PK BH 1985/56
PK BH 1985/56
1985.02.01.
I. Jognyilatkozat ítélettel történő pótlásának jogszabály által megkívánt nyilatkozat esetén van helye. Szerződési nyilatkozat joggal való visszaélés címén nem pótolható [Ptk. 5. § (3) bek.].
II. A társasház-alapító okirat a közös költségek viselése kérdésében a felek között kötelmi jellegű tartós jogviszonyt hoz létre. Ebben a vonatkozásban ezért helye lehet az alapító okirat bíróság által történő módosításának, ha ennek megvannak a törvényben meghatározott feltételei [Ptk. 149. §, 241. §].
A peres felek a perbeli társasház tulajdonosai. J. A. felperes az egyik üdülőegység tulajdonosa. Az 1975. július 20. napján kelt társasház alapító okirat I. pontjának az 1. bekezdése szerint a közös részek terheit és a karbantartásukkal kapcsolatos kiadásokat a tulajdonos társak tulajdoni hányadrészük arányában viselik, a 4. fejezetben felsorolt költségek (vízdíjak, közös helyiségek világítási költsége, adók, járulékok, kéményseprési díjak, közös víz-, csatorna-, szennyvízvezeték javítási, pótlási költsége) társasüdülő egységeként egyenlő arányban terhelik a tulajdonos társakat.
Dr. H. Á. I. r. alperes, aki maga is tulajdonos, a tulajdonos társak közös képviselője s az intézőbizottság elnöke, az alapító okirat rendelkezésétől eltérően, a gyakorlatban a közös költségekkel annak megfelelően számolt el, hogy az egyes tulajdonostársak, illetőleg azok vendégei hány napot töltöttek az üdülőben. A társasüdülő közgyűlése 1979. november 27-én és november 29-én többségi határozatot hozott az alapító okirat módosításáról akként, hogy meghatározott fenntartási és üzemeltetési költségek a tulajdonostársak az üdülőben töltött vendégnapok arányában terhelik. A felperes a módosításhoz nem járult hozzá.
A keresetében annak megállapítását kérte, hogy az alapító okirat módosítására vonatkozó határozat érvénytelen. Az alperesek kérték a kereset elutasítását, és viszontkeresetet terjesztettek elő aziránt, hogy a bíróság módosítsa az alapító okiratot.
Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy az alapító okiratot módosító, 1979. november 27-én és 29-én kelt közgyűlési határozat érvénytelen. Egyben módosította az alapító okiratnak a költségek viselésére vonatkozó rendelkezését. Az indokolás szerint a felek az alapító okiratot csak egyhangú határozattal jogosultak módosítani az 1977. évi 11. sz. tvr. 6. §-a alapján. Indokoltnak látta azonban a Ptk. 241. §-a alapján a bírósági szerződésmódosítást a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán.
A másodfokú bíróság ítéletével helybenhagyta az elsőfokú ítéletet. A másodfokú ítélet indokolása szerint az 1977. évi 11. sz. tvr. 6. §-ára tekintettel a bíróság sem módosíthatja a Ptk. 241. §-a alapján a szerződést. Lehetőséget látott azonban joggal való visszaélés címén a Ptk. 5. §-a (3) bekezdésének az alkalmazására. Megállapította, hogy a felperesnek nincs olyan érdeke, amely indokolná az alapító okirat módosításához való hozzájárulás megtagadását, amely módosítást a társasház valamennyi tagja kívánja, és amely egyébként megfelel az évek óta kialakult gyakorlatnak.
A jogerős ítélet ellen törvénysértés miatt emelt törvényességi óvás alapos.
Tévedett a másodfokú bíróság, amikor joggal való visszaélés címén módosította az alapító okiratot. A Ptk. 5. §-ának (3) bekezdése a jogszabály által megkívánt nyilatkozat pótlását teszi lehetővé joggal való visszaélés címén. A felek szerződési nyilatkozatát a kialakult gyakorlat szerint nem lehet ilyennek tekinteni. Szerződési nyilatkozat joggal való visszaélés címén nem pótolható. Az alapító okirat a felek szerződését jelenti, ennek a módosítása is hasonló módon történhet. Ezt a módosítást a bíróság joggal való visszaélés címén nem pótolhatja.
Az adott esetben egyébként a joggal való visszaélés nem is állapítható meg. Önmagában az a körülmény, hogy a felperes ragaszkodik a törvény által biztosított jogaihoz, nem tekinthető joggal való visszaélésnek akkor sem, ha társai módosítani kívánják az alapító okiratot. Ellenkező jogértelmezés esetében értelmét vesztené az 1977. évi 11. sz. tvr. 6. §-ának az a rendelkezése, amely az alapító okirat módosításához a felek egyhangú döntését kívánja meg.
Tévedett a másodfokú bíróság akkor is, amikor arra hivatkozott, hogy társasházalapító okirat a Ptk. 241. §-a alapján bírósági úton nem módosítható.
A társasházalapító okirat a tulajdonos társak olyan megállapodása, amely részben a közös tulajdon megosztására, részben a tulajdon közösségből folyó belső viszony rendezésére vonatkozik. A közös költségek viselése kérdésében az alapító okirat a felek között kötelmi jellegű tartós jogviszonyt hoz létre. Ezért ebben a vonatkozásban az alapító okiratra a Ptk.-nak a szerződésre vonatkozó szabályait is alkalmazni kell. Adott esetben alkalmazásra kerülhet a Ptk. 241. §-ának az a rendelkezése, amely szerint a bíróság módosíthatja a szerződést. Az esetleges visszaélések ellen kellő biztosítékot nyújt, hogy a módosítás joga a bíróságot illeti meg, és hogy a módosításra csak kivételesen, a törvényben meghatározott szigorú feltételek igazolása esetében kerülhet sor.
A Ptk. 241. §-a szerint a bíróság akkor módosítja a szerződést, ha a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti. A perben ez nem nyert igazolást. Önmagában az a körülmény, hogy az elszámolásnál a gyakorlatban nem vették figyelembe az alapító okirat rendelkezéseit, nem alkalmas a Ptk. 241. §-a szerint a szerződésmódosítás megalapozására.
Vizsgálni kellett volna, hogy az alapító okirat elkészítése óta milyen, az elszámolás módját és indokoltságát befolyásoló új körülmény merült fel, és vizsgálni kellett volna, hogy erre tekintettel az alapító okirat szerinti elszámolás mennyiben érinti ténylegesen az alperesek lényeges jogos érdekét. Az elsőfokú bíróság ítéletének az indokolásában csak feltételezi, hogy az alapító okirat szerinti elszámolási mód sértheti egyes társtulajdonosok érdekét. Ez a feltételezés önmagában nem elegendő a szerződés módosítására.
Mindezek vizsgálata hiányában az eljárt bíróságok nem voltak abban a helyzetben, hogy a felek jogvitájában megalapozott döntést hozzanak, ezért a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján a jogerős ítéletnek a törvényességi óvással támadott rendelkezését hatályon kívül helyezte, s ebben a keretben utasította az elsőfokú bíróságot a fenti iránymutatásnak megfelelő új eljárásra és új határozat hozatalára. (P. törv. I. 20 184/1984. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás