PK BH 1984/15
PK BH 1984/15
1984.01.01.
I. Ha a bérlő a tanácsi bérlakásáról a lakással rendelkező szerv javára lemond, vita esetén a térítési díj összegének megállapítását közvetlenül a bíróságtól kérheti.
II. Társbérleti lakrészről történő lemondás esetén, ha a lakrész és az egész lakás komfortfokozata nem tekinthető azonosnak, a térítési díjat úgy kell megállapítani, hogy egyaránt kifejezésre jusson a társbérleti lakrész komfortfokozata és társbérleti jellege [1/1971. (II. 8.) Korm. sz. r. 88. § (2) bek.; 1/1971. (II. 8.) ÉVM sz. r. 3. § (2) bek.; 2/1971. (II. 8.) ÉVM–PM sz. r. mell. 4. pont*].
A felperes 1981 decemberében lemondott egy tanácsi bérlakásban levő társbérleti lakásáról, és térítési díjat igényelt. Kérte, hogy a lakásügyi hatóság alperes ennek összegét a jogszabályban meghatározott mértékben állapítsa meg. A lakásügyi hatóság a javára szóló lemondást elfogadta, a felperes részére 42 000 forint lakás-használatbavételi díjat (helyesen: térítési díjat) állapított meg, amely összeg a komfort nélküli kétszobás lakás térítési díjának felel meg. A felperes a 42 000 forint térítési díjat felvette. A keresetében arra hivatkozott, hogy a jogszabály szerint neki járó térítési díj 114 000 forint, ezért a felvett összegen felül 72 000 forint megfizetésére kérte kötelezni a lakásügyi hatóságot.
Az elsőfokú bíróság ítéletével az alperest kötelezte 15 000 forint térítési díj és részperköltség megfizetésére. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Ítéletének az indoklásában megállapította, hogy a felperes által lakott tanácsi bérlakásban hármas társbérlet állott fenn. Az egyik társbérleti lakásrész két lakószoba, konyha, fürdőszoba WC-vel, és közös előszoba, a másik társbérleti lakrész – erről mondott le a felperes – két lakószoba, konyha, WC, közös hall és előszoba, a harmadik társbérleti lakásrész pedig egy és fél lakószoba, előtér, konyha, éléskamra, fürdőszoba WC-vel, közös hall és előszoba helyiségekből áll. Az egész lakás összkomfortos, de ezen belül a felperes lakása önmagában csak félkomfortos. A lemondás esetére járó pénzbeli térítés az 1/1971. (II. 8.) Korm. számú rendelet (R.) 88. §-ának (1) bekezdése alapján a lakásra megállapítható lakás-használatbavételi díj háromszorosa. A térítési díj megállapításánál az elsőfokú bíróság a kétszobás félkomfortos lakásra irányadó 19 000 forint lakás-használatbavételi díjat vette alapul. Utalt arra, hogy a lakás-használatbavételi díjjal kapcsolatos 2/1971. (II. 8.) ÉVM–PM számú együttes rendelet mellékletének 4. pontja szerint társbérlet esetén a lakás-használatbavételi díjat eggyel alacsonyabb komfortfokozat szerint kellene megállapítani, de álláspontja szerint ennek a rendelkezésnek az alkalmazása az adott esetben méltányosságból nem indokolt. A félkomfortos lakás-használatbavételi díj háromszorosa 57 000 forint, ez tehát a felperest megillető térítési díj. Ebből az összegből megkapott 42 000 forintot, és az elsőfokú bíróság a különbözet megfizetésére kötelezte az alperest.
Az elsőfokú bíróság ítélete ellen az ügyész, a felperes és az alperes fellebbezett. A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, a marasztalás összegét 72 000 forintra, a perköltséget 4320 forintra felemelte, az alperest kötelezte a fellebbezési költség megfizetésére. Ítéletének az indokolásában az első fokú ítélettel egyezően állapította meg a tényállást, de álláspontja szerint az elsőfokú bíróság tévesen indult ki a társbérleti lakásrész önmagában vizsgált komfortfokozatából, mert a 2/1971. (II. 8.) ÉVM–PM. számú együttes rendelet mellékletének 4. pontja szerint az egy komfortfokozattal való csökkentésnél az egész lakás komfortfokozatából kell kiindulni, és nincsen jelentősége annak, hogy a felperes társbérleti lakásrészének az egész lakástól függetlenül mi a komfortfokozata, és milyen komfortfokozatnak megfelelő bért fizet. Méltányosság alkalmazásának a komfortfokozat csökkentésével kapcsolatban nincsen ugyan helye, de az egész lakás komfortfokozatából kiindulva a perbeli lakásrész nem félkomfortos, hanem komfortos. A kétszobás komfortos lakás használatbavételi díja 38 000 forint, a térítési díj ennek háromszorosa, vagyis 114 000 forint. Ebből az összegből az I. r. alperes kifizetett 42 000 forintot a felperesnek, a fizetendő különbözet 72 000 forint.
Törvényességi óvás folytán a Legfelsőbb Bíróság határozatával mindkét fokú ítéletét hatályon kívül helyezte, a pert megszüntette, és elrendelte az iratok áttételét a másodfokú lakásügyi hatósághoz. A törvényességi határozat indokolása szerint a R. 3. §-ának (2) bekezdésében felsorolt állami lakásokkal (tanácsi bérlakás, átmeneti lakás, vállalati bérlakás és szolgálati lakás) kapcsolatos lemondásnál a térítési díj mértékéből eredő jogvita elbírálása tanácsi bérlakások esetében a lakásügyi hatóság, fegyveres testületi szolgálati lakással rendelkező szerv, egyéb állami lakások esetében pedig a bíróság hatáskörébe tartozik.
Ezt a hatásköri állásfoglalását azzal indokolta, hogy az állami lakások közül a jogszabály (R. 24. §) a tanácsi bérlakásokra külön eljárást írt elő. Ennek lényege a törvényességi határozat szerint az, hogy a tanácsi bérlakásoknál a bérlő és a lakásügyi hatóság között felmerült jogvita esetében a lakásügyi hatóság hoz határozatot, és ezt az államigazgatási határozatot a jogszabályban meghatározott esetekben (R. 25. §) a bíróság előtt meg lehet támadni. Egyéb állami lakásoknál (a fegyveres testületi szolgálati lakás kivételével) a Ptk. 7. §-a alapján a jogvita elbírálása közvetlenül tartozik a bírósági hatáskörbe. Az adott esetben a térítési díj mértékével kapcsolatos jogvita tanácsi bérlakással kapcsolatban merült fel, ezért annak elbírálása nem a bíróság, hanem a lakásügyi hatóság körébe tartozik.
A határozat ellen emelt törvényességi óvás alapos.
I. A hatáskör elbírálásánál az 1983. január 1-jét megelőzően hatályban volt jogszabályokat kellett alkalmazni (de a térítési díj vonatkozásában a hatáskört az új jogszabályok sem változtatták meg). Az 1/1971. (II. 8.) Korm. számú rendelet (R.) 86. § (2) bekezdésének a) pontja alapján a bérlő állami lakás esetében lakásbérleti jogviszonyáról a lakással rendelkezésnek az alapján a lakásügyi hatóság részére történhet a lemondás. A lemondás fejében a bérlő pénzbeli térítésre [R. 88. § (1) bekezdése] tarthat igényt. A R. 86. §-ának (3) bekezdése értelmében a lemondáshoz a kedvezményezett elfogadó nyilatkozata szükséges. Állami lakás esetén a lakással rendelkező szerv a javára szóló lemondást, ha jogszabály másként nem rendelkezik, köteles elfogadni, és ha a felek a térítés összegében nem tudnak megegyezni, a bérlő kérheti a bíróságtól a térítés összegének a megállapítását [R. 88. § (2) bekezdés].
Az említett rendelkezésekből, valamint a Ptk. 200. §-a (1) bekezdéséből is következően a bérlőtől függ, hogy tesz-e lemondó nyilatkozatot. A lakásügyi hatóság és a bérlő között a lemondás folytán a térítési díj tekintetében nem az államigazgatási jogviszonyra jellemző alá- és fölérendeltségi, hanem mellérendeltségi viszony áll fenn. Közöttük tehát polgári jogi jogviszony keletkezik, amivel nem áll ellentétben az, hogy a lemondó nyilatkozat elfogadását a jogszabály általában kötelezővé teszi.
A bíróságról szóló 1972. évi IV. törvény 3. §-a (1) bekezdésének b) pontja a Ptk. 7. §-ával összhangban úgy rendelkezik, hogy a bíróság dönt – egyebek között – a polgári jogi ügyekben. A lemondás folytán keletkező polgári jogi jogviszonyból eredő jogok érvényesítése tehát bírósági útra tartozik. Idetartozik a R. 88. §-ának (2) bekezdésében kiemelt az az eset is, amikor a térítés összegével kapcsolatban keletkezik a felek között vita. Ez alól a hatásköri rendelkezés alól a R. 24. §-a – amelynek (1) bekezdését az időközben hatályba lépett 1981. évi 25. számú tvr. 24. §-a hatályon kívül helyezte – nem jelent kivételt a tanácsi bérlakások vonatkozásában sem. A térítés összegéről tehát vita esetén a bíróság hivatott dönteni, mégpedig nem az államigazgatási határozat megtámadására vonatkozó, hanem az általános szabályok szerint az államigazgatási hatóság állásfoglalásának formájától (nyilatkozat, első vagy másodfokú államigazgatási határozat) függetlenül. Ugyanez az álláspont irányadó az 1983. január 1-jétől hatályos jogszabályok szerint is.
A bizonyítás adatai alapján megállapítható, hogy a felperes lemondó nyilatkozatában a jogszabályban meghatározott mértékű térítési díjra tartott igényt anélkül, hogy ezt összegszerűen megjelölte volna. Az alperes ezzel a kikötéssel fogadta el a lemondást, és így közöttük érvényes lemondás jött létre. A felperes tehát a megállapodás alapján a jogszabályban meghatározott mértékű térítési díjat igényelheti, és bírósági úton kell határozni arról, hogy a perbeli lakás megállapítható komfortfokozatára figyelemmel milyen összeget tesz ki a jogszabály szerint a felperesnek járó térítési díj.
Ezzel összefüggően elvi iránymutatásként a Legfelsőbb Bíróság Elnökségi Tanácsa arra mutat rá, hogy a hatályosult érvényes lemondó és elfogadó nyilatkozat esetében a R. 89. §-a (1) bekezdésének alapján megszűnik a bérlő lakásbérleti jogviszonya. A bérleti jogviszonynak a jogszabály rendelkezése folytán történő megszűnése következtében a lakásügyi hatóság hatáskörébe tartozik a Ptk. 434. §-ának (2) bekezdése, valamint a R. 45. §-ának (2) bekezdése alapján a megüresedett lakásról való rendelkezés (az új bérlő kijelölése). Ha azonban a lakásügyi hatóság anélkül rendelkezik a bérleményről, hogy a bérlő jogviszonya érvényes lemondás folytán valóban megszűnt volna, akkor a bérlő ennek a tartalmilag jogszabálysértő igénybevételt elrendelő határozatnak vagy intézkedésnek a bíróság előtti felülvizsgálatát kérheti az 1981. évi I. törvény 72. §-a, valamint a 63/1981. (XII. 6.) MT számú rendelet 1. §-a (1) bekezdésének 10. pontja alapján.
A kifejtettekből következően a per megszüntetésének nem lett volna helye, az első- és másodfokú bíróság hatáskörében eljárva döntött a térítés mértékéről.
II. Mindkét fokú ítélet azonban érdemben törvénysértő az alábbiak szerint.
Az irányadó tényállás alapján az egész lakás (amelyben a hármas társbérlet fennállott) az 1/1971. (II. 8.) ÉVM számú rendelet (Vhr.) 2. §-ának (1) bekezdése értelmében összkomfortos, de az egész lakás és a szóban levő társbérleti lakásrész a komfortfokozat szempontjából nem azonos feltételekkel rendelkezik. Tévedett ezért a másodfokú bíróság, amikor ezt az utóbbi körülményt nem vette figyelembe.
A 2/1971. (II. 8.) ÉVM–PM számú együttes rendelet mellékletének 4. pontja a Vhr. 3. §-ának (2) bekezdésével összhangban úgy rendelkezik, hogy társbérleti lakásrész esetében a lakáshasználati díjat az egész lakás komfortfokozatánál eggyel alacsonyabb komfortfokozat szerint kell megállapítani. Az idézett rendelkezés alapján akkor állapítható meg a lakás-használatbavételi díj és az ehhez igazodó térítési díj, ha mind az egész lakásban, mind pedig a kérdéses társbérleti lakásrészében a komfortfokozat minősítése szempontjából azonos feltételek állanak fenn. Ha ez a helyzet, akkor például az összkomfortos lakásban levő társbérleti lakásrész komfortos fokozatúnak minősül. Nem tartalmaz azonban a jogszabály kifejezett rendelkezést arra az esetre, amikor a társbérleti lakásrész és az egész lakás komfortfokozata nem tekinthető azonosnak. Ilyenkor a jogszabály célkitűzésének megfelelően a térítési díjat úgy kell megállapítani, hogy egyaránt kifejezésre jusson a társbérleti lakásrész komfortfokozat szerinti minősége és társbérleti jellege. A 3/1971. (II. 8.) ÉVM számú rendelet 8. §-a is hasonló szempontok alapján rendelkezik a lakbér megállapításánál. Az elsőfokú bíróság tehát indokoltan vizsgálta azt, hogy az egész lakáson belül a felperes társbérleti lakrésze milyen komfortfokozatú, és helyesen állapította meg azt is, hogy a felperes társbérleti lakrésze (önmagában) félkomfortosnak tekinthető. A lakrész társbérleti jellegére tekintettel azonban a lakáshasználati díjat eggyel alacsonyabb komfortfokozat szerint kell megállapítani (egyébként a felperes lakbérének megállapítása is ennek megfelelően történt).
A komfort nélküli kétszobás lakás használatbavételi díja a 2/1971. (II. 8.) ÉVM–PM számú rendelet melléklete szerint 14 000 forint, a térítési díj pedig ennek háromszorosa, vagyis 42 000 forint [R. 88. § (1) bekezdése]. Ezt az összeget a felperes megkapta, a keresete tehát nem alapos. Tévedett az elsőfokú bíróság, amikor a keresetnek részben helyt adva marasztalta az alperest. Téves a másodfokú bíróság ítélete is, amely a komfortos lakás-használatbavételi díjából kiindulva határozta meg a térítési összeget, és az első fokú ítéletet részben megváltoztatva a marasztalás összegét felemelte.
A fentebb kifejtettek alapján a Legfelsőbb Bíróság Elnökségi Tanácsa a Legfelsőbb Bíróság határozatát, valamint a másodfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróság ítéletét pedig megváltoztatta és a felperes keresetét elutasította. (Eln. Tan. P. törv. 20 442/1983. sz.)
*].
Jelenleg a melléklet 5. pontja.
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás