PK BH 1984/270
PK BH 1984/270
1984.07.01.
A tulajdonos a rendelkezési jogát terhelő elővásárlási jogot nem játszhatja ki azzal, hogy az elővásárlási joggal terhelt dolgot egy másik dologgal együtt adja el, és a vételárat egységesen állapítják meg. Más a helyzet azonban akkor, ha a tulajdonostárs a társasházban levő, külön tulajdonában álló, nem lakás céljára szolgáló helyiséget (garázs) az öröklakással együtt kívánja harmadik személynek eladni. Ez esetben a tulajdonostársak a nem lakás céljára szolgáló helyiségre nézve nem gyakorolhatnak elővásárlási jogot [Ptk. 145. § (2) bek., 373. §; 1977. évi 11. sz. tvr. 7. §, 8. § (3) bek.].
A b.-i É. utca 7. szám alatti társasházban – az 1961. november 5-i alapító okirat és az 1965. április 23-i és június 24-i alapító okiratot módosító okiratok alapján – a III. r. alperes jogelődjének, G. L.-nak a külön tulajdonában volt a 12 085/A–1/a hrsz.-ú öröklakás és a 12085/A–4 hrsz. gépkocsitároló, a közös tulajdonból hozzájuk tartozó hányadokkal együtt.
G. L. ezt az öröklakást és gépkocsitárolót az 1982. január 22-én kelt adásvételi szerződéssel 600 000 forint vételárért eladta az I. r. alperesnek. A szerződésben a felek megállapodtak abban, hogy az átruházott ingatlanokra a II. r. alperesnek ellenszolgáltatás nélkül holtig tartó haszonélvezeti jogot biztosítanak.
A gépkocsitároló 15 m2 részén a felperesnek – aki a társasházban ugyancsak öröklakás-tulajdonos – holtig tartó használati joga van.
A felperes keresetlevelében előadta, hogy az adásvételi szerződéssel a felek a gépkocsitároló tekintetében fennálló elővásárlási jogát megsértették. Kérte annak megállapítását, hogy a szerződés e tekintetben vele szemben hatálytalan és a gépkocsitároló tulajdonjogát elővásárlási joga gyakorlása folytán 40 000 forint vételárért megszerezte.
Az I. és II. r. alperes a kereset elutasítását kérte. Azzal védekeztek, hogy a felperest a gépkocsitárolóra – különösen két ingatlan együttes eladása folytán – nem illeti meg elővásárlási jog, egyébként a 40 000 forint nem felel meg a garázs forgalmi értékének, mert ezt csupán illetékkiszabás szempontjából értékelte így a FIK. A III. r. alperes nem terjesztett elő védekezést.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Kötelezte a felperest, hogy az I. és II. r. alperesnek 2200 forint perköltséget, az államnak pedig 2400 forint kereseti illetéket fizessen meg.
Az ítélet indokolása szerint az irányadó jogszabályok alapján a gépkocsitároló önálló eladása esetén a tulajdonostársakat megilleti az elővásárlási jog, a lakás és a garázs együttes értékesítése esetén azonban nem. A Ptk. 373. §-ának (1) bekezdése értelmében az elővásárlásra jogosultnak a vételi ajánlat tartalmát kell magáévá tennie, a perbeli esetben tehát úgy, hogy a 600 000 forint vételárért minkét ingatlant meg kellene vásárolnia. Mivel erre jogszabályi lehetőség nincs, így a felperes által igényelt elővásárlási jog sem gyakorolható.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az első fokú ítéletet helybenhagyta. Kötelezte a felperest, hogy az I. és II. r. alpereseknek 880 forint fellebbezési perköltséget, az államnak pedig 1200 forint fellebbezési illetéket fizessen meg. Az ítélet indokolása szerint az elsőfokú bíróság jogi álláspontja helyes; a felperes nem tette magáévá az adásvételi szerződés tartalmát, hanem annak csupán egy részét. Nem annak van ügydöntő jelentősége, hogy a szerződő felek egy okiratba foglalták a lakás és a garázs eladását, hanem annak, hogy a szerződési akaratuk irányult egységesen mindkét ingatlan átruházására. A felperes a szerződésbe nem lépett be, így nincs olyan tulajdonjoga, amelyet az ingatlan-nyilvántartásba be kellene jegyezni.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás a következőket fejtette ki.
Annak érdekében, hogy a jogosult az elővásárlási jogát ténylegesen gyakorolni tudja, a Ptk. a tulajdonosra meghatározott közlési kötelezettséget ír elő. A közlési kötelezettség az elővásárlási jog tárgyát képező dologra vonatkozik, és ennek megfelelően az adásvételi szerződés az elővásárlási jog gyakorlása útján akkor jön létre, ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában a dologra vonatkozó ajánlat tartalmát magáévá teszi.
A tulajdonos a rendelkezési jogának korlátozását jelentő elővásárlási jogot nem játszhatja ki úgy, hogy az elővásárlási joggal terhelt dolgot egy másik dologgal együtt adja el, és a vételárat egységesen állapítják meg.
Az ítélkezési gyakorlat szerint az elővásárlási jog gyakorlásának nem akadálya az, hogy a tulajdonos a több ingatlanon fennálló, más-más tulajdonostársak eszmei közös tulajdonában levő ingatlanilletőségeit együttesen, egységes vételár kikötése mellett értékesíti. Az ingatlanilletőségek vételárának egy összegben történő megállapítása ugyanis nem hiúsíthatja meg a tulajdonostársaknak azt a jogát, hogy az egyidejűleg eladni kívánt több ingatlanilletőség körül egyes illetőségekre az elővásárlási jogukat gyakorolják. Ha az eladó az elővásárlásra jogosult tulajdonostársakkal nem közli elkülönítetten az egyes ingatlanilletőségekre eső ajánlatot, a vételi ajánlat szabályszerű közlése nem tekinthető megtörténtnek. Az elővásárlásra jogosultak tehát e jogukat mindaddig gyakorolhatják, amíg a kívül álló által tett vételi ajánlatnak az egyes ingatlanilletőségekre vonatkozó szabályszerű közlése nem történik meg.
Ha pedig az egyes ingatlanilletőségek vételárának egy összegben történő megállapítása esetén az egyes illetőségekre vonatkozóan elkülönítetten kell a vételi ajánlatot közölni, ez az elv még inkább vonatkozik arra az esetre, amikor önálló ingatlanok vételárát állapították meg egy összegben és csak az egyik ingatlanra vonatkozik az elővásárlási jog.
A törvényességi óvás nem alapos.
A Ptk. 139. §-ának (1) bekezdése értelmében a közös tulajdon lényege az, hogy a tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg. A 145. § (1) és (2) bekezdései úgy rendelkeznek, hogy saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet (112. §), a tulajdonostárs tulajdoni hányadára azonban a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben – többek között – elővásárlási jog (373. §) illeti meg.
Épületen úgy is lehet közös tulajdont létesíteni, hogy az épület meghatározott részei – elsősorban a lakások – a tulajdonostársak külön tulajdonában vannak [társasháztulajdon, Ptk. 149. §-ának (1) bekezdése]. A társasház-tulajdonra – a 149. § (4) bekezdése folytán – a közös tulajdon szabályait kell a külön jogszabályban meghatározott eltérésekkel alkalmazni.
A társasházról szóló 1977. évi 11. számú törvényerejű rendelet (Tvr.) 7. §-ának (1) és (2) bekezdése szerint a társasházban levő lakások – a házfelügyelői lakás kivételével – a tulajdonostársak külön tulajdonában vannak (társasház-öröklakás). Az alapító okirat úgy rendelkezhet, hogy a társasház nem lakás céljára szolgáló helyiségei is külön tulajdonban vannak. Az épületnek azok a részei, amelyek nincsenek külön tulajdonban, a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak, így a telek is, kivéve, ha azt használatba kapták.
A Tvr. 8. §-ának (1)–(3) bekezdései rendezik a tulajdonos birtoklási, használati és rendelkezési jogait, kimondva, hogy a társasház-öröklakás, illetőleg a külön tulajdonban levő nem lakás céljára szolgáló helyiség a közös tulajdonból a tulajdonostársat megillető tulajdoni hányaddal együtt önálló ingatlan. A társasház-öröklakásra a társasházban levő többi társasház-öröklakás tulajdonosát elővásárlási jog nem illeti meg, kivéve, ha a Tvr. hatálybalépést követően létrejött alapító okirat eltérően rendelkezik.
Ezekből a jogszabályokból az a – az eljárt bíróságok által is levont – következtetés helytálló, hogy a külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiség (gépkocsitároló) eladása esetén a tulajdonostársat a harmadik személlyel szemben megilleti az elővásárlási jog. A Legfelsőbb Bíróság az alábbi indokok miatt azonban egyetért azzal az állásponttal is, hogy a társasház-öröklakás és a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiség együttes eladása esetén ilyen jog érvényesítésének nincs helye.
A közös tulajdonnal kapcsolatos elővásárlási jognak az a célja, hogy a lehetőség szerint megakadályozza a tulajdonostársak számának nemkívánatos növekedését, a közös tulajdonban álló dolog további tulajdoni hányadokra aprózását. A társasháztulajdonra vonatkoztatva ez azt is jelenti, a jogszabály a tulajdonostársaknak biztosítja annak lehetőségét, hogy elkerüljék olyan, kívül álló személy beékelődését, aki a társasházban öröklakás-tulajdonnal nem rendelkezik.
Az elővásárlási jog ezt a rendeltetését akkor töltheti be megfelelően, ha a tulajdonostársakat harmadik személlyel szemben illeti meg. Ez az oka annak, hogy a Ptk. 145. §-a (2) bekezdésének az 1977. évi IV. törvénnyel módosított szövege – a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának korábbi 823. számú állásfoglalása nyomán – már kifejezetten is így rendelkezik.
A társasház-öröklakásnak az eddigi tulajdonostársaktól – legalábbis az elővásárlási jog szempontjából – szükségképpen különböző vevője azonban olyan tulajdonostárssá válik, aki a nem lakás céljára szolgáló (külön tulajdonban levő) helyiség tekintetében életszerűen nem tekinthető harmadiknak, kívül álló személynek. Helyes jogértelmezés mellett tehát vele szemben a nem lakás céljára szolgáló helyiséget illetően a többi öröklakás-tulajdonosnak nincs elővásárlási joga. Nem változtat ezen az a körülmény, hogy az öröklakás addigi tulajdonosa a külön tulajdonában levő öröklakást és a gépkocsitárolót ugyanannak a személynek egyidejűleg adja el, aki az egységes jogügylet folytán válik öröklakás-tulajdonossá. Ez a megoldás – szemben a törvényességi óvásban kifejtett állásponttal – nem az elővásárlási jog kijátszását jelenti, hanem olyan helyzetet teremt, amely megfelel az elővásárlási jog belső jogviszonyban való korlátozottságának.
Az életviszonyok változása és az életkörülmények fejlődése nyomán ma már kétségtelen és köztudott, hogy egy személy külön tulajdonában levő öröklakás és gépkocsitároló olyan egybetartozó tárgyai a személyi tulajdonnak, amelyek iránt a magánszemélyek közötti ingatlanforgalomban az egyre növekvő kereslet együttesen jelentkezik, s ennek értéknövelő hatása is nyilvánvaló. A törvényességi óvásban szereplő álláspont helyessége esetén – tehát amennyiben az együtt eladott öröklakás és gépkocsitároló esetén ez utóbbira külön elővásárlási jog illetné meg a többi öröklakás tulajdonosait – az eladó a magasabb vételár elérésében, a vevő pedig a lakás és a gépkocsitároló együttes megszerzésében megnyilvánuló jogos érdekét úgy érvényesítené, hogy a vevő előbb az öröklakást vásárolná meg, majd ezen tulajdonjogot szerezve utóbb a gépkocsitárolót. Ekkor ugyanis már semmiképpen nem jöhetne szóba az elővásárlási jog, mert az eladót választási jog illeti meg a tekintetben, hogy a tulajdonostársak közül kivel kíván adásvételi szerződést kötni. Ilyen formális megoldásra vezető joggyakorlat nem kaphat támogatást, de lehetősége éppen azt támasztja alá, hogy a felperes által igényelt elővásárlási jog őt nem illeti meg.
A kifejtettek nem érintik a Legfelsőbb Bíróság – törvényességi óvásban idézett – határozatában elfoglalt álláspont helyességét. Az 1970-ben elbírált és a jelen perbeli jogvita lényegesen különböző tényálláson alapul, a két eset a megoldás azonosságának igényével nem hasonlítható egymáshoz. A korábbi perben több ingatlan egészén fennálló, más-más tulajdonostársak eszmei közös tulajdonában levő ingatlanilletőségek együttes értékesítéséről volt szó, míg a jelenlegiben társasházi külön tulajdonban álló öröklakás, illetőleg gépkocsitároló az egységes jogügylet tárgya, s ehhez járul a közös tulajdonból a tulajdonostársat megillető tulajdoni hányad.
Mivel mindezekből az állapítható meg, hogy a keresetet elutasító jogerős ítélet nem törvénysértő és nem megalapozatlan, a Legfelsőbb Bíróság a törvényességi óvást a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján elutasította. (P. törv. III. 20 652/1983. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás