PK BH 1984/16
PK BH 1984/16
1984.01.01.
I. Lakott épületen fennálló közös tulajdon megszüntetése úgy, hogy a bennlakó tulajdonostárs illetőségét térítés ellenében a lakásban lakó nem tulajdonostárs kapja meg, csak akkor rendelhető el, ha a bent nem lakó tulajdonostárs ebbe beleegyezik [Ptk. 148. § (2) bek.; PK. 10. sz.].
II. Tulajdoni arányok megváltoztatásáról szóló ítélet rendelkező részéből az ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetésre, illetve illetékkiszabásra alkalmas módon ki kell tűnnie mind a szerzési jogcímeknek, mind a különböző jogcímeken szerzett tulajdoni hányadoknak, mind pedig annak, hogy a bejegyzést függőben kell-e tartani és meddig [1972. évi 31. sz. tvr. 14. §; 27/1972. (XII. 31.) MÉM sz. r. 76. § (1) bek. d) pont, 77. § (1) bek.; PKT 3/1979. sz.].
A felperes 1970 januárjában telket vásárolt, amelyen közvetlenül a vétel után egy lakásként használható udvari melléképületet emelt.
A felperes és az alperes között 1973 májusában élettársi kapcsolat létesült. Az ingatlanra eredetileg tervezett kétszintes lakóház és garázs építését a felperes ezt követően az alperessel együtt 1974-ben kezdte meg.
Az életközösség a felek között 1979 októberében megszakadt, az építkezés befejezetlen maradt. Az ingatlanban a felperes lakik, mégpedig az általa létesített melléképületben, illetőleg a főépület használható helyiségeiben.
A felperes a keresetében az életközösség fennállása alatt szerzett ingó vagyon megosztását kérte, annak elismerése mellett, hogy az alperest 750 000 Ft illeti a különvagyoni ingatlanára fordított közös vagyon 1/2 részének értékesítéseként.
Az alperes viszontkeresetet emelt, amely a közös építkezésre alapítottan elsődlegesen az ingatlan 2/3 eszmei hányadára a tulajdonjoga bejegyzésére irányult. A közös tulajdon megszüntetését csupán másodlagosan kérte.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresete alapján az élettársi közös vagyont az ingóságok tekintetében természetben megosztotta. Az ingatlanra vonatkozóan az alperes szerzett tulajdoni hányadot az ingatlan 556/1000 eszmei részében határozta meg, és akként rendelkezett, hogy ez a hányad „élettársi vagyonközösség megszüntetése” címén az alperest illeti. Egyben megkeresni rendelte az illetékes földhivatalt a tulajdonváltozás bejegyzése iránt. A fentieket meghaladóan a felperes keresetét és az alperes viszontkeresetét elutasította.
A másodfokú bíróság egyéb, az első fokú ítéletet az ingóságok tekintetében részben megváltoztató rendelkezése mellett az ingatlanon keletkezett közös tulajdont is megszüntette oly módon, hogy azt „teljes egészében az alperes tulajdonába” adta. Az alperest arra kötelezte, hogy a „felperesnek az ingatlanrész magához váltási áraként, illetőleg értékkiegyenlítésként 15 nap alatt fizessen meg 221 181 Ft-ot és ennek 1980. június 16-tól (a keresetindítás napjától) járó évi 5%-os kamatát”. Akként rendelkezett, hogy az alperes az ingatlanra vonatkozó tulajdonjoga bejegyzését a fenti értékkiegyenlítés kifizetésének igazolása esetén kérheti.
Az ingatlanon fennállott közös tulajdon megszüntetésének a módját a másodfokú bíróság azzal indokolta, hogy a magához váltást egyaránt igénylő peres felek közül az alperes rendelkezik teljesítőképességgel. Figyelemmel azonban arra, hogy a bentlakó felperes az ingatlanból nem kíván kiköltözni, az alperes a felperes hányadát a beköltözhető érték 50%-ának megfelelő lakott értékben jogosult magváltani.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos.
I. A Ptk. 148. §-ának (2) bekezdése és a Legfelsőbb Bíróság PK 10. számú állásfoglalása értelmében a bent nem lakó és a használatra fel sem jogosított tulajdontársat magához váltásra csupán beleegyezés esetén lehet kötelezni. A bíróság azonban nem alkalmazhat olyan megszüntetési módot, amely az egyik vagy másik fél éredekeit súlyosan sérti.
A bíróság a jelen esetben elmulasztotta annak tisztázását, egyértelművé tételét, hogy az alperes a megváltásra kötelezéshez megkívánt beleegyező nyilatkozatát milyen tartalommal kívánja megtenni. Nem nyilatkoztatta meg az alperest arról, hogy igényt tart-e az ingatlan használatára, vagy a beleegyezését vonatkoztatta-e arra az esetre is, ha a használó kizárólag a felperes marad.
Az az ítéleti rendelkezés, hogy az alperes teljesen lakott érték alapján jogosult, illetve köteles a felperes tulajdoni hányadát megváltani, a Legfelsőbb Bíróság irányadó gyakorlata értelmében (pl. P. törv. V. 21 376/1975. sz. BH 1977/1. sz. 20. sorsz.) azzal az eredménnyel járt, hogy a felperest a bérlővel azonos jogállás illeti a teljes ingatlanra. Ezzel az alperes rendelkezési jogának gyakorlása azon túl, hogy maga nem használhatja az ingatlant, egyéb vonatkozásban is elnehezül. Kisebb lesz az esélye arra, hogy az ingatlant értékesíthesse, hiszen a lakott ingatlanok iránt kicsi a kereslet, és a lakottság a forgalomban elérhető ellenértéket is igen nagy mértékben csökkenti. Az ingatlant egyedül használó felperes által fizetendő használati díj aligha elégítené ki az alperesnek a 700 000 Ft-ot meghaladó forgalmi értékű ingatlanon szerzett tulajdonosi jogait. A nem teljes készültségű épület karbantartása súlyos kiadásokkal jár, elmulasztása pedig gyors állagromlást okozhat. Mindezekre tekintettel az alperes valóságos ügyleti akaratát tisztázni kellett volna.
Ennek hiányában a közös tulajdon megszüntetésének alkalmazott módja helytelen.
II. A peradatokból az tűnik ki, hogy a kétszintes lakóépület – figyelemmel a melléképületben levő helyiségekre is – a még hátralevő építési munkák elvégzése után elvileg a megosztott használatra alkalmassá válhat. Nem tisztázott, hogy megosztott használatra esetleg már jelenleg is van-e lehetőség. Ilyen esetben a bíróság akkor jár el helyesen, ha a közös tulajdon használatának rendezésére irányadó szabályok (PK 8. sz. állásfoglalás, PK 10. sz. állásfoglalás II. pont) szerint megállapítja, hogy az épületből a bentlakó a jelenlegi készültség szerint a továbbiakban mit jogosult használni; és kötelezi az egyéb helyiségeknek a magához váltással élő tulajdonostárs vagy az árverési vevő birtokába adására. Ha a bentlakó használata ennek folytán a tulajdoni hányadának megfelelő arány alá csökken, ezzel arányosan kell az őt illető ellenérték megállapításánál az illetőségét részben beköltözhetőnek tekinteni.
A másodfokú bíróság számítási módja szerint az ingatlan jelenlegi teljesen lakott 357 243 Ft-os értékét magában foglaló élettársi közös vagyon téríteni tartozik a felperesnek az életközösség előtt megvolt ingatlanvagyona jelenlegi forgalmi értékét, mégpedig beköltözhető 118 386 Ft-os érték alapján. A fennmaradó érték oszlik meg a felek között 60-40 %-ban, közreműködésük aránya szerint úgy, hogy a felperest 40% illeti.
Ez a számítás helytelen.
A Ptk. 578. §-ának (1) bekezdésére tekintettel közös tulajdon az élettársak között a felperesi ingatlanra vonatkozóan azzal keletkezett, hogy az élettársak közösen folytatták az ott, a felperes által már megkezdett építkezést. Az ilyen jogviszonyt a Ptk. 137. §-ának (3) bekezdésére is figyelemmel kell elbírálni, és ehhez képest az ingatlan tulajdoni helyzete az egyéb vagyonszerzési arányaitól eltérhet.
Az adott esetben a közös építkezés 596 100 Ft-os értékemelő hatásából a felperes 40%-os közreműködésére eső, arányos értékkel, 238 440 Ft-tal növelni kell a közös építkezés előtti állapotnak megfelelő 118 386 Ft-os ingatlanértéket. A jelenlegi 714 486 Ft forgalmi értéken belül ez az együttes érték határozza meg a felperes módosult tulajdoni hányadát. Az így számított eszmei hányadot lehet a közös tulajdon megszüntetésével az alperes tulajdonába adni, az egész ingatlan lakott vagy részben lakott forgalmi értéke alapján, az ingóságok 40-60 %-os megosztása mellett. A tulajdoni hányad módosítással elszámolt, a közös építkezés előtti felperesi tulajdoni érték különvagyonként történő térítésének nincs helye, tehát a másodfokú ítélet ezzel kapcsolatos eltérő rendelkezése törvénysértő.
III. Az előzőek szerint megállapított felperesi hányadot meghaladóan az ingatlan a ráépítés tényével az alperes tulajdonába került. Ez eredeti szerzés, amelynek illetékhatása is különbözik a közös tulajdon megszüntetése kapcsán szerzett tulajdoni hányadától. Ezen túlmenően azonban a közös tulajdon megszüntetésével jogot szerző – az egyidejű teljesítés elvéből következően – tulajdonjogának bejegyzésére csak akkor tarthat igényt, ha a tulajdonába adott hányad ellenértékét teljes egészében megfizette. A ráépítéssel megszerzett tulajdonjog bejegyzésének ezzel szemben nincs akadálya, a valóságos jogi állapot feltüntetése a Ptk. 137. §-ának (3) bekezdésén alapuló jogcímen nem tehető függővé az ellenérték fejében szerzett jog bejegyezhetőségétől.
Éppen ezért az ítélet rendelkező részéből mind a szerzési jogcímeknek, mind a különböző jogcímeken szerzett tulajdoni hányadoknak, mind pedig annak, hogy a bejegyzést függőben kell-e tartani és meddig, az ingatlan-nyilvántartáson történő átvezetésre, illetve illetékkiszabásra alkalmas módon ki kell tűnnie. Az ítéletet az illetékhivatalnak is meg kell küldeni [1972. évi 31. sz. tvr. 14. §-a, 27/1972. (XII. 31.) MÉM számú rendelet – Iny. Vhr. – 77. § (1) bekezdés, 76. § (1) bekezdés d) pont: 11/1966. (VI. 29.) PM sz. rendelet 32. § (1) bekezdés b) pont: PKT 3/1979. sz.].
A másodfokú bíróság ítéletének az a rendelkezése, hogy „a teljes ingatlant az alperes tulajdonába adja” a fentiek értelmében nem megfelelő.
IV. Amint erre a Legfelsőbb Bíróság már több eseti döntésében rámutatott, szerződéses kikötés hiányában kamat csak a késedelembe eséstől jár. A másik fél tulajdoni hányadát magához váltó tulajdonostárs azonban mindaddig nem esik késedelembe, amíg a bíróság a magához váltási összeget meg nem határozza és a teljesítésre megszabott idő nem telt el [P. törv. II. 20 401/1976. sz., BH 1977/7. sz. 273. sorsz.].
Téves tehát a másodfokú ítéletnek az a rendelkezése, hogy az alperes a kereset benyújtásától kamatot tartozik a felperesnek fizetni.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság mindkétfokú bíróságnak a perbeli ingatlanra és a perköltség viselésére vonatkozó rendelkezéseit a Pp. 274. §-ának (3) alapján hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot ezzel összefüggésben új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. (P. törv. II. 20 320/1983. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás