PK BH 1984/354
PK BH 1984/354
1984.09.01.
I. A felek megállapodásán alapuló átjárási szolgalommal kapcsolatos perben döntő jelentőséget kell tulajdonítani annak, hogy a szerződés megkötését követően bekövetkezett-e olyan lényeges változás a felek körülményeiben, illetőleg jogviszonyában, amely miatt az átjárási szolgalmi jog megszüntethető.
II. A törvényen alapuló szolgalom általában csak gyalogos átjárásra jogosít. A jogosultat terheli annak bizonyítása, hogy a gépkocsival történő átjárás biztosításához nagyobb érdeke fűződik, mint a kötelezettnek ahhoz, hogy gépkocsival való átjárástól mentesen használhassa az ingatlanát. A motorizáció egyre növekvő jelentősége és térhódítása önmagában még nem eredményezheti azt, hogy a törvényen alapuló szolgalom gépkocsival való átjárásra is feljogosítja a jogosultat [Ptk. 167. §, 168. §, 170. §].
A felperes a 816. hrsz. alatt, az alperes pedig a 815. hrsz. alatt nyilvántartott ingatlan tulajdonosa. A felperes ingatlana az utcafronton helyezkedik el, az alperesé pedig mögötte úgy, hogy a közútról csak a felperesi ingatlanon keresztül közelíthető meg. Az alperes 1975 óta gépkocsival járt be az ingatlanán levő garázsába.
A felperes 1976-ban annak a ténynek az ismeretében vette meg a perbeli ingatlanát, hogy azon az alperes átjár gyalog és gépkocsival. Ezt 1981-ig a felperes sem kifogásolta, akkortól azonban a kocsibejáró kaput lezárta, és csak a gyalogos közlekedést biztosította. Az alperes az államigazgatási hatóságtól kért birtokvédelmet. A S.-i Nagyközségi Közös Tanács v. b. Szakigazgatási Szerve határozatával kötelezte a felperest a gépkocsival való átjárás biztosítására.
A felperes keresetében – egyebek mellett – ennek a határozatnak a megváltoztatását kérte.
Az alperes ugyanakkor átjárási szolgalmi joga megállapítása és annak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése iránt indított pert. Az elsőfokú bíróság ezt az ügyet a jelen perhez egyesítette, s viszontkeresetként bírálta el.
A járásbíróság a bizonyítási eljárás lefolytatása után meghozott ítéletében a felperesi kereseteket elutasította, az alperes viszontkeresetének pedig helyt adott és elrendelte „a gépkocsival és gyalogosan történő átjárási szolgalmi jog alapítását” és ingatlan-nyilvántartási bejegyzését. Az ítéletnek a viszontkeresettel kapcsolatos indoklása szerint a peres felek között ráutaló magatartással a szolgalmi jog létrejött, de az a bíróság megítélése szerint is „szükségszerű” (Ptk. 167. §).
A felperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatva az alperesnek a gépkocsival való bejárás biztosítása iránti viszontkeresetét elutasította.
Kiegészítette az első fokú ítéletet azzal, hogy az alperes „gyalogosan történő bejárásának helye a felperes ingatlana udvarának közepén 1 méter széles rész”, egyben mellőzte a földhivatal megkeresését. A másodfokú bíróság szerint az alperest a Ptk. 167. §-a alapján illeti meg az átjárás joga, ami azonban gépkocsival történő bejárásra nem terjed ki.
Mindkét fokú ítéletnek az átjárási szolgalmi jog megállapítására irányuló alperesi viszontkereset tárgyában hozott döntése ellen törvénysértés és megalapozatlanság miatt emelt törvényességi óvás alapos.
A Ptk. 168. §-ának (1) bekezdése szerint telki szolgalom létesítésére az ingatlan haszonélvezetének alapítására vonatkozó szabályokat kell alkalmazni, melyek szerint keletkezhet szerződés alapján azzal, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, továbbá jogszabályi, bírósági vagy hatósági rendelkezésénél fogva (Ptk. 158. §).
Elbirtoklással is szerezhető telki szolgalom, ha annak a Ptk. 168. §-a (2) bekezdésében írt feltételei megállapíthatók. A Ptk. 167. §-a pedig átjárási szolgalmat alapít arra az esetre, ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal.
Minthogy a hivatkozott jogszabályi rendelkezésekből, valamint a Ptk. 216. §-ának (1) és a Ptk. 365. §-ának (3) bekezdéséből kitűnően a telki szolgalom létesítésére vonatkozó szerződés alakszerűségére nem irányadók az ingatlan elidegenítésekor alkalmazandó szabályok, ezért a szerződés írásba foglalásának elmaradása nem érinti az ügylet hatályosságát, illetőleg érvényességét. Ebből következően a szolgalom bejegyzésének hiányában is a jogosult eredménnyel hivatkozhat jogszerzésre a vele közvetlenül szerződő féllel, annak egyetemes jogutódjával, de azzal szemben is, aki a szolgáló telek tulajdonjogát a szerződésben kikötött jogosultság fennállásáról tudva szerezte meg. A jogosultnak ugyanis kötelmi jogcíme van arra, hogy a szerződés alapján igényelje a kötelezettel szemben jogszerzése ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével a telki szolgalom létrehozását. [Ptk., 158. § (1) bek.].
Az alperes viszontkereseti kérelme arra irányult: állapítsa meg a bíróság, hogy ingatlanát átjárási szolgalom illeti meg a szomszédos felperesi ingatlan terhére, amely gyalogos és gépkocsival történő közlekedésre egyaránt feljogosítja. Kereseti előadása szerint igényét elsődlegesen arra alapította, hogy átjárási jogát – jogelődei birtoklását is figyelembe véve – évtizedek óta gyakorolta. Egyébként is annak biztosítására mindenképp szüksége van, mert ingatlana a közútról csak a felperesi ingatlanon keresztül közelíthető meg. Állította, hogy a felperes jogelődje a gépkocsival történő átjárást is biztosította, s amikor a szolgáló ingatlan eladásra került, a felperest erről jogelődje tájékoztatta, sőt ez okból szerezhette meg „olcsóbban” a perbeli ingatlant.
A felperes jogelődje tanúvallomásában annyiban megerősítette az alperes kereseti tényállítását, hogy vallotta: „a hátsó lakónak azaz az alperesnek a bejárást mindig biztosítottam”. Ugyanakkor a felperes maga is beismerte: „amikor megvettem az ingatlanomat, már akkor tudtam, hogy N. Gy. (az alperes) az én udvaromon jár keresztül”. A gépkocsival történő átjárás megszüntetését azzal indokolta: „garázst akar építeni”.
A gyalogos átjárási szolgalom alapításának szükségét a felperes is elismerte, azt hajlandó volt biztosítani. Nem vitatta azt sem, hogy az 1976-ban történt tulajdonszerzéstől a perbeli jogvitáig az alperes gépkocsival történő átjárást is biztosította, azt nem kifogásolta.
A most említett peradatokból következően, a hivatkozott jogi okfejtésre tekintettel annyiban helyesen járt el az elsőfokú bíróság, amikor azt vizsgálta: nem hivatkozhat-e az alperes olyan szerződéses viszonyra, amelyre alapítottan átjárási szolgalmi joga bejegyzését s jövőbeni gyakorlásának biztosítását jogszerűen igényelheti. Megalapozottan viszont az a döntése alapjául szolgáló megállapítása, hogy az alperes öt éven át tartó joggyakorlása folytán, melyet a felperes nem kifogásolt, „ráutaló magatartással létrejött a gépkocsival történő átjárási szolgalom” is. Az alperes ugyanis nem tudta bizonyítani a felperes tagadásával szemben, hogy a felperesnek is az volt a valóságos szerződési akarata, hogy a gépkocsival történő átjárási szolgalmat is alapítsanak.
A perbeli jogvita elbírálása, illetőleg az alperes jogszerzése szempontjából azonban elsődlegesen annak van jelentősége, hogy milyen tartalmú megállapodás jött létre az alperes jogelődje között, s e megállapodásra alapítottan az utóbb szerző felperes köteles-e biztosítani az alperes átjárási jogát ugyanazon tartalommal, mint a felperes jogelődje idejében, nevezetesen a gyalogos közlekedés emellett a gépkocsival történő átjárást is.
Ennek vizsgálatát eltérő jogi álláspontja miatt a másodfokú bíróság is elmulasztotta. A tényállás e vonatkozásban történő felderítése egyébként azért sem mellőzhető, mert abban az esetben, ha az alperes kötelmi igénye alaposságát bizonyítani tudja, kereseti kérelme teljesítése szempontjából érdektelen annak vizsgálata, hogy törvényen alapuló szolgalom megilleti-e őt vagy sem.
A perben tanúként meghallgatott felperesi jogelőd, S. J. már említett vallomásából egyértelműen nem állapítható meg, hogy az alperest az átjárást – gyalog és gépkocsival egyaránt – csak szívességből visszavonásig vagy pedig véglegesen, átjárási szolgalom alapításának szándékával biztosította-e. Amennyiben a nevezett ismételt meghallgatásával s egyéb bizonyítékok beszerzésével bizonyítható, hogy az alperes és a felperes jogelődje között az utóbbi tartalmú szerződés jött létre, az alperes e megállapodásra alapítottan a felperessel mint olyan szerzővel szemben, aki az eddigi peradatokból is kitűnően tudott az alperes jogszerzéséről, illetőleg tudomásul vette átjárási joga gyakorlását, eredménnyel követelheti azt, hogy jogszerzésre ne csak gyalogosan, hanem gépkocsival történő átjárásra vonatkozóan is biztosítva legyen, s ennek érdekében az az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyzést nyerjen.
Tekintettel arra, hogy a bíróság az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, érvényesen létrejött telki szolgalmat is megszüntetheti, ha az a jogosult ingatlanának rendeltetésszerű használatához nem szükséges [Ptk. 170. § (1) bek.], a felperes a perbeli esetben sem zárható el annak bizonyításától, hogy az alperesnek az igényelt szolgalomra nincs szüksége.
Ennek kapcsán tekintettel kell lenni arra is, hogy a Legfelsőbb Bíróság által irányított bírói gyakorlat szerint a felek megállapodásán alapuló jogszerzés esetén döntő jelentőséget kell tulajdonítani annak, hogy a szerződés megkötését követően bekövetkezett-e olyan lényeges változás a felek körülményeiben, illetőleg jogviszonyában, amely miatt a jogosult jogszerzése megszüntethető. Ez utóbbi az adott esetben azt jelenti, hogy a kötelezettől a jövőbeni teljesítés nem várható el, tehát a felperes a jövőben nem köteles eltűrni az alperes gépkocsival történő átjárását s annak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését.
A fent kifejtettekből következően tehát csak abban az esetben indokolt annak vizsgálata, hogy az alperes jogszerzését nem alapíthatja-e törvényen alapuló szolgalomra, ha a hivatkozott szerződéses viszonyra tekintettel az nem állapítható meg. E körben ugyancsak annak van jelentősége, hogy a gépkocsival történő átjárás a jogosult ingatlanának rendeltetésszerű használatához elengedhetetlenül szükséges-e vagy sem. A bírósági gyakorlat szerint a törvényen alapuló szolgalom kétségtelenül általában csak gyalogos átjárásra jogosít, ami az alperes számára biztosított is. Ebből következően az alperest terhelné [Pp. 164. § (1) bek.] annak bizonyítása, hogy a gépkocsival történő átjárás biztosításához nagyobb érdeke fűződik, mint a felperesnek ahhoz, hogy ettől az átjárástól mentesen használhassa ingatlanát. A motorizáció egyre növekvő jelentősége és térhódítása önmagában még nem eredményezheti azt, hogy a törvényen alapuló szolgalom gépkocsival való átjárásra is feljogosítja a jogosultat, ennek szükségességét ezért mindenkor az eset összes körülményeinek gondos mérlegelésével kell megállapítani, különös tekintettel a szolgáló telek tulajdonosának méltánylást érdemlő érdekeire.
Az eljáró bíróságok felhívták a felek figyelmét arra, hogy a szolgalmi jog alapításakor a jogszerző ellenszolgáltatás fizetésére kötelezhető. Az alperes úgy nyilatkozott, hogy kártalanítás fizetésére nem hajlandó, a felperes pedig úgy, hogy arra nem tart igényt, mert „tiltakozik” a gépkocsival történő átjárási szolgalom alapítása ellen.
Ennek kapcsán eltérő jogi álláspontjukból következően sem az első-, sem a másodfokú bíróság nem tulajdonított jelentőséget annak, hogy a szolgalom alapítására milyen módon kerül sor. Nincs kötelező érvényű jogszabályi rendelkezés arra, hogy a telki szolgalom szerződéssel történő alapításakor a jogosult ellenszolgáltatást köteles adni. Az ilyen módon létrehozott szolgalom lehet ingyenes, de lehet visszterhes is attól függően, hogy a felek miben állapodtak meg. Amennyiben a perbeli esetben az lenne megállapítható, hogy az alperes kötelmi jogcímen igényelheti az átjárási szolgalom létrehozása érdekében annak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését, csak akkor kötelezhető kártalanítás megfizetésére, ha a jogelőddel kötött megállapodásban ezt kifejezetten kikötötték.
Másként ítélendő meg az, ha az alperes törvényen alapuló jogszerzése lenne megállapítható, mert ebben az esetben a felperes részére – erre irányuló kérelmére – annak folytán, hogy a telki szolgalommal terhelt ingatlana használati és forgalmi értéke nyilvánvalóan csökken, a jogszerző alperes az erre vonatkozó önkéntes kötelezettség vállalása nélkül is kötelezhető megfelelő kártalanítás fizetésére, mivel az értékcsökkenés okozása az ő érdekében történt. Mindez indokolt az okból is, mert a szükséghelyzetbe került személytől is követelheti kára megtérítését a tulajdonos [Ptk. 107. § (2) bek.].
Az ellenszolgáltatás mértékét a szolgalom gyakorlásának terjedelmére, a szolgáló telek forgalmi értékét befolyásoló hatására figyelemmel kell megállapítani. Ennek érdekében további bizonyítás foganatosítása szükséges.
Amennyiben a perben átjárási szolgalom alapítására sor kerülhet, a bíróságnak – az ítélet végrehajthatósága érdekében – hivatalból is gondoskodnia kell arról, hogy az ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzésre irányuló megkeresés teljesítéséhez szükséges vázrajz rendelkezésre álljon [27/1972. (XII. 31.) MÉM sz. rendelet 87. § (1) bek. b) pont.]
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletnek a viszontkereset tárgyában hozott rendelkezéseit a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése értelmében hatályon kívül helyezte, s ebben a keretben az elsőfokú bíróságot utasította a fenti iránymutatásnak megfelelő új eljárásra s új határozat hozatalára. (P. törv. I. 20 564/1983. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás