PK BH 1982/287
PK BH 1982/287
1982.07.01.
A lakcím bejelentésben feltüntetett jogcímből még nem következik a bérleti jogviszony létrejötte. Nem állapítható meg a bérleti jogviszony abban az esetben, ha a tulajdonos lakásának egy részét ingyenes használatra úgy adja át, hogy a lakás használója vállalja a tulajdonos gondozását és ápolását [1/1971. (II. 8.) Korm. sz. r. 45. § (1) bek., 103. § (1) bek., 119 § (1) bek.; 3/1971. (II. 8.) Korm. sz. r. 2. § (1) bek., 20. § (3) bek.; 1/1971. (II. 8.) ÉVM sz. r. 90. §; Ptk. 216. § (1) bek.].
A felperes szüleinek tulajdona volt a p.-i házasingatlan. Az ingatlan 1/2 tulajdoni hányadát a felperes apja halálával 1976. évben szerezte meg. Az ingatlanban két lakás van, az egyikben 1971 óta bérlő lakik. A másik lakásban a felperes anyja lakott 1979. június 13-án bekövetkezett haláláig. Ekkor szerzett tulajdonjogot a felperes az ingatlan másik 1/2 hányadára. A kétszobás lakás egyik szobáját a felperes anyja albérlőnek adta ki. A felperes anyjának cukorbetegsége és évek óta tartó agyi érelmeszesedése volt, 1979. évben már felügyeletre és ápolásra szorult, felügyeletét a Budapesten lakó felperes nem tudta ellátni. A felek hosszú évek óta baráti kapcsolatban voltak, az alperes lánya Pécsett lakott. Az alperes 1979 januárjában meglátogatta a felperes anyját, akit elesett, beteg, ápolásra és gondozásra szoruló állapotban talált. Az alperes intézkedésére ekkor kórházba került, ahol 1979. április 3-ig kezelték. Kórházba kerülése után az alperes a felperes kérésére rendszeresen látogatta, a teljesen elhanyagolt állapotban levő lakást lomtalanította, kitakarította, festetett és mázoltatott. A felek megállapodtak abban is, hogy ha az alperes sikeresen „fel tud mondani” a két albérlőnek és el tudja érni az albérlők elköltözését, az általuk használt szobába beköltözhet, és a lakhatása fejében vállalja a felperes anyjának ápolását, gondozását. Az alperes az albérlők által kiürített szobába 1979 áprilisában beköltözött, a bejelentőlapját május 14-én bérbeadóként a felperes anyja írta alá az alperes tartózkodásának minősége „főbérlőként” van megjelölve. Beköltözése után az alperes az általa használt szoba melletti kamrából teakonyhát és belépőt alakított ki, ennek a lakrésznek a bútorzatáról részben a felperes gondoskodott. A felperes anyja 1979. május 22-én ismét kórházba került, majd június 13-án meghalt.
A felperes 1980 márciusában felszólította az alperest, hogy az általa elfoglalt lakrészt ürítse ki, mert az ingatlant értékesíteni kívánja. Az alperes a felszólításnak nem tett eleget, ezért a felperes az 1980. július 15-én benyújtott keresetlevelében az alperest a lakás kiürítésére kérte kötelezni, annak megállapításával, hogy rosszhiszemű jogcím nélküli lakáshasználó, ezért az elhelyezéséről maga köteles gondoskodni. Álláspontja szerint az alperes a korábban részére nyújtott „támogatás” ellenszolgáltatásaként ápolta az anyját, és 1980 márciusában ígéretet is tett kiköltözésére.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Viszontkeresetet támasztott és annak megállapítását kérte, hogy a lakás egy szoba, teakonyha és belépő helyiségekből álló részére bérleti jogot szerzett. Előadása szerint ráutaló magatartással bérleti szerződés jött létre közte és a felperes, illetve a felperes anyja között. Viselte az ingatlannal kapcsolatos közterheket, helyreállította az egész lakást és fedezte az átalakítással kapcsolatos költségeket annak érdekében, hogy az ápolást és gondozást el tudja látni.
Arra az esetre, ha viszontkeresete nem volna teljesíthető, annak megállapítását kérte, hogy jóhiszemű jogcím nélküli lakáshasználó, akinek elhelyezéséről a felperes köteles gondoskodni. Fenntartotta jogát az átalakítással kapcsolatos költségei megtérítésére.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította és megállapította, hogy az alperes az egy szoba, teakonyha és belépő helyiségekből álló lakrészre bérleti jogot szerzett. Álláspontja szerint a felperes anyja a lakásba az alperest mint „főbérlőt” jelentette be, ennek alapján pedig az állapítható meg, hogy közöttük határozatlan időre szóló bérleti szerződés jött létre. Ez a megállapodás a felperes tudtával, kifejezetten kérésére keletkezett. Az alperes tehát nem tekinthető jogcím nélküli lakáshasználónak, ezért a kereset megalapozatlan, a viszontkereset pedig megalapozott.
A másodfokú bíróság az első fokú ítéletet helybenhagyta. Arra mutatott rá, hogy a felperes anyja a perbeli ingatlan 1/2 részének tulajdonosa, 1/2 részének pedig haszonélvezője volt, így annak hasznosítására ő volt jogosult. Ő fogadta be az alperest és biztosított a részére lakáshasználatot annak fejében, hogy az alperes őt ápolta, gondozta és háztartását vezette. Ráutaló magatartással tehát közöttük bérleti jogviszony jött létre.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos.
A lakások elosztásáról és a lakásbérletről szóló 1/1971. (II. 8.) Korm. sz. rendelet (R.) 45. §-ának (1) bekezdése szerint a lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre.
Téves az elsőfokú bíróságnak az a jogi álláspontja, hogy az alperest bérleti jog azért illetné meg, mert a lakásba a tulajdonos „főbérlőként” jelentette be. A lakcím bejelentése és a lakás használatának jogcíme sem tartalmában, sem pedig joghatásában nem függ össze. A lakcím bejelentése és nyilvántartása államigazgatási hatáskörbe tartozó igazgatásrendészeti tevékenység, ezzel szemben a lakás használata olyan tény, amely polgári jogi jogkövetkezményeket von maga után.
Kizárólag a lakcím bejelentéséből, a bejelentésben megjelölt használati jogcímből nem következik az, hogy az érdekeltek között bérleti jogviszony jött létre.
A másodfokú bíróság helytállóan állapította meg, hogy a haszonélvezeti jog fennállása esetén a lakás bérbeadására a haszonélvező jogosult, s mivel a perbeli lakás nem állami lakás, a bérleti szerződés a felek ráutaló magatartásával is létrejöhet [Ptk. 216. § (1) bekezdése]. Tévedett azonban, amikor arra az álláspontra helyezkedett, hogy az adott esetben a bérleti jogviszony ilyen módon való létrejötte megállapítható.
Az R. 103. §-ának (1) bekezdése szerint a bérlő a lakás egy részét lakás céljára albérletbe adhatja. Az albérleti jogviszonyra vonatkozó rendelkezéseket megfelelően alkalmazni kell akkor is, ha állampolgár tulajdonában álló lakás esetében a bérbeadó az általa használt lakás egy részét adja bérbe [R. 111. §-a (1) bekezdésének b) pontja]. Albérleti díjként érvényesen köthető ki természetbeni és pénzbeli szolgáltatás is.
A 3/1971. (II. 8.) Korm. sz. rendelet 2. §-ának (1) bekezdése értelmében bérleti szerződés esetében a bérlő lakbért köteles fizetni. Bérleti szerződés tehát csak lakbérfizetési kötelezettség mellett jöhet létre. A 3/1971. (II. 8.) Korm. sz. rendelet 20. §-ának (3) bekezdése lehetővé teszi ugyan albérleti szerződés kötését albérleti díjként természetbeni szolgáltatás kikötésével, de csak a szerződés írásbeli megkötése és a szerződésben a természetbeni szolgáltatás pénzbeli ellenértékének meghatározása esetére.
A peradatokból kitűnik, hogy a felek, valamint a felperes anyja az alperes ingyenes lakhatása tekintetében állapodtak meg, így az alperes javára lakásbérleti (albérleti) jogviszony nem jött létre. Az alperes az ingyenes ottlakás fejében vállalta a gondozást, szükség esetére pedig az ápolást. Az ilyen megállapodás pedig bármilyen alakban jött létre, nevesítetlen, gondozási, ápolási szerződés, amely jellegénél fogva a gondozásra, ápolásra szoruló személy haláláig áll fenn. Az alperes és a felperes anyja közötti jogviszony tehát ez utóbbi halálával megszűnt, ennek következtében, mivel a feltárt bizonyítékokból nem lehet megalapozottan arra következtetni, hogy a lakáshasználat az alperes élete végéig szólt, az alperes jogcím nélküli lakáshasználóvá vált.
Az 1/1971. (II. 8.) ÉVM sz. rendelet (Vhr.) 90. §-ának (1) bekezdése értelmében az R. és a Vhr. alkalmazása során a lakásban jogcím nélkül lakó személyt jóhiszeműnek kell tekinteni, ha nem esik a 90. § (2) bekezdésének rendelkezései alá. A per során a felperes ez utóbbi rendelkezésekben felsorolt okok egyikét nem bizonyította, így az alperest a szóban levő lakrészben jogcím nélkül lakó jóhiszemű használónak kell tekinteni.
A lakás használatára érvényes jogcímmel nem rendelkező személy köteles azt kiüríteni és a jogosult rendelkezésére bocsátani. Ilyen körülmények között az erre irányuló kereset alapos, annak elutasítása és az alperes lakásbérleti jogviszonyát megállapító, a viszontkeresetnek helyt adó jogerős ítéleti rendelkezés törvénysértő.
A Legfelsőbb Bíróság ezért a másodfokú ítéletet a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, az első fokú ítéletet pedig megváltoztatva, kötelezte az alperest, hogy az általa elfoglalt lakrészt 90 nap alatt ürítse ki és bocsássa a felperes rendelkezésére. Kimondta továbbá, hogy az alperes elhelyezéséről a felperes köteles gondoskodni, s az alperes legalább komfort nélküli másik lakásra tarthat igényt [R. 119. §-ának (1) bekezdése]. A nagyobbrészt pernyertes felperes perköltségét pervesztességének arányában az alperes köteles megfizetni [Pp. 81. §-ának (1) bekezdése]. (P. törv. V. 20 941/1981. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás