PK BH 1982/330
PK BH 1982/330
1982.08.01.
Nem minősül a lakás elhagyásának és annak alapján nem kerülhet sor a lakásbérleti jogviszony megszüntetésére, ha a bérlő a lakást átmenetileg azért nem használja, mert az a bérbeadónak felróhatóan rendeltetésszerű használatra alkalmatlan [1/1971. (II. 8.) Korm. sz. r. 53. § (1) bek. a) pontja, 94. § (2) bek. b) pontja, (3) bek. f) pontja].
A k.-i Körösi hegy 7/a. szám alatti házas ingatlannak a felperes a tulajdonosa. Az ingatlanban egyszobás lakásban lakik bérlőként az alperes.
A felperes keresetlevelében előadta, hogy az alperes a lakást rendeltetésszerűen nem használja, azt elhagyta, kérte ezért az alperes lakásbérleti jogviszonyának a megszüntetését.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Védekezése szerint 1980 szeptembere óta valóban nem lakik a lakásban, ennek oka azonban az, hogy a bérlemény műszaki állapota annyira leromlott, hogy az használhatatlanná vált.
A járásbíróság ítéletével a keresetet elutasította. Az ítélet indokolása szerint a felperes az 1/1971. (II. 8.) Korm. sz. rendelet (R.) 53. §-a (1) bekezdésének a) pontjában foglalt kötelezettség ellenére a lakás karbantartásáról nem gondoskodott, és ennek következtében az alperesi bérlemény lakás céljára nem használható. Így tehát az alperes indokoltan hagyta el a perbeli bérleményt.
A fellebbezés folytán eljárt megyei bíróság az első fokú ítéletet megváltoztatta, az alperesnek a perbeli egy lakószobára vonatkozóan fennálló lakásbérleti jogviszonyát megszüntette. Kötelezte az alperest, hogy a bérleményt 30 nap alatt kiürítve bocsássa a felperes birtokába. Kimondotta, hogy az alperes az elhelyezéséről maga köteles gondoskodni. Az ítélet indokolása szerint 1980 szeptemberében, amikor az alperes a lakás rendeltetésszerű használatával felhagyott, a lakásnak csupán nagymértékű belső elhanyagoltsága állott fenn, az azonban nem volt megállapítható hogy már ekkor lakhatatlan lett volna.
Az alperes tehát a perbeli lakást 2 hónapot meghaladó időre indok nélkül hagyta el, ezért a lakásbérleti jogviszony az R. 94. §-a (2) bekezdésének b) pontja alapján megszüntetendő volt.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos.
Az 1/1971. (II. 8.) Korm. számú rendelet (R.) 94. §-a (2) bekezdésének b) pontja szerint, ha a bérlő a lakást 2 hónapot meghaladó időre elhagyta, a lakásbérleti jogviszonyt a bíróság a bérbeadó kérelmére megszüntetheti.
A (3) bekezdés úgy rendelkezik, hogy a (2) bekezdés alkalmazása során a lakást nem lehet elhagyottnak tekinteni, ha a bérlő abból azért van távol, mert az épület vagy a lakás karbantartásával, felújításával helyreállításával átalakításával, bővítésével vagy korszerűsítésével kapcsolatos munkák miatt a lakást rendeltetésszerűen átmenetileg nem tudja használni.
A fenti jogszabályi rendelkezésekre figyelemmel valóban ügydöntő jelentősége van annak a körülmények, hogy a bérlemény mely időponttól volt rendeltetésszerű használatra alkalmatlan és az alkalmatlanság kinek a terhére róható.
Az alperes az 1981. május 5. napján a járásbíróságnál tartott tárgyaláson azt adta elő, hogy 1980 szeptemberében azért volt kénytelen a perbeli bérlemény elhagyására, mert az már akkor használhatatlan állapotban volt a mennyezetről hullott a malter, s utóbb a mennyezet egy része le is szakadt.
A K.-i Városi Tanács V. B. Műszaki Osztálya 1981. március 13-án kelt határozatával ugyan elutasította az alperesnek a perbeli bérlemény lakhatatlan állapotának megállapítására irányuló kérelmét, ezt a határozatot azonban utóbb a másodfokú építési hatóság hatályon kívül helyezte, és a lefolytatott új eljárás eredményeként az építési hatóság kötelezte a felperest a lakóhelyiség mennyezetének a helyreállítására. Az építési hatóság már az első határozat meghozatalakor utalt arra, hogy a helyiség belső része elhanyagolt állapotban van, a vakolat helyenként omladozó. Kitűnik a határozat indokolásából az is, hogy a helyiség tüzetes megszemlélésére annak túlzsúfoltsága miatt nem kerülhetett sor.
Utóbb a peres eljárás során meghallgatott igazságügyi szakértő 1981. év júniusában tartott helyszíni szemlét a perbeli helyiségben, ennek során azt állapította meg, hogy a szoba mennyezetén 40×30 cm méretű lyuk volt, a lyuknál egy toldott és egy törött sárléc volt látható, egy sárléc hiányzott a 70 cm-es távközű mennyezet gerendái között. A hiányzó lécdarab megvolt a lakásban és az erősen korhadt volt. Hasonló megállapítást tett az építési hatóság 1981. június 10-én kelt határozatában, amikor is azért kötelezte a felperest a födém helyreállítására, mert az igen elavult állapotban van. A fenti adatok egybevetéséből pedig az állapítható meg, hogy a mennyezet meghibásodását a födém avulása okozta, márpedig a lécek korhadása és az avulás nem következhetett be néhány hónap alatt, hanem hosszabb folyamat eredményeként. Ezek az adatok tehát alátámasztották az alperesnek azt a személyes előadását, hogy már 1980 szeptemberében hibák jelentkeztek a mennyezeten, a vakolat potyogott, és a hibák akadályozták a lakás rendeltetésszerű használatát s indokolták azt, hogy az alperes átmenetileg a lakásból kiköltözzék.
A bérlemény rendeltetésszerű használatának a biztosítása a bérbeadó felperes kötelessége. A falak állagának megfelelő fenntartása, illetőleg az épület állagának karbantartása, a falak állagában keletkezett hibák megszüntetése a felperes kötelessége volt [R. 53. § (1) bek.].
Tény az, hogy az alperes mint bérlő is elmulasztotta az őt terhelő karbantartási kötelezettséget akkor, amikor nem gondoskodott a meszelés elvégeztetéséről. A feleknek azonban a karbantartási kötelezettségüket egymással együttműködve kellett volna teljesíteniük. Nyilvánvaló pl., hogy a meszelés elvégeztetésére a vakolatjavítási munkálatok befejezése után kerülhet csak sor.
Tévedett ezért a másodfokú bíróság, amikor az R. 94. §-ának (2) bekezdését alkalmazta és nem találta alkalmazhatónak a (3) bekezdés f) pontját. E jogszabályhely megfelelő alkalmazásának ugyanis nem akadálya az, hogy a bérbeadó az őt terhelő karbantartási munkálatokat nem kezdi meg és nem végeztette el.
A fent kifejtettek szerint az alperes mint bérlő a lakás rendeltetésszerű használhatóságának hiányában átmenetileg indokoltan volt távol a bérleményből, ezért bérleti jogviszonyának megszüntetésére az R. 94. §-ának (2) bekezdése alapján nem kerülhet sor.
Az előadottakra figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta [Pp. 274. §-ának (3) bekezdése]. (P. törv. V. 21 141/1981. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás