PK BH 1982/462
PK BH 1982/462
1982.11.01.
A lakásbérlet cserelakás felajánlásával történt felmondása esetén az értékkülönbözet megtérítése szempontjából nem értékelhetők a felmondott lakás műszaki hiányosságai, ha azok a bérbeadót terhelő munkálatok elmulasztására vezethetők vissza [1/1971. (II. 8.) Korm. sz. r. 78. § (1) bek. b) pontja].
A B.-i B. út 15. szám alatti ingatlan a felperes tulajdona. Az ingatlan I. emelet 1. szám alatti kétszobás lakásában az alperesek laknak bérlőként.
A felperes keresetlevelében előadta, hogy fia és családja kíván a B. út 15. szám alatti lakásba beköltözni, ezért az alperesek bérleti jogviszonyát az 1/1971. (II. 8.) Korm. számú rendelet 76. §-ának (1) bekezdésére hivatkozással felmondotta, és az alperesek részére cserelakásként a B.-i V. u. 3., IV. emelet 3. szám alatt levő kétszobás tanácsi bérlakást ajánlotta fel. Minthogy az alperesek a felmondást nem fogadták el, a felperes keresetében a felmondás érvényességének kimondását kérte.
A kerületi bíróság ítéletével a keresetet elutasította. A felajánlott lakást az elsőfokú bíróság azért nem találta megfelelőnek, mert a felajánlott lakás lakószobái külön bejáratának hiánya az alperesek családjának az elhelyezése szempontjából hátrányos. Az északi fekvésű, napfényt nélkülöző lakás egészségi szempontból a gyermekekre tekintettel sem megfelelő. A felajánlott lakás településen belüli fekvése is kedvezőtlenebb. Mindezek a hátrányok nem olyan jellegű különbségek, amelyek a Legfelsőbb Bíróság PK 382. számú állásfoglalására tekintettel értékkülönbözet megfizetésével kiküszöbölhetők lennének.
A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével az első fokú ítéletet megváltoztatta, a felmondás érvényességét megállapította, és kötelezte az alpereseket, hogy a perbeli lakást 30 nap alatt ürítsék ki és költözzenek a felajánlott cserelakásba. Ítéletének indokolásában megállapította, hogy a felajánlott lakás jobb műszaki állapotú, felszerelését tekintve korszerűbb, mint a felmondott lakás. Ezen felül a lakószobák alapterülete nagyobb a felajánlott lakásban, mint a felmondott lakásban. Ezek a körülmények kiegyenlítik a külön bejárat hiányából eredő hátrányt. Mindkét lakás megvilágítottsága megfelelő, azt pedig az alperesek sem bizonyították, hogy a felajánlott lakás egészségi szempontból számukra nem megfelelő. A két lakás településen belüli fekvése között nincs lényeges különbség. Minderre figyelemmel a felajánlott lakás megfelelő, és a két lakás között értékkülönbség sem áll fenn.
A jogerős ítéletnek az értékkülönbözetre vonatkozó döntése ellen emelt törvényességi óvás alapos.
Az 1/1971. (II. 8.) Korm. számú rendelet 78. §-a (l) bekezdésének b) pontja szerint a bérlő igényt tarthat arra, hogy a bérbeadó térítse meg részére – ha a felajánlott lakás a korábbi lakásnál kisebb értékű – a két lakás közötti értékkülönbözetet.
Ez a rendelkezés arra az esetre vonatkozik, amikor a felajánlott cserelakás megfelelő ugyan, a két lakás értéke között azonban különbség mutatkozik, mert a bérlő korábbi lakása a felajánlott cserelakásnál – ennek a jogszabály szerint megállapítható megfelelősége ellenére – értékesebb.
Az igazságügyi szakértőnek a szakvéleménye szerint a két bérlemény megközelítőleg hasonló értékű. Ennek során a szakértő figyelemmel volt arra, hogy a felajánlott lakás jól karbantartott és újszerű állapotú felszereltséggel rendelkezik, ugyanakkor a felmondott lakásban a mellékhelyiségek elhanyagoltak, burkolatuk avult, hiányos és avult, hibás felszerelési tárgyakkal rendelkeznek.
A másodfokú bíróság a szakértői vélemény figyelembevételével állapította meg, hogy a felmondott lakás javára értékkülönbözet nem volt megállapítható.
A per adataiból megállapíthatóan a felmondott lakás utcára nyíló, napfényes és ennyiben a felajánlott lakásnál értékesebb, mert az udvari és fekvésénél fogva nélkülözi a napfényt.
Tény az is, hogy ugyanakkor viszont a felmondott lakás felszereltsége és műszaki állapota alatta marad a felajánlott lakás műszaki állapotának és felszereltségének. A felmondott lakás műszaki állapotának hiányosságai azonban csak akkor értékelhetők, ha azok nem a felperest terhelő munkálatok elvégzésének hiányára vezethetők vissza. Amennyiben ugyanis a felperes mint bérbeadó az őt terhelő kötelezettségek teljesítését elmulasztotta, úgy az ennek következtében előállott műszaki hiányosságokat a két lakás értékének összehasonlítása során figyelmen kívül kell hagyni. Nem kerülhet ugyanis az értékkülönbözet fizetésével kapcsolatban kedvezőbb helyzetbe a felperes – esetleg felróható magatartása miatt. Ezért a fentiek vizsgálata nélkül megalapozatlan a másodfokú ítéletnek az értékkülönbözettel kapcsolatos döntése.
Az előadottakra figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletnek törvényességi óvással nem támadott rendelkezését nem érintette, az értékkülönbözettel kapcsolatos döntés vonatkozásában – a perköltségekre vonatkozó rendelkezésekre is kiterjedően – azonban az ítéletet hatályon kívül helyezte és e körben a másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította [Pp. 274. §-ának (3) bekezdése]. (P. törv. V. 21 069/1981. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás