PK BH 1983/317
PK BH 1983/317
1983.08.01.
Vételi jog csak az építőközösségből jogszerűen kizárt tag tulajdoni illetősége tekintetében illeti meg a belépő új tagot. A kizárást kimondó közgyűlési határozat érvénytelenítése a vételi jog érvénytelenségét is maga után vonja. A jogtalanul kizárt tag ezért igényelheti, hogy az érvénytelen vételi jog alapján birtokló személy az általa birtokolt ingatlanrészt adja a birtokába [Ptk. 576. § (1) és (2) bek., 205. § (1) bek., 193. § (1) és (2) bek.].
A felperes és az I–XII. r. alperesek közös tulajdona a perbeli ingatlan. A tulajdonosok 1975-ben építőközösséget hoztak létre kilenclakásos lakóház építésére. Az építőközösség 1978. március 3-án hozott közgyűlési határozatával a felperest kizárta tagjai sorából. A kizárási határozat alapján az építőközösség tagjai vételi jogot biztosítottak a felperes tulajdoni illetőségére Sz. G.-né XIII. r. alperes részére, aki 1978. november 28-án – belépve az építőközösségbe – megvásárolta a felperes tulajdoni illetőségét, és átvállalta a felperesnek az OTP-vel szemben fennálló kölcsöntartozását. A belépést követően a XIII. r. alperes a vételárra és az építési költségekre 428 000 forintot ügyvédi letétbe helyezett, amelyből az építőközösség – az alperesi előadás szerint – 98 620 forintot használt fel. Utóbb az építőközösség úgy döntött, hogy bizonyos lakáson belüli munkákat a tagok egyénileg végeznek el, ezért a XIII. r. alperes az 1980. június 10-i végelszámolás értelmében a befizetett összegből 64 213 forintot visszakapott. Ebből az összegből – az igazságügyi szakértő szakvéleménye szerint – 56 330 forintot fordított a lakás belső építésére és a konyhabútor beszerzésére. A perbeli lakásba 1980 júliusában költözött be, s ettől az időtől azt folyamatosan ő használja.
A felperesnek az építőközösségből történt kizárás érvénytelenítése iránti keresete alapján indult perben a másodfokú bíróság az 1980. június 11-én meghozott ítéletével megállapította, hogy az építőközösségnek a felperest kizáró, 1978. március 3-i közgyűlési határozata érvénytelen. Az ítélet alapján a XIII. r. alperes tulajdonjogát időközben törölték az ingatlan-nyilvántartásból.
A felperes a keresetében kérte az alperesek kötelezését arra, hogy őt a lakása használatában ne akadályozzák, adjanak a részére kapukulcsot. Majd utóbb keresetét kiterjesztve kérte a XIII. r. alperes kötelezését arra is, hogy a perbeli lakást – elhelyezési igény nélkül – ürítse ki, és 1980. július 1-jétől a kiköltözéséig fizessen meg havi 670 forint lakáshasználati díjat.
A I., II., IX. és X. r. alperes a kereset elutasítását kérték arra hivatkozással, hogy mindaddig, amíg a felperes és a XIII. r. alperes nem számol el egymással, a kereset idő előtti. A XIII. r. alperes elsősorban a kereset elutasítását kérte, mivel álláspontja szerint az eredeti állapot nem állítható helyre. Másodsorban viszontkeresetet terjesztett elő 508 636 forint és kamatai megfizetése iránt, az építőközösség részére végzett befizetéseinek megtérítése címén. Kérte, hogy marasztalása esetén a bíróság minősítse őt jóhiszemű jogcím nélküli lakáshasználónak, aki igényt tarthat elhelyezésre. Végül arra is hivatkozott, hogy ráépítéssel tulajdonjogot szerzett.
A III–VIII. r. és a XI., XII. r. alperesek érdemben nem védekeztek.
Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az I–XII. r. alpereseket, hogy 15 nap alatt adjanak a felperesnek a társasház bejáratához kapukulcsot, a XIII. r. alperest pedig az eredeti állapot helyreállítása címén a perbeli lakás 15 napon belüli kiürítésére; a terhére a kiürítésig havi 670 forint lakáshasználati díjat is megítélt. Az ítélethozatalig lejárt 14 070 forint használati díjat beszámította a XIII. r. alperes által saját költségén végzett beruházás összegébe, és a felperest ilyen módon 42 260 forint megfizetésére kötelezte. Ugyanakkor kötelezte még a XIII. r. alperest a lejárt használati díj után esedékes törvényes mértékű kamat megtérítésére is. Egyebekben a felperes keresetét és a XIII. r. alperes viszontkeresetét elutasította. Az I., II., IX. és X. r. alperest – egyetemlegesen – 400 forint, a XIII. r. alperest pedig 18 145 forint részperköltség fizetésére kötelezte a felperes javára, és megállapította, hogy a felek egyéb költségeiket maguk viselik. Végül a felperest 2536 forint, a XIII. r. alperest 27 983 forint illeték megfizetésére kötelezte az állam javára.
Az ítélet indokolása szerint az I–XII. r. és a XIII. r. alperesek között a felperes tulajdoni illetőségének megvásárlására létrejött szerződés érvénytelen, mivel a vételi jog gyakorlásának nem voltak meg a Ptk. 576. §-ának (2) bekezdésében írt feltételei. A bíróság az eredeti állapot helyreállítására nem látott módot, ezért a Ptk. 237. §-ának (2) bekezdése alapján a szerződést a határozathozatalig terjedő időre hatályossá nyilvánította, és rendelkezett az ellenszolgáltatás nélkül maradó szolgáltatás visszatérítéséről. Ennek keretében csupán annak megállapítására látott lehetőséget, hogy a felperes tekintendő – a kizárás hatálytalansága folytán – az ingatlanilletőség tulajdonosának és a perbeli lakás építőjének. Ehhez képest az ingatlan birtokba bocsátására irányuló igénye megalapozott; köteles viszont az eredeti állapot visszaállítása folytán azoknak a kiadásoknak a megtérítésére, amelyek a XIII. r. alperes által a lakáson belül a saját költségén elvégzett munkák folytán merültek fel. Az elsőfokú bíróság ezt a rendelkezését a Ptk. 361. §-ára is alapozta. Álláspontja szerint az I–XII. és a XIII. r. alperesek között fennáll egy elszámolási jogviszony, amely azonban – alperestársakról lévén szó – egymásközti viszonylatukban ebben a perben nem bírálható el. Kifejtette, hogy a Legfelsőbb Bíróság PK 32. számú állásfoglalásában és az egyik eseti döntésében írt szempontok szerint a kötelezett elhelyezése kérdésében nem a lakásügyi jogszabályi rendelkezéseket kell alkalmazni, ezért nem rendelkezett a XIII. r. alperes elhelyezésének mikéntjéről. Végül nem látta megállapíthatónak, hogy a ráépítéssel való tulajdonszerzés jogszabályi feltételei a XIII. r. alperes javára megvalósultak volna.
Az ítélet ellen a felperes, továbbá az I., II., IX., X. és a XIII. r. alperesek fellebbeztek, azt azonban a másodfokú bíróság ítéletével – lényegében indokai alapján – helybenhagyta. Kötelezte az I., II., IX. és X. r. alperest, hogy 800 forint, a XIII. r. alperest, hogy 7400 forint fellebbezési eljárási költséget fizessenek meg a felperesnek, a XIII. r. alperest pedig arra is, hogy az államnak felhívásra fizessen meg 15 390 forint fellebbezési illetéket. A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság helyesnek elfogadott indokait mellett kifejtette azt az álláspontját, hogy a XIII. r. alperes kérheti ugyan a felperestől az építőközösség pénztárába befizetett és a közös építkezésre fordított kiadásai megtérítését, de csak azt követően, ha az elszámolás megtörtént; ennek hiányában a felperes nem kötelezhető megtérítésre.
A jogerős ítéletnek a felek közötti elszámolásra vonatkozó része ellen törvénysértés miatt emelt törvényességi óvás az alábbi indokból alapos.
A felperes kizárását kimondó közgyűlési határozat érvénytelensége miatt semmissé vált [Ptk. 200. § (2) bek. első fordulata] – ebből következően érvénytelenné [Ptk. 234. § (1) bek.] – a XIII. r. alperesnek engedélyezett vételi jog. A Ptk. 576. §-ának (2) bekezdéséből következően ugyanis opció csak a jogszerűen kizárt tag tulajdoni illetősége tekintetében illeti meg a belépő új tagot – így a perbeli esetben a XIII. r. alperest – a hivatkozott jogszabályi rendelkezésben foglalt egyéb feltételek megléte esetén is. Ebből következően az érvénytelen vételi jog gyakorlásával a XIII. r. alperes nem érhette el a célzott joghatást, nevezetesen azt, hogy egyoldalú nyilatkozatával megvásárolja a felperes tulajdoni illetőségét [Ptk. 375. (1) bek.]. Minthogy a felperes – a per adataiból kitűnően – a perbeli tulajdoni illetőségét nem kívánta eladni, így a vételi jog érvénytelensége, valamint a felperes és a XIII. r. alperes egybehangzó szerződési akaratnyilatkozata hiányában a nevezett felek között valójában nem jött létre szerződés [Ptk. 205. § (1) bek.]. A nem létező szerződésből semmiféle joghatás nem származhat, ezért annyiban helyes az eljáró bíróságok jogi álláspontja, hogy a XIII. r. alperes érvényes jogcím hiányában, tehát jogalap nélkül van mindannak a birtokában, ami a felperest illetné meg a kizárása időpontjára visszaható hatállyal visszaállított tulajdonjogából eredően (Ptk. 98. §).
A felperes ezért a Ptk. 193. §-ának (1) bekezdésére alapítottan jogszerűen igényelheti a XIII. r. alperestől azt, hogy a perbeli ingatlanban általa birtokolt ingatlanrészt, illetőleg lakást adja a birtokába.
Eltérő jogi álláspontja miatt azonban az első- és a másodfokú bíróság is tévedett, amikor úgy rendelkezett, hogy a XIII. r. alperest – a lakás birtokba adásával egyidejűleg – mindössze csak a perbeli lakásban végzett beruházások ellenértékéből illeti meg a lejárt használati díjak beszámításával még fennmaradó: 42 260 Ft. Téves az az érvelésük is, hogy egyéb követelését a XIII. r. alperes az alperestársaival, illetőleg az építőközösséggel szemben érvényesítheti külön perben.
A Ptk. 193. §-ának (2) bekezdése szerint a birtokos a dolog kiadását megtagadhatja, amíg a birtoklással kapcsolatos őt megillető igényeket ki nem elégítik. A per eddigi adataiból kitűnően a XIII. r. alperes birtokba lépésének körülményei olyanok voltak, amelyek nem zárják ki annak lehetőségét, hogy élhessen a most hivatkozott jogszabályi rendelkezésben biztosított visszatartási jogával.
Minthogy a XIII. r. alperestől a felperes követelte a perbeli ingatlanrész birtokba adását, így neki kell helyt állnia a XIII. r. alperes jogszerű igényei kielégítéséért. Ebből következően a bíróságok helyes eljárása az lett volna, ha a XIII. r. alperest mindenekelőtt arról tájékoztatják, hogy neki is az áll érdekében, ha csak a ténylegesen meg nem térült kiadásait teszi a per tárgyává, s ennek érdekében felveszi az ügyvédi munkaközösségnél általa letétbe helyezett s eddig fel nem használt pénzösszeget. Ennek megtörténte után kellett volna foganatosítani a szükséges bizonyítást annak felderítése végett, hogy valójában mennyi volt a XIII. r. alperesnek a birtokába került perbeli ingatlanrészre fordított szükséges és hasznos költsége, vizsgálva azt is, hogy jó- vagy rosszhiszemű birtokosnak kell-e őt tekinteni, mivel a Ptk. 194. és 195. §-a szerinti elszámoltatásnál ennek döntő jelentősége van.
Az a körülmény, hogy a felperesnek kell biztosítania az ingatlanrésze birtokbavétele érdekében a XIII. r. alperes igényeinek kielégítését, nem mentesíti viszont az I–XII. r. alpereseket az alól, hogy a XIII. r. alperessel történő elszámolással egyidejűleg ne számoljanak el a felperessel a köztük levő építőközösségi szerződéses jogviszonyra, illetőleg a tulajdonostársi viszonyukra vonatkozó szabályok szerint. A felperes tagsági viszonya nem szűnt meg, mert a kizárást kimondó közgyűlési határozatot annak meghozatala időpontjára visszaható hatállyal érvénytelenítette a bíróság, így változatlanul a felperes állt és áll jogviszonyban az építőközösséggel, neki kellett volna teljesítenie mindazokat a befizetéseket, amelyeket a közösség elhatározott. Mivel a felperes a jelen per során mindvégig következetesen azt állította, hogy fizetési kötelezettségének eleget tett, s hogy a XIII. r. alperes befizetéséből felhasznált összeggel nem ő, hanem a közösség, illetőleg az alperesi tulajdonostársai gazdagodtak, nem mellőzhető az érdekelt felek elszámoltatása. Az eljáró bíróság csak ennek megtörténte után lesz abban a helyzetben, hogy megítélje – attól feltételezetten, hogy a felperes erre vonatkozóan határozott kereseti kérelmet terjeszt elő, amit a megismételt első fokú eljárásban utóbb is megtehet [Pp. 146. § (1) bek.] –, milyen vagyoni érték megtérítésére tarthat igényt a felperes az építőközösséggel szemben, figyelembe véve azt az összeget is, amelyet a XIII. r. alperessel történő elszámolás eredményeként neki kell megfizetnie. Amennyiben a felperes megtérítési igénye alaposnak bizonyul, annak kielégítésére a jelen perben kell kötelezni az I–XII. r. alpereseket tulajdoni hányaduk, illetve érdekeltségük arányában.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletnek a törvényességi óvással támadott részét hatályon kívül helyezte [Pp. 274. § (3) bek.], egyben ebben a keretben az elsőfokú bíróságot utasította a fenti iránymutatásnak megfelelő új eljárásra és új határozat hozatalára. A hatályon kívül helyező határozatnak szükségképpen érintenie kellett a perköltségre és az eljárási illetékre vonatkozó első és másodfokú ítéleti rendelkezéseket is, mert az elszámolás tárgyában elrendelt újabb eljárás eredményéhez képest nyilvánvalóan megváltozik a perköltség összege és az illeték mértéke, valamint ezek viselésének aránya. (P. törv. I. 20 012/1983. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás