PK BH 1982/508
PK BH 1982/508
1982.12.01.
I. A közös tulajdon megszüntetése során elsődlegesen az egyébként műszakilag elkülöníthető ingatlan természetbeni megosztására kell törekedni, feltéve, ha e megosztási mód alkalmazása nem jár jelentékeny értékcsökkenéssel, vagy nem gátolja a rendeltetésszerű használatot. E feltételek megvalósulása érdekében alapos körültekintéssel kell kielégíteni mindazokat az igényeket, amelyek kielégítése nélkülözhetetlen ahhoz, hogy a megosztott ingatlanrészek, illetőleg az önállóvá vált ingatlanok valóban alkalmasak legyenek a rendeltetésszerű használatra [Ptk. 148. § (3) bek.].
II. Telki szolgalmi jognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséhez vázrajz is szükséges, amelynek a jogszabályban meghatározott adatokat kell tartalmaznia [27/1972. (XII. 31.) MÉM sz. r. 87. § (1) és (2) bek.].
A perbeli házas ingatlan a IV. r. alperes tulajdona volt. A IV. r. alperes az ingatlan 1/2 részét 1975-ben az unokájának, a III. r. alperesnek ajándékozta, 1/4 részét 1976-ban az I. r. alperesnek és a II. r. alperes volt házastársának 1/4 részét pedig 1977-ben a menyének, a felperesnek adta el. Az III. r. alperesnek ajándékozott, illetve a felperesnek eladott illetőségen a IV. r. alperes haszonélvezeti jogot tartott fenn magának. A II. r. alperes volt házastársának az illetősége később házastársi közös vagyon megosztása címén a II. r. alperes tulajdonába került.
Az ingatlan északnyugati-délkeleti fekvésű. Az északnyugati végén utcával, a délkeletin kiépített dűlőúttal érintkezik. A dűlőút egy mezőgazdasági termelőszövetkezet tulajdonában van. Északnyugat-délkeleti irányban helyezkedik el a telken levő lakóház is.
A IV. r. alperes, valamint az I. r. alperes és a II. r. alperes jogelődje között létrejött adásvételi szerződés szerint az utóbbiak által megvett illetőség „az ingatlan felső részében, a Kossuth utcára néző 2 db kisebb méretű hálófülke és zuhanyzókból, s a felettük levő padlásrészből, végül az épület pincéjének a tetejéből mint teraszból áll”. A szerződő felek megállapították azt is, hogy „az adásvétel tárgyát képezi és a vevők osztatlan tulajdonába és kizárólagos használatába kerül a felépítményük végétől az utcai frontig terjedő terület”.
Az I. r. alperes és a II. r. alperes jogelődje az illetőségüket az ismertetett megállapodásának megfelelően vették birtokba. Az ingatlan többi részét a felperes, valamint a III–IV. r. alperes használja. Mind az előbbi, mint az utóbbi tulajdoncsoport a tulajdonszerzést követően az általa használt ingatlanrészen különböző értéknövelő beruházásokat végzett.
A felperes a per során módosított keresetében a közös tulajdon megszüntetését olyan módon kérte, hogy a bíróság az I–II. r. alperes illetőségét ellenérték fejében adja az ő tulajdonába. Az I–II. r. alperes viszontkeresete a közös tulajdonnak természetbeni megosztás útján történő megszüntetésére irányult.
Az ingatlan megosztását a városi tanács v. b. műszaki osztálya a másodfokú államigazgatási hatóság által helybenhagyott határozataival engedélyezte az 1979. december 3-án készült megosztási vázrajz szerinti módon.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Az ítélet indokolása szerint a felperes kereseti igénye joggal való visszaélés, ezért a kereset alaptalan. A járásbíróság által ellenkérelemnek tekintett viszontkeresetnek megfelelően a közös tulajdont azért nem lehet megszüntetni, mert az építésügyi hatóság által engedélyezett módon történő megszüntetés esetén a felek jogközössége nem szűnne meg, hiszen a felperes és a III–IV. r. alperes olajtartályának beöntő nyílása az I–II. r. alperes tulajdonába kerülő ingatlanrészen lenne, a kétaknás szennyvízderítőt pedig a kialakuló új határvonal metszené. Az egyes épületrészeknek a teraszon át történő megközelítése nehéz lenne, a felperes és a III. r. alperes tulajdonába kerülő ingatlanrész pedig nem lenne közúttal határos, mert az előtte vezető út termelőszövetkezeti tulajdonban van.
Az ítélet ellen az I. r. alperes fellebbezett, a felperes pedig csatlakozó fellebbezést nyújtott be.
A másodfokú bíróság ítéletével a járásbíróság ítéletét megváltoztatta és a perbeli ingatlan közös tulajdonát a következő módon szüntette meg. A megosztási vázrajz szerinti 1176/1 hrsz. ingatlant – egymás között egyenlő arányban – az I. és II. r. alperes, az 1176/2 hrsz. ingatlant pedig 1/3 részben a felperes, 2/3 részben a III. r. alperes tulajdonába adta. Feljogosította az utóbbi ingatlan mindenkori birtokosait, hogy az előbbi ingatlan észak-északkeleti részén húzódó gyalog közlekedési utat mindaddig használják, amíg az utóbbi ingatlannal határos termelőszövetkezeti tulajdonban levő dűlőút nem lesz közút, amelyen mindenki akadálytalanul közlekedhet. Kötelezte az 1176/1 hrsz. ingatlan mindenkori birtokosait, hogy az 1176/2 hrsz. ingatlanhoz vezető gázolajvezeték-beöntő használatát tűrjék. Kimondta végül, hogy a gyalogút és az olajbeöntő használhatóságát az 1176/2 hrsz. ingatlan birtokosai kötelesek biztosítani, az ehhez szükséges munkák elvégzését a másik ingatlan birtokosai kötelesek tűrni.
A döntését azzal indokolta, hogy a Ptk. 148. §-ának (1) bekezdése értelmében a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. A természetbeni megosztást nem akadályozza az a körülmény, hogy a felperes és a III. r. alperes az I. r. és a II. r. alperesnek jutó ingatlanrészen átjár, és hogy ezen a részen van az olajvezetékük beöntő nyílása. Ezért a megyei bíróság a közös tulajdont természetbeni megosztással szüntette meg, de a „Ptk. 166. §-ának (1) bekezdése alapján” mind az átjárásra, mind az olajbeöntő nyílás üzemeltetésére szolgalmi jogot alapított. Megállapította, hogy az I. r. és a II. r. alperes az ingatlan 1/4 részénél kétségtelenül nagyobb területet használ, a felperesnek és a III. r. alperesnek jutott ingatlanrészen levő felépítmény azonban lényegesen értékesebb, mint az I–II. r. alperes felépítménye. Ezért az eltérő térmérték ellenére is egyenlő értékek kerültek a felek tulajdonába, ennek következtében pedig az esetleges értékkiegyenlítésről nem kellett dönteni.
A jogerős ítélet ellen a törvénysértés és megalapozatlanság miatt emelt törvényességi óvás alapos.
A másodfokú bíróság álláspontja annyiban helyes, hogy a közös tulajdon megszüntetése során elsődlegesen az egyébként műszakilag elkülöníthető ingatlan természetbeni megosztására kell törekedni, feltéve, ha e megosztási mód alkalmazása nem jár jelentékeny értékcsökkenéssel, vagy nem gátolja a rendeltetésszerű használatot [Ptk. 148. § (3) bek.]. Ez utóbbi feltételek megvalósulása érdekében tehát alapos körültekintéssel kell kielégíteni mindazokat az igényeket, amelyek nélkülözhetetlenek ahhoz, hogy a megosztott ingatlanrészek, illetőleg az önállóvá vált ingatlanok valóban alkalmasak legyenek a rendeltetésszerű használatra.
A perbeli közös tulajdonban volt ingatlanból kialakított az az önálló ingatlan, amelyet a másodfokú bíróság a felperes és a III. r. alperes tulajdonába adott, nem érintkezik közterülettel. Ezért a közös tulajdon megszüntetésének ez a módja csak akkor alkalmazható, ha a bíróság ennek az ingatlannak a mindenkori birtokosa javára megfelelő átjárást biztosító szolgalmi jogot létesít az I–II. r. alperes tulajdonába adott ingatlanon. Ugyancsak szolgalmi jog alapításával kell biztosítani ezen az ingatlanon a felperes és a III. r. alperes házrészét ellátó gázolajvezeték beöntő nyílásának zavartalan használatát is.
Bár a másodfokú bíróság az ítéletének indokolása szerint az említett értelemben szolgalmi jogot alapított, az ítélet rendelkező részében csupán feljogosította a felperes és a III. r. alperes ingatlanának a mindenkori birtokosait, hogy az I–II. r. alperes ingatlanán húzódó közlekedési utat mindaddig használhassák, amíg az előbbi ingatlannal határos, a termelőszövetkezet tulajdonában levő dűlőút közúttá nem válik. Nem szolgalmi jog alapításáról rendelkezett, csupán tűrésre kötelezte az I. és II. r. alperes ingatlanának birtokosait a gázolajvezeték beöntő nyílásának a használata tekintetében is. Ilyen rendelkezés alapján a szolgalmi jog az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető be.
Nem jegyezhető be ettől függetlenül azért sem, mert a 27/1972. (XII. 31.) MÉM számú rendeletnek a 9/1980. (V. 1.) MÉM számú rendelet 2. §-ával módosított 87. §-ának (1) bekezdése szerint telki szolgalmi jog bejegyzéséhez vázrajz is szükséges, amelynek a 87. § (2) bekezdésében foglaltakat kell tartalmaznia. Ilyen vázrajzot a másodfokú bíróság nem szerzett be, és nem is kereste még a földhivatalt a szolgalmi jog bejegyzése végett.
Egyébként a szolgalmi jogot nem a másodfokú bíróság ítéletében megjelölt módon – addig az időpontig, amíg a dűlőút nem válik közúttá – kellett volna alapítani. Szükségtelen ugyanis a szolgalmi jog meghatározott időre történő alapítása, mert ha utóbb a szolgalom a jogosult ingatlanának rendeltetésszerű használatához már nem szükséges, a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa a Ptk. 170. §-ának (1) bekezdése alapján kérheti a megszüntetését.
Az eredeti ingatlanból a felperest és a III. r. alperest illető tulajdoni hányadon a IV. r. alperesnek haszonélvezeti joga volt.
Mulasztott a másodfokú bíróság, amikor az érdekeltek meghallgatásával nem rendelkezett a haszonélvezeti jog fenntartásáról, illetőleg annak átviteléről a felperes és a III. r. alperes tulajdonában maradó ingatlanra.
Az államigazgatási hatóság által engedélyezett és a bíróság által elrendelt megosztás az eredeti ingatlant két nagyjából azonos területű ingatlanra osztja. A másodfokú bíróság az ezzel kapcsolatos értékkiegyenlítésről az ítélete indokolása szerint azért nem döntött, mert az álláspontja szerint a I–II. r. alperes, illetve a felperes és a III. r. alperes olyan ingatlanokat kaptak tulajdonul, amelyeknek az értéke megfelel a korábbi illetőségük értékének. Utalt ugyanakkor arra is, hogy a telekből az I–II. r. alperesnek jutott nagyobb területet kiegyenlíti az, hogy a felperes és a III. r. alperes tulajdonába került épület értékesebb az I–II. r. alperes épületénél.
Ez az álláspont az alábbiakra tekintettel téves, de egyben megalapozatlan is.
A IV. r. alperes, valamint az I. r. alperes és a II. r. alperes volt házastársa között létrejött adásvételi szerződés tartalmából megállapíthatóan a szerződő felek a végleges tulajdoni rendezés szándékával állapodtak meg úgy, hogy a vevő birtokába és tulajdonába az ott megjelölt épület és telekrész kerül. Ennek megfelelően vette birtokba az I. r. és a II. r. alperes jogelődje a szerződés szerinti épületrészt és a teleknek egy részét. Az ingatlan többi része a III–IV. r. alperes birtokában maradt. Ez a helyzet állott fenn változatlanul a felperes tulajdonszerzése után is. Az ilyen módon használt ingatlanrészek karbantartása mindegyik tulajdonoscsoport önállóan végezte, és egymástól függetlenül történtek a beruházások is az épületbe. Ez pedig azt jelenti, hogy az általuk használt épületrészek eredeti értéke az adásvételi szerződésre tekintettel, míg az értéknövekedése az általuk végzett beruházások alapján illeti meg az I–II. r. alperest, valamint a felperest és a III. r. alperest. Minthogy a közös tulajdon megszüntetése során mind az I–II. r. alperes, mind a felperes és a III. r. alperes ugyanezeket az épületrészeket kapta tulajdonul, a kifejtettekre tekintettel az értéküket nem lehet egymással szemben elszámolni.
Részletesen fel kellett volna deríteni viszont a tényállást a volt közös telek korábbi használatának módja tekintetében. E körben vizsgálni kellett volna azt, hogy az ezzel kapcsolatos szerződési kikötést – nevezetesen: „a vevők az I. r. és a II. r. alperes volt házastársa osztatlan tulajdonába és kizárólagos használatába kerül a felépítményük végétől az utcai frontig terjedő terület” – az érdekeltek miként értelmezik. Ennek tisztázása nélkül ugyanis nem állapítható meg, hogy az I. és II. r. alperesek a megosztás eredményeként valóban nagyobb területrész birtoklására válnak-e jogosulttá ahhoz az ingatlanrészhez képest, amely a szerződés alapján megillette őket. A felperes és a III. r. alperes ugyanis csak az utóbbi ingatlanrészt meghaladó területrész ellenértékére tarthat igényt. Esetleges területkülönbözet esetén szükségessé válik a telekrész forgalmi értékének megállapítása is.
Végezetül utal a Legfelsőbb Bíróság arra is, hogy e közös tulajdon megszüntetésével okozati összefüggésben felmerülő esetleges értékkülönbözet megállapításánál, illetőleg megtérítésének elrendelésénél nem hagyható figyelmen kívül az a körülmény sem, hogy a felperes és a III. r. alperes tulajdonába kerülő ingatlan mindenkori birtokosai javára alapítandó szolgalmi jog – mint dologi teher – milyen mértékű értékcsökkenést okoz az I. és II. r. alperes ingatlanának forgalmi értékében, mert az ebből adódó értékveszteség nem hárítható kizárólag az I. és II. r. alperesre.
Mindezek vizsgálatának hiányában a másodfokú bíróság nem hozhatott megalapozott döntést, ezért a Legfelsőbb Bíróság a jogerős másodfokú ítéletet a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, egyben a másodfokú bíróságot utasította a fenti iránymutatásnak megfelelő új eljárásra és új határozat hozatalára. (P. törv. I. 20 300/1982. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás