PK BH 1984/355
PK BH 1984/355
1984.09.01.
I. Feltűnő értékkülönbség miatt az előszerződés is megtámadható, ha a felek a szerződésre előírt alakban a szolgáltatásban és ellenszolgáltatásban is megállapodtak. Ilyenkor a megtámadás feltételeinek az előszerződés megkötésének időpontjában kell fennállniuk [Ptk. 201. § (2) bek., 208. § (1) bek.].
II. Ha a másodfokú bíróság a fél ellenkérelmét az elsőfokú bíróságtól eltérően viszontkeresetnek tekinti, az első fokú ítéletet hatályon kívül helyezi, és az elsőfokú bíróságot új eljárásra utasítja abból a célból, hogy a viszontkereset elbírálásra kerüljön [Pp. 147. § (1) bek., 213. § és 252. §].
A gy.-i L. u. 28. szám alatti házingatlan tulajdonosa az alperes volt.
A felek 1982. november 3-án előszerződést kötöttek arról, hogy a felperesek az ingatlanon álló lakóháznak általuk történő lebontását követő 8 napon belül megkötendő „végleges” adásvételi szerződéssel az ingatlant 270 000 forint vételárért meg fogják vásárolni. A vételárból 100 000 forintot a felperesek ekkor kifizettek.
A bontási engedélyt a megállapodásnak megfelelően az alperes megszerezte, a felperesnek a bontást elvégezték. Felhívták az alperest az adásvételi szerződés megkötésére. Erre azonban az alperes nem volt hajlandó. Ezt – jogi képviselője útján is – a körülményeiben történt lényeges változásokkal és azzal indokolta, hogy az ingatlan forgalmi értéke lényegesen magasabb a felajánlott vételárnál.
A felperesek keresetükben kérték, hogy a bíróság az adásvételi szerződést – az előszerződésben meghatározott tartalommal – hozza létre, és rendelkezzen a felperesek tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséről.
Az alperes ellenkérelme arra irányult: a bíróság az adásvételi szerződést az előszerződéstől eltérően úgy hozza létre, hogy a vételár legalább 450 000 forint legyen, mert az ingatlannak ennyi a forgalmi értéke. A körülmények megváltozására vonatkozó peren kívüli nyilatkozatát visszavonta. Indítványozta ingatlanforgalmi szakértő kirendelését.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felek között az adásvételi szerződést az előszerződésnek megfelelő tartalommal létrehozta, és úgy rendelkezett, hogy a hátralékos 170 000 forint vételárat a felperesek 15 nap alatt egyetemlegesen kötelesek megfizetni az alperesnek, aki ugyanilyen határidő alatt tartozik az ingatlant a felperesek birtokába adni. A felperesek teljesítésétől feltételezetten elrendelte a földhivatal megkeresését a felperesek tulajdonjogának bejegyzése végett. Az alperest 5000 forint perköltség megfizetésére kötelezte a felperesek, és 16 200 forint eljárási illeték megfizetésére az állam részére.
Az ítélet indoklásában a járásbíróság a Ptk. 208. §-ának (1) és (3) bekezdésére hivatkozott, és azt az álláspontját fejtette ki, hogy a 208. § (4) bekezdésében foglalt rendelkezés alkalmazására – különös méltánylást érdemlő érdek hiányában – nem kerülhetett sor. Az előszerződésben megállapított vételárral szemben 450 000 forint vételár meghatározása a felperesek helyzetét aránytalanul és méltánytalanul megnehezítené. A járásbíróság még azzal is érvelt, hogy az alperes lényegében a szolgáltatás-ellenszolgáltatás feltűnően nagy értékkülönbségét állította, „ez pedig csak a már létrejött adásvételi szerződés megtámadására lehet – esetleg – alkalmas”. Az előszerződésnek ugyanis nem tárgya a vételár, hanem a szerződés jövőbeni megkötése. Mindezekre tekintettel mellőzte a szakértő kirendelésére irányuló indítvány teljesítését. Végül utalt arra, hogy a szerződést a jelen ítélet hozta létre, így a szerződés megtámadása csak „egy esetleges újabb per tárgya lehet”.
Az alperes fellebbezésében az első fokú ítélet megváltoztatása mellett a vételár 450 000 forintban való megállapítását kérte. Elsősorban arra hivatkozott, hogy nem kívánta a szerződést megtámadni, hanem a Ptk. 208. §-a (4) bekezdésének alkalmazását kérte. A vételárnak a forgalmi értéktől ilyen mértékben való eltérése ugyanis azt jelenti, hogy elesik 180 000 forinttól; ez pedig olyan különös méltánylást érdemlő ok, amely indokolttá teszi a szerződésnek az előszerződésben megállapított feltételek módosításával történő létrehozását. Az alperes ugyanakkor vitatta annak a jogi álláspontnak a helyességét is, amely szerint az előszerződés megtámadására nincs lehetőség. Ebből ugyanis az következik, hogy csak a jelen perben hozott első fokú ítélet szerinti 21 000 forint költség kifizetése után kerül abba a helyzetbe, hogy a bíróság által létrehozott szerződést megtámadja.
A felperesek fellebbezési ellenkérelme az első fokú ítélet helybenhagyására irányult.
A másodfokú bíróság – a fellebbezési tárgyaláson hozott végzés szerint – az alperes ellenkérelmét viszontkeresetnek tekintette, és elrendelte 10 800 forint viszontkereseti illeték költségjegyzékbe való feljegyzését, majd az ugyanakkor kelt ítéletével a járásbíróság ítéletét helybenhagyta. Kötelezte az alperest, hogy fizessen a felperesnek 2000 forint fellebbezési eljárási költséget és az államnak 10 800 forint viszontkereseti és 5400 forint fellebbezési eljárási illetéket.
A másodfokú bíróság a döntését azzal indokolta, hogy az elsőfokú bíróság helyesen ismerte fel: a Ptk. 208. §-ának (4) bekezdésében foglalt előfeltételek hiányoznak. Az alperes maga sem hivatkozott az előszerződés megkötését követő időben történt valamely változásra, ennek hiányában pedig csak egészen kivételes esetekben kerülhet sor az előszerződésben kikötött feltételek megváltoztatására. Az alperes a fellebbezésében tartalmilag a Ptk. 201. §-ának (2), illetőleg 210. §-ának (1) bekezdésében írt megtámadási okokra hivatkozott; ám ezek az okok ugyancsak nem alkalmasak a Ptk. 208. §-a (4) bekezdésének alkalmazására, így az alperesnek csupán arra van lehetősége, hogy a bíróság által létrehozott szerződést támadja meg.
A másodfokú bíróság szerint az alperesnek a fellebbezési kérelmével azonos első fokú eljárásbeli ellenkérelme csupán viszontkereset formájában volt előterjeszthető. Ezért azt viszontkeresetnek tekintette és – a Pp. 253. §-ának (3) bekezdésében írt jogkörében eljárva – kötelezte az illeték-feljegyzési jog kedvezményében részesült alperest a le nem rótt viszontkereseti illeték megfizetésére.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos.
1. A Pp. 147. §-ának (1) bekezdése értelmében az alperes az első fokú ítélet meghozatalát megelőző tárgyalás berekesztéséig a felperes ellen viszontkeresetet indíthat, ha az ekként érvényesíteni kívánt jog a felperes keresetével azonos vagy azzal összefüggő jogviszonyból ered.
A szerződés megtámadásának joghatása – a Ptk. 235. §-ának (1) bekezdése szerint – a megkötésének időpontjától kezdődő hatályú érvénytelenség. Ebből az következik, hogy a szerződéssel kapcsolatos perben az alperes részéről bejelentett megtámadás az érvénytelenség megállapítására irányuló olyan kérelem, amely viszontkereset formájában érvényesíthető.
A Pp. 213. §-ának (1) bekezdése értelmében az ítéletben foglalt döntésnek ki kell terjednie a perben érvényesített valamennyi kereseti kérelemre, így az alperesnek a felperes elleni keresetét tartalmazó viszontkereseti kérelemre is.
Az elsőfokú bíróság az alperes ellenkérelmét nem tekintette viszontkeresetnek, ítéletében erről értelemszerűen nem is döntött. (Más kérdés az, hogy az ítélet indoklásában – a később kifejtendők szerint tévesen foglalkozott a megtámadás lehetőségével).
Ilyen körülmények között tévedett a másodfokú bíróság, amikor az alperes ellenkérelmét viszontkeresetnek minősítve – nem észlelte, hogy arról az elsőfokú bíróság nem döntött, következésképpen a fellebbezésnek sem lehetett tárgya. Igy olyan helyzet állt elő, hogy az alperesnek – aki egyébként szándéka szerint nem is terjesztett elő viszontkeresetet – le kell rónia a viszontkereseti illetéket anélkül, hogy felőle a bíróság döntést hozott volna. A másodfokú bíróság saját álláspontjához képest akkor járt volna el helyesen, ha tisztázza, hogy az alperes valóban kíván-e a szerződés megtámadása iránti viszontkeresetet előterjeszteni, s igenlő esetben az első fokú ítélet a Pp. 252. §-ának (2) bekezdésében foglalt okból hatályon kívül helyezi, és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasítja abból a célból, hogy a viszontkereset elbírálásra kerüljön.
2. A Ptk. 208. §-ának (1) bekezdése értelmében a felek megállapodhatnak abban, hogy későbbi időpontban szerződést kötnek egymással (előszerződés). Az előszerződés alapján a felek kötelesek a szerződést megkötni. A (6) bekezdés szerint pedig az előszerződésre az annak alapján megkötendő szerződésre vonatkozó szabályok megfelelően irányadók. A 208. § (3) bekezdése a szerződés megkötésének elmaradása esetére a bíróságot feljogosítja, hogy bármelyik fél kérelmére a szerződést létrehozza és tartalmát megállapítsa. Erre akkor is sor kerülhet – a rendelkezésben írt feltételek esetén –, ha az előszerződés a szerződés lényeges kérdéseiben való megállapodást nem tartalmazza. Ez utóbbi lehetőség arra mutat, hogy az előszerződés létrejöttéhez nem minden esetben szükséges a lényeges kérdésekben való megállapodás [Ptk. 205. § (2) bekezdése].
A törvény által is tipikusnak tartott eset azonban az – ilyen a perbeli is –, hogy a felek az előszerződésben a megkötendő szerződés lényeges kérdéseiben: így a szolgáltatás tárgyában és az ellenszolgáltatás (vételár) mértékben megállapodnak. Ilyenkor a szerződést ezzel a tartalommal kell megkötni, és azt – a 208. § (4) bekezdésében foglalt eseteket kivéve a bíróság is ilyen tartalommal hozhatja létre.
A Ptk. 201. §-ának (2) bekezdése szerint, ha a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között anélkül, hogy az egyik felet az ajándékozás szándéka vezetné, a szerződés megkötésének időpontjában feltűnően nagy az értékkülönbség, a sérelmet szenvedő fél a szerződést megtámadhatja.
Az ismertetett rendelkezésekből az következik, hogy – amennyiben a felek s szerződésre előírt alakban a szolgáltatásban és az ellenszolgáltatásban megállapodtak – az előszerződés is megtámadható a Ptk. 201. §-ának (2) bekezdésében megjelölt okból. Ilyenkor az értékkülönbségnek az előszerződés megkötésekor kell fennállnia.
Az ellenkező – az eljárt bíróságok által is elfoglalt – álláspont arra a nem kívánatos eredményre vezetne, hogy a sérelmet szenvedő félnek előbb meg kell kötnie (vagy a bíróságnak létre kellene hoznia) olyan szerződést, amely a fél szerint értékaránytalanságban szenved, vállalnia kellene a létrejövő szerződés beálló joghatásait, s csak ezt követően nyílna meg a lehetőség a – sikere esetén érvénytelenséget eredményező – megtámadásra. Éppen az előszerződésnek a szerződéskötésre kötelező jellege igényli, hogy az előszerződés megkötésétől kezdődően lehetőség nyíljék megtámadására.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság mindkét eljáró bíróság ítéletét a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. (P. törv. III. 20 867/1983. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás