PK BH 1983/194
PK BH 1983/194
1983.05.01.
Feltűnő értékaránytalanság miatt érvénytelen szerződést – az aránytalan előny kiküszöbölésével – a bíróság csak akkor nyilváníthatja érvényessé, ha a szerződés egyéb – el nem hárítható – okból nem érvénytelen [Ptk. 237. § (2) bek., 201. § (2) bek.].
A peres felek 1980 februárjában megegyeztek abban, hogy a felperes eladja az alpereseknek a mezőgazdasági ingatlanát, négyszögölenként 15 forintos áron. Az ingatlan területének pontos térmértéket nem ismerték, annyit tudtak róla, hogy kb. 955 □-öl. A felperes 10 000 forintot felvett az alperesektől, és arról elismervényt adott. Az elismervény szerint a 10 000 forint felvétele „a föld vételárából” megtörtént, az ingatlan kialkudott ára négyszögölenként 15 Ft, és a „visszamaradt összeget” az alperesek 1980. október hóban fizetik ki. Az elismervényt aláírta az eladó felperes és vevőként az alperesek. Az elismervény aláírását megelőzően az alperesek az ingatlant megtekintették, tehát tudták, hogy mit vásárolnak meg. Az alperesek birtokba is léptek, és 1980. elejétől használták az ingatlant.
A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az adásvételi szerződés érvénytelen, egyrészt alaki okokból, másrészt mert a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között a szerződés megkötésének időpontjában feltűnő értékaránytalanság mutatkozott. Kereseti előadása szerint a kérdéses földterületért négyszögölenként 26 Ft-ot is kaphatott volna.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Viszontkeresetet terjesztettek elő, amelyben azt kérték, a bíróság állapítsa meg, hogy az „elismervény”-nek nevezett okirat érvényes adásvételi szerződés, vagy legalábbis előszerződésnek tekinthető. Előadták, hogy elkészítették a végleges szerződés tervezetét, azt azonban a felperes nem volt hajlandó aláírni. Arra az esetre, ha a bíróság a szerződés érvénytelenségét feltűnő értékaránytalanság okából megállapítaná, előadták, hogy hajlandók annak kiküszöböléseként az ingatlanforgalmi szakértő által megállapítandó értéket megfizetni.
A felperes a viszontkereset elutasítását kérte és az eredeti állapot helyreállítását.
A bíróság ingatlanforgalmi szakértőt hallgatott meg, a szakértői vélemény szerint az ingatlan forgalmi értéke 22 163 forint.
Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a felperes mint eladó és az alperesek mint vevők között 1980. évben létrejött elismervény elnevezésű okiratba foglalt ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés érvénytelen. Egyben az érvénytelen szerződést érvényessé nyilvánítva, az érvénytelenség okát akként szüntette meg, hogy az ingatlan vételárát 22 163 forintban állapította meg. Ennek megfelelően kötelezte az alpereseket, hogy 15 napon belül fizessenek meg a felperesnek a már kifizetett 10 000 forinton felül további 12 163 forintot.
Kötelezte ugyanakkor a felperest arra, hogy adjon ki az alpereseknek tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas okiratot. Ennek elmulasztása esetére feljogosította az alpereseket, hogy a jogerős ítélet alapján tulajdonjogukat egymás közt egyenlő arányban bejegyeztessék. Megállapította, hogy az eljárással kapcsolatos költségét mindegyik peres fél maga viseli.
Az elsőfokú bíróság döntését azzal indokolta, hogy az elismervénynek nevezett okirat megfelel a Legfelsőbb Bíróság XXV. sz. Polgári Elvi Döntésében írtaknak, és így alakilag érvényes adásvételi szerződésnek tekinthető, mert tartalmazza mindazokat az adatokat, amelyek a szerződés létrejöttéhez szükségesek. A szerződés ugyan nem tartalmazza az ingatlan pontos megjelölését, de a felek között sohasem volt vitás, hogy melyik ingatlanról van szó.
Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a Ptk. 201. §-ának (2) bekezdése alapján azonban megállapítható a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás közötti feltűnő értékaránytalanság, mert az eredeti megállapodás szerint 15 000 forint körüli vételárral szemben a szakértői véleményben kimunkált 22 163 forintos érték feltűnően aránytalannak tekinthető. A felperes tehát a szerződést alappal támadta meg. Az alapos megtámadás a szerződést érvénytelenné teszi, és a Ptk. 237. §-ának (1) bekezdése szerint a szerződéskötés előtt fennállott helyzetet kellene visszaállítani. Figyelemmel azonban arra, hogy az alperesek hosszabb ideje birtokban vannak és az ingatlant művelik, a bíróság nem ezt a rendelkezést, hanem a Ptk. 237. §-ának (2) bekezdését alkalmazta, és a szerződést érvényessé nyilvánította, mert a feltűnő értékaránytalanság kiküszöbölhető.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét azzal hagyta helyben, hogy az elsőfokú bíróság ítéletének rendelkező része első bekezdését mellőzte. Kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az alpereseknek 200 forint fellebbezési eljárási költséget. Megállapította, hogy a fellebbezési illetéket és költséget az állam viseli.
A másodfokú bíróság álláspontja szerint nem tévedett az elsőfokú bíróság, amikor azt állapította meg, hogy peres felek között alakilag érvényes adásvételi szerződés jött létre, Helytálló az az első fokú ítéleti megállapítás is, hogy a szerződés a feltűnő értékaránytalanságra tekintettel a Ptk. 201. §-ának (2) bekezdése alapján megtámadható. Helyes továbbá az elsőfokú bíróságnak az a döntése is, amellyel a Ptk. 237. §-ának (2) bekezdését alkalmazta, és az érvénytelenség okának megszüntetésével a szerződés érvényességét állapította meg. Ebből viszont az következik, hogy az ítélet rendelkező részébe csak az a rendelkezés tartozik, amellyel a bíróság a szerződést érvényessé nyilvánította, a szerződés érvénytelenségére ugyanis csak az ítélet indokolásában kell utalni. Tévedett tehát az elsőfokú bíróság, amikor az ítélet rendelkező részében mondta ki, hogy a szerződés érvénytelen, ezért mellőzte az erre vonatkozó megállapítást.
A jogerős ítélet ellen megalapozatlanság és törvénysértés miatt emelt törvényességi óvás alapos.
Azt helyesen állapították meg a perben eljárt bíróságok, hogy a felek „elismervény”-nek címzett okiratba foglalt szerződési nyilatkozatainak alaki érvényessége – a Legfelsőbb Bíróság XXV. számú Polgári Elvi Döntésében adott iránymutatás szerint – nem vitatható. Tévedtek azonban akkor, amikor nem vizsgálták, hogy a felperes által felhozott okból egyébként eredményesen támadható perbeli szerződés ez idő szerint valójában létező szerződés-e vagy sem. Az alább kifejtettekből következően ugyanis a felek közötti szerződés létrejöttéhez hatósági jóváhagyás szükséges, melynek megtörténtéig a szerződés nem jön létre, tehát nincs olyan szerződés, amelynek kapcsán a felperes megtámadási jogát gyakorolhatná.
Az 1977. évi 27. sz. tvr. 6. §-a szerint magánszemély adásvételi, ajándékozási, csere-, tartási, életjáradéki, valamint tulajdonközösség megszüntetésére irányuló szerződés alapján a föld tulajdonjogát csak az arra kijelölt szerv engedélyével szerezheti meg; ez a rendelkezés nem vonatkozik a beépítetlen és a beépített építési telekre.
Tekintettel arra, hogy a perbeli ingatlan egyéb peradatokból és az iratokhoz csatolt tulajdoni lapmásolatból megállapíthatóan zártkert, és mint ilyenre a 36/1977. (XI. 3.) MÉM számú rendelet 1. §-ának a) pontjában foglaltak szerint az említett tvr. rendelkezéseit kell alkalmazni, az eljárt bíróságoknak azt is vizsgálniuk kellett volna, hogy az adásvételi szerződéshez a szükséges engedélyt az arra kijelölt szerv [a 36/1977. (XI. 3.) MÉM sz. rendelet 9. §-a szerint a járási földhivatal] megadta-e, illetve az engedély pótlólag beszerezhető-e.
A bíróságok tehát mindaddig nem foglalhattak volna állást az érvénytelenség jogkövetkezményeinek alkalmazása kérdésében, amíg nem tisztázták, hogy az említett földhivatali engedély beszerezhető-e.
A bíróságok ugyanis csak akkor alkalmazhatják a feltűnő értékaránytalanság miatt érvénytelen szerződés tekintetében a Ptk. 237. §-ának (2) bekezdésében foglalt rendelkezést, ha a szerződés egyéb – el nem hárítható – okból nem érvénytelen, nevezetesen ha a szerződés létrejöttéhez szükséges engedélyt a járási földhivatal megadja.
Ellenkező esetben a Ptk. 237. §-ának (1) bekezdése szerint az eredeti állapot helyreállítására kell, hogy sor kerüljön, mivel a Ptk. 215. §-ának (3) bekezdése szerint a perbeli esetben is – a szükséges jóváhagyás hiányában – a szerződésre az érvénytelenség jogkövetkezményeit kell alkalmazni.
Mindezekre tekintettel a bíróságok akkor jártak volna el helyesen, ha az alpereseket felhívják arra, igazolják, hogy a járási földhivatal engedélyét megkapták, vagy lehetőséget adnak az alpereseknek arra, hogy az engedélyt pótlólag beszerezzék.
Mindezekből következően a Legfelsőbb Bíróság a másodfokú bíróság ítéletét – az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedően – hatályon kívül helyezte a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján, egyben az elsőfokú bíróságot utasította a fenti iránymutatásnak megfelelő új eljárásra és új határozat hozatalára. (P. törv. I. 20 584/1982. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás