GK BH 1983/458
GK BH 1983/458
Az építési felvonulási célra kiutalt telek bérleti díjában a felek szabadon állapodhatnak meg. A nem lakás céljára szolgáló helyiségek „E” bérleménycsoportjára irányadó bérmérték 50%-a körüli összegben meghatározott területbérleti díj reálisnak tekinthető [8/1971. (II. 10.) Korm. sz. r. 3. § (1) bek.; 32/1979. (XI. 29.) MT sz. r. 1. § és 3. §].
A tanács v. b. 1977. július 27-én ideiglenes jelleggel – legfeljebb 1985. december 31-ig terjedő időre – kiutalta az alperesnek a Magyar Állam tulajdonát képező és a felperes kezelésében levő 24 334 m2 területű ingatlannak hivatalos helyszínrajzon kijelölt 9500 m2 alapterületű részét építési felvonulási célokra.
A felek a kiutaló határozat alapján 1977. augusztus 26-án bérleti szerződést kötöttek, amelyben a bérleti díjat 6 Ft/m2/hó számítás alapján évi 684 000 Ft-ban állapították meg, ami havi 57 000 Ft bérleti díjat jelent.
Az alperes a szerződésben megállapított bérleti díjat 1979. december 31-ig fizette, majd 1980. január 1-jétől kezdődően csupán 85 500 Ft évi díjat fizetett, ami havi 7125 Ft-os díjnak felel meg, 9 Ft/m2/év számítással. A felperes 1981. január 16-án keresetet nyújtott be a bírósághoz, amelyben annak megállapítását kérte, hogy az alperessel 1977. augusztus 26-án megkötött bérleti szerződése érvényes, és ennek megfelelően kötelezze a bíróság az alperest a hátralékos bérleti díj megfizetésére, amelynek összege az 1981. december 2-ig terjedő időre 1 197 000 Ft. Álláspontja szerint a bérleti szerződésben megjelölt díj megfelel a jogszabályi rendelkezéseknek, az alperes elkésett a megtámadási kifogásával, és azt már kifogás útján sem érvényesítheti.
Az alperes mind a megállapítási, mind a bérhátralék iránti kereset elutasítását kérte. Védekezése szerint a bérleti szerződésben a felperes nem az irányadó jogszabály alapján jelölte meg a bérleti díj összegét, mert nem a 8/1971. (II. 10.) Korm. sz. rendelet az irányadó, hanem az 50/1975. (XI. 22.) PM–ÉVM–ÁH sz. rendelet alapján kellett volna a bérleti díjat megállapítani. Minthogy a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között feltűnő aránytalanság áll fenn, a szerződés megtámadható. A Ptk. 236. §-ának (3) bekezdése szerint pedig a megtámadásra jogosult a szerződésből eredő követeléssel szemben kifogás útján megtámadási jogát akkor is érvényesítheti, ha a megtámadási határidő már eltelt.
A felek a bérleti díj összegére vonatkozóan szakértő kirendelését kérték.
Az elsőfokú bíróság a bizonyítási eljárást követően a telekrészlet évi bérét 1980. január 1-jétől kezdődően 280 000 Ft-ban állapította meg, ami 2 Ft/m2/havi, azaz 24 Ft/m2/évi díjnak felel meg.
Kötelezte az alperest, hogy az 1980. január 1-jétől 1981. december 31-ig terjedő időre járó 590 000 Ft-ot és ennek kamatát fizesse meg a felperesnek. Ezt meghaladóan a felperes keresetét elutasította.
Az ítélet indokolása szerint a felek mindketten tévedésben voltak, amikor a 6 Ft/m2/hó azaz a havi 57 000 Ft-os, illetve évi 684 000 Ft-os bérleti díjban állapodtak meg, hiszen egyszerű területről, nem pedig felépítményes bérletről van szó. A szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között feltűnő aránytalanság áll fenn. Minthogy a megtámadásra jogosult alperes megtámadási jogát a bíróság előtt nem érvényesítette, így az érvénytelenség csak a megtámadási jognak kifogáskénti érvényesítésétől kezdődően állapítható meg. Megállapította azt is, hogy az a jogszabály, amelyre a felek szerződésüket alapították, nem alkalmazható, mert az felülépítményes bérleményekre vonatkozik. Ugyanakkor az alperes által hivatkozott 50/1975. (XI. 22.) PM–ÉVM–ÁH sz. rendelet és az azt módosító rendelet sem irányadó, mert az az állami telkek használatbavételéről, illetve igénybevételéről rendelkezik. A bíróság ezért – jogszabályi rendelkezés hiányában – mérlegelés útján részben a szakértői vélemény, részben az egyéb bizonyítékok alapján állapította meg a bérleti díjat.
Az ítélet ellen mindkét fél fellebbezett.
A felperes fellebbezése alapos, míg az alperes fellebbezése alaptalan.
A felek között a perbeli területre vonatkozóan 1977. augusztus 26-án érvényes bérleti szerződés jött létre, amelyben a felek az évi bér összegét 684 000 Ft-ban állapították meg, 6 Ft/m2/hó számítási kulccsal.
Az alperes a szerződés szerint 1980. január 1-jéig tett eleget bérfizetési kötelezettségének, ezt követően azonban mindössze évi 85 500 Ft bérleti díjat fizetett, és így az 1980. január 1-jétől 1982. január 1-jéig terjedő időre a szerződéshez képest 1 197 000 Ft-os bérhátralék keletkezett.
Az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg az ítéletében, hogy a területbérletre vonatkozóan sem a felperes által hivatkozott 8/1971. (II. 10.) Korm. sz., illetve az azt módosító 32/1979. (IX. 29.) MT sz. rendelet, sem az alperes által hivatkozott 50/1975. (XI. 22.) PM–ÉVM–ÁH sz. együttes rendelet sem alkalmazható, mert az előbbi a nem lakás céljára szolgáló helyiségek és az ezekhez tartozó területek bérletéről, míg az utóbbi az állami telkek használatbavételéről, illetve igénybevételéről rendelkezik. A felek a szerződésben maguk is a Ptk. XXXVIII. fejezetében foglaltakra utaltak.
A terület bérleti díjának meghatározása a felek szabad megállapodását képezi. A kialakult gyakorlat szerint az ingatlankezelő vállalatok mint bérbeadók a területbérleti díj összegének kiszámításánál a nem lakás céljára szolgáló helyiségek „E” bérleménycsoportjára irányadó bérmérték 50%-át veszik alapul, ettől csekély mértékben felfelé vagy lefelé eltérnek. Ezt a kialakult számítási módot a bírói gyakorlat is elfogadja [8/1971. (II. 10.) Korm. sz. r. 3. § (1) bek.; 32/1979. (IX. 29.) MT sz. r. 1. § és 3. §].
A perbeli esetben a szerződésben rögzített 6 Ft/m2/hó bérleti díj megfelel a fenti számítási módnak, ez évi 72 Ft/m2 bért jelent, ami valamivel kisebb, mint az „E” bérleménycsoportra megállapított évi bér 50%-a, mert az 75 Ft/m2/évet jelentene.
Mind az első fokú eljárásban beszerzett szakértői vélemény, mind a felperes által a fellebbezéséhez csatolt más, hasonló ügyben beszerzett szakértői vélemény szerint a IX. kerültben a 6 Ft/m2/hó díj az általános, és ez az összeg lényegében megfelel más kerületekben levő hasonló adottságú területek bérének is.
Az alperes által hivatkozott szolgáltatás és ellenszolgáltatás közötti feltűnően nagy értékkülönbség nem állapítható meg, és így az alperes megtámadási kifogása sem megalapozott.
Az alperes álláspontja gazdaságpolitikailag sem fogadható el, hisz 1980. január 1-jétől kezdődően kormányrendelet alapján emelték a nem lakás céljára szolgáló helyiségek és az ezekhez kapcsolódó területek bérét, tehát éppen attól az időponttól, amikor az alperes már csökkentett bért fizetett, illetve a bércsökkentést igényelte. Így az alperes álláspontja az ebben a körben érvényre jutó gazdaságpolitikai koncepcióval ellentétes.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése alapján az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és kötelezte az alperest a bérleti szerződés szerinti bérleti díjhátralék megfizetésére, amelynek összegszerűségét egyébként az alperes sem vitatta. (Legf. Bír. Gf. III. 30 119/1982. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás