figyelembevétele volt vitás.
A rendelkezésre álló adatok szerint az egész ingatlan adottságai közé tartozik, hogy a városon belüli fekvése, illetőleg az ezzel összefüggő építési szabályok miatt az övezeti besorolásának megfelelő épülettel – a megfelelő közművesítettség hiánya miatt – nem volt beépíthető. Ezt a körülményt az írásbeli szakvéleményében P. J.-né szakértő is megemlítette azzal, hogy „az ingatlanforgalmi képességeire kedvezőtlenül ható tényező”. A szakvéleményből azonban nem tűnik ki, hogy az ingatlan (ingatlanrészek) beépíthetőségével kapcsolatos „kedvezőtlen tényezőt” az értékelés miként, milyen mértékben vette figyelembe.
Az olyan telek, amely nem építhető be, vagy beépíthetősége korlátozott, a beépíthető telkekhez viszonyítottan általában csökkent értékű. Ezt a következtetést támasztja alá a szakvélemény fejtegetése is. Ennek ellenére a szakvélemény a kisajátított ingatlanrészeket olyan forgalmi adatokkal összefüggésben értékeli, amelyek beépíthető ingatlanokról szóltak, anélkül, hogy az említett „kedvezőtlen tényező” számításba vehető mértékét az ingatlanforgalom adatainak szélesebb körű elemzésével és ebből a szempontból való megvilágításával tárta volna fel. A bíróságnak így nem volt kellően értelmezhető tényszerű adata a tényezők mérlegeléséhez, és olyan szakértői vélemény sem állt rendelkezésére, amely az ingatlanforgalom törvényszerűségeinek elemzésével szakszerű következtetés levonására adhatott volna elegendő alapot.
Nem megalapozott a II. és III. r. felperesnek járó kártalanítás összegének megállapítása egyéb szempontból sem.
A Tvr. 10. §-ának (4) bekezdése értelmében a II. és III. r. felperesek tekintetében a tíz éven belüli szerzés miatt az ún. szerzéskori értéket is figyelembe kell venni. Ennek meghatározását az R. 17. §-a szabályozza: számításba kell venni – egyebek között – a tulajdonos részéről végzett, az ingatlan értékét növelő építési és más munkák értékét is.
Az alperes a fellebbezésében is kifogásolja, hogy a szerzéskori érték megállapításánál a szakértő és az első fokú ítélet az értéknövelő munkák értékét nagyobb összegben határozta meg, mint ahogyan ezt a II. és III. r. felperes kimutatta. P. J.-né ingatlanforgalmi szakértő, a II. és III. r. felperes tételes kimutatását ismerve, ettől eltérő, lényegesen nagyobb összegben határozta meg a munka értékét, anélkül azonban, hogy az eltérést részletes számítással vagy egyéb, meggyőző módszerrel alátámasztotta volna. A műszaki természetű munkák értékének ilyen megállapítása – a felek vitájára tekintettel – nem megalapozott.
A II. és III. r. felperes az általuk birtokolt ingatlanrészen levő épületben volt lakásonként cserelakást kaptak. Az ő vonatkozásukban tehát a beköltözhetőség hiányának értékcsökkentő hatását [Tvr. 9. § (3) bek.], illetőleg a lakott forgalmi értéket kell figyelembe venni [Tvr. 10. § (2) bek.]. Az ingatlanrész beköltözhető értéke mérlegelési alapot adhat a lakott érték meghatározásához, de a viszonyításnál az ingatlan(rész) egyéb – idetartozó – tényezőit és az ingatlanforgalom törvényszerűségeit kellő mértékben ismerni és értékelni kell. Az elbírált esetben a 650 000 Ft-ra becsült, illetőleg számított beköltözhető érték önmagában nem ad elegendő adatot a 450 000 Ft lakott érték meghatározásához. A felsorolt, lakottan eladott összehasonlító ingatlanok pedig közvetlenül nem alkalmasak a szóban levő ingatlan lakott forgalmi értékének meghatározásához, minthogy ez esetben a szerzéskori érték tényezőjének a figyelembevétele maradna a mérlegelésen kívül.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a további, várhatóan szélesebb körű bizonyítás lefolytatása végett az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította.
Megjegyzi a Legfelsőbb Bíróság, hogy a tárgyi illetékfeljegyzési jog folytán le nem rótt kereseti illeték megtérítésénél nem a per során később leszállított keresettel érvényesített követelés mértéke az irányadó. A döntésnél a nagyobb összegű, tehát az eredeti keresetben érvényesített követelést kell alapul venni.
A másodfokú eljárás költségeit a Legfelsőbb Bíróság csupán megállapította, ezek viselése felől újabb határozatában az elsőfokú bíróságnak kell döntenie [Pp. 252. § (4) bek.]. (Legf. Bír. Pf. I. 20 949/1981. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás