PK BH 1986/105
PK BH 1986/105
1986.03.01.
A bérleményt nem lehet elhagyatottnak tekinteni, ha abból a bérlő családi, illetőleg egészségügyi okok miatt indokoltan van távol. Ezek az okok azonban csak akkor szolgálhatnak a mentesítés alapjául, ha átmenetileg, ideiglenesen akadályozzák a bérlőt a bérlemény használatában [Ptk. 445. §; 1/1971, (II. 8.) Korm. sz. r. 94 § (2) bek. b) pont és (3) bek. g) pont].
A budapesti 51 m2 alapterületű egy szobából és mellékhelyiségekből álló komfortos öröklakás tulajdonosa a felperes. E lakás bérlője a II. r. alperes, akit a bíróság ítéletével cselekvőképességet kizáró gondnokság alá helyezett. A gyámhatóság a II. r. alperes részére gondnokul P. T. k.-i lakost rendelte ki.
A II. r. alperes 1978. év óta testvérével együtt ténylegesen K.-n lakott egy olyan ingatlanban, amelyik kettőjük közös tulajdona volt. Testvére gondozta a II. r. alperest és felügyelt rá. A II. r. alperes ugyanis egészségi állapota miatt nem tudta a háztartását vezetni és önmagát ellátni. 1983. szeptember 2-án a II. r. alperes testvére, Anna meghalt. Ezt követően a II. r. alperes változatlanul K.-n maradt, gondozását másik testvére: az I. r. alperes, valamint gondnoka (az I. r. alperes fia) látja el.
A felperes keresetlevelében az I. r. alperest a lakás használatától kérte eltiltani, a II. r. alperessel szemben pedig a bérleti jogviszony megszüntetését kérte. Előadta, hogy a II. r. alperes évek óta nem lakik a lakásban.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a II. r. alperesnek a budapesti lakás vonatkozásában a bérleti jogát megszüntette. A II. r. alperest kötelezte, hogy a lakást ingóságaitól kiürítve 15 nap alatt bocsássa a felperes használatába. Kötelezte a II. r. alperes 180 Ft részperköltség megfizetésére. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Az ítélet indokolása szerint a II. r. alperes a lakást több éve elhagyta, és K.-n testvérével élt közös háztartásban, aki egyben gondoskodott is a II. r. alperesről. Ezek a körülmények arra utalnak, hogy a II. r. alperes a lakás használatával végleges szándékkal hagyott fel. Így tehát a bíróság az 1/1971. (II. 8.) Korm. számú rendelet (R.) 94. §-a (2) bekezdésének b) pontja alapján a II. r. alperes lakásbérleti jogviszonyát megszüntette. Az ítélet indokolása szerint az R. 94. §-a (3) bekezdésének g) pontjában írt feltétele az adott esetben nem állnak fenn.
A fellebbezés folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét fellebbezett részében megváltoztatta, és a keresetet a II. r. alperessel szemben is elutasította. Mellőzte a II. r. alperesnek az elsőfokú perköltségben történt marasztalását, és a felperest kötelezte a II. r. alperes javára 650 Ft másodfokú perköltség megfizetésére, a II. r. alperest pedig 120 Ft illeték lerovására.
Az ítélet indokolása szerint a II. r. alperes valóban huzamosabb időre elhagyta a perbeli lakást. Ennek ellenére a bíróság a lakásbérleti jogviszony megszüntetésére azért nem látott lehetőséget, mert a távollétet a II. r. alperes egészségügyi és családi körülményei indokolttá tették. A II. r. alperes ugyanis egészségi állapotánál fogva felügyeletre, gondoskodásra szorul. Nem szolgálhat a terhére az, hogy rokonai ezt a gondozást nem a perbeli lakásban, hanem a vidéki házban tudják megoldani. A II. r. alperes távollétét ezért egészségügyi és családi körülményei indokolttá teszik. Az R. 94. §-a (3) bekezdésének g) pontja folytán ezért a felperes keresetét elutasította.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos.
Az 1/1971. (II. 8.) Korm. számú rendelet 94. §-a (2) bekezdésének b) pontja szerint ha a bérlő a lakást két hónapot meghaladó időre elhagyta, a lakásbérleti jogviszonyt a bíróság a bérbeadó kérelmére megszüntetheti.
Ugyanezen rendelethely (3) bekezdése szerint a fenti rendelkezések alkalmazása során a lakást nem lehet elhagyottnak tekinteni, ha a bérlő abból azért van távol, mert a családi, illetőleg egészségügyi körülményei ezt indokolttá teszik [g) pont].
Helytállóan állapították meg a bíróságok azt, hogy a II. r. alperes a budapesti bérleményét két hónapot meghaladó időre elhagyta. Magának az I. r. alperesnek személyes előadásából kitűnik az, hogy a II. r. alperes 1978. óta nem lakik Budapesten, hanem k.-i lakásában tartózkodik. Ehhez képest a felperes ilyen irányú kérelme alapján a II. r. alperes lakásbérleti jogviszonya megszüntethető, hacsak a II. r. alperes az R. 94. §-ának (3) bekezdésében írt mentességi okot nem igazol.
A II. r. alperes egészségügyi és családi körülményeivel indokolta a lakástól való távollétét.
Az R. 94. §-ának (3) bekezdésében írt körülmények – így egészségügyi és családi okok – azonban csupán akkor szolgálhatnának mentesítésül, ha azok ideiglenesen, átmenetileg akadályozzák a bérlőt bérleményének használatában. Amennyiben ugyanis a bérlő családi, illetőleg egészségügyi körülményei véglegesen meggátolják a bérlemény használatát, így a bérlőnek a lakásból történt eltávozása véglegesnek tekintendő, s ez esetben az R. 94. §-a (2) bekezdésének alkalmazására kerülhet sor.
Az elsőfokú bíróság a felek körülményeiről azt a következtetést vonta le, hogy az I. r. alperes végleges szándékkal hagyta el a lakást. Ezt a megállapítást alátámasztják a per eddigi adatai. Nevezetesen a II. r. alperes egészségi állapota miatt önmagát egyedül ellátni nem tudja, felügyeletre, gondozásra szorul. Ezt a gondozást 1978. év óta rokonai és hozzátartozói biztosítják K.-n. A perben nem merült fel arra adat, hogy a gondozást más módon kívánták volna megoldani. A periratokból az tűnik ki, hogy olyan megoldás fel sem merült, hogy gondozásra és ellátásra Budapesten kerüljön sor.
E perbeli adatokból a II. fokú bíróság – bár megállapította, hogy a II. r. alperes huzamosabb ideje elhagyta a lakást – arra a következtetésre jutott, hogy az elhagyás nem végleges jelleggel történt.
A másodfokú bíróságnak ez a megállapítása megalapozatlan. A II. r. alperes személyi körülményei ugyanis arra utalnak: miután gondozása és ellátása Budapesten nem volt biztosítható, éppen annak érdekében költözött vidékre, hogy rokonai ezt az ellátást biztosíthassák részére mindaddig, amíg arra rászorul. Életkörülményeit tehát úgy rendezte, hogy rokonai körében vidéken lakjék.
Ha tehát a másodfokú bíróságnak aggálya merült fel abban a vonatkozásban, hogy a II. r. alperes életkörülményeinek változásai, illetőleg vidékre való leköltözése átmeneti időre tervezett volt-e, az egészségi állapota által indokolt távollét átmenetinek volt-e mondható, úgy akkor járt volna el helyesen, ha a II. r. alperes egészségi állapotára vonatkozóan meghallgatja a II. r. alperes kezelőorvosát, vagy szükséghez képest igazságügyi orvos szakértői véleményt szerez be annak tisztázására, hogy a II. r. alperes egészségügyi állapotában várható volt-e olyan javulás, amely gondozását és felügyeletét mellőzhetővé teszi, és amely mellett képes önmagát egyedül is ellátni.
Ha ugyanis a II. r. alperes egészségi állapotában jelentős javulás nem volt várható, akkor a körülményekből az következik, hogy a budapesti lakás elhagyása véglegesen megtörtént, és a II. r. alperes nem csupán átmeneti jelleggel volt távol a budapesti bérleményéből.
Az R. 94. §-a (2) bekezdésének alkalmazhatósága vonatkozásában ugyanis elsősorban az elhagyás idején fennállott körülményeket kell vizsgálni, és nincs jelentősége annak, hogy a perindítást követően a II. r. alperes elhelyezése vonatkozásában milyen elképzelések merültek fel. Ha tehát a II. r. alperes betegsége miatt nem volt várható, hogy egyedül ellássa önmagát és egyedül lakjék, úgy nyilvánvaló volt, hogy életkörülményeit a véglegesség szándékával változtatta meg, s ezért a lakásnak két hónapot meghaladó időre történt elhagyása – mentesítésre okot adó körülmény hiányában – a lakásbérleti jog megszüntetésére vezethet.
A mentesítésre okot adó – és átmeneti távollétet indokolttá tevő – körülményeket a II. r. alperesnek kell igazolnia.
A Legfelsőbb Bíróság ezért a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte, és a másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította [Pp. 274. §-nak (3) bekezdése]. (P. törv. III. 21 187/1984.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás