PK BH 1986/229
PK BH 1986/229
1986.06.01.
Közös tulajdon megszüntetése esetén érvényesülő általános szabály szerint a bennlakó tulajdonostársnak kell viselnie a bennlakás értékcsökkentő hatását, ha a megváltásra ő lesz köteles (illetőleg jogosult). Lehetnek azonban olyan méltánylandó körülmények, amelyekre tekintettel indokolt az általános szabálytól való eltérés. Ezt mindig az adott eset körülményeinek vizsgálata alapján kell eldönteni [Ptk. 148. § (2) bek.; PK 10. sz.].
Az I–II. r. alperes 1966-ban megvásárolta a perbeli házasingatlan 75/100 részét L. S. és L. S.-né haszonélvezeti jogával terhelten. A vevők az ingatlanrészt lakott állapotban vásárolták meg. Az épületben két műszakilag elkülönített – lakás volt. Az ingatlan 25/100 részének tulajdonjogát a magyar állam szerezte meg.
A tulajdonostársak az ingatlant társasházzá alakították át. Ennek eredményeként az I–II. r. alperes tulajdonába került a 10 069/A/1. helyrajzi számú, két szobából és mellékhelyiségekből álló öröklakás az alperesi előtérrel, lejáróval és kamrákkal, valamint a közös tulajdonban maradt ingatlan 45/1000 tulajdoni illetősége. A 10 069/A/2. helyrajzi számú, három szobából, mellékhelyiségekből álló, kétszintes öröklakás, valamint a közös tulajdonban maradt ingatlan 45/1000 illetősége fele részben a magyar állam, fele részben pedig az I–II. r. alperes tulajdonába került. Az I–II. r. alperesek tulajdoni illetőségének L. S. és L. S.-né voltak a haszonélvezői.
A fsz. 2. szám alatti öröklakást a felperesek használják. A II. r. alperes lakhatását hozzátartozói tették lehetővé, mert korábban ők voltak az egész ingatlan tulajdonosai.
A felperesek 1983. június 24. napján kelt szerződéssel megvásárolták az általuk használt öröklakás fele részét a Magyar Államtól.
A felperesek keresetükben kérték a közös tulajdon megszüntetését oly módon, hogy magukhoz válthassák 250 000 Ft ellenértékért az I–II. r. alperes tulajdoni illetőségét.
Az I–II. r. alperes nem ellenezte a közös tulajdon ilyen módon történő megszüntetését, de az ellenértéket beköltözhető forgalmi érték szerint kérte megállapítani. Az ingatlanforgalmi szakértő véleménye szerint a perbeli öröklakás beköltözhetően számított forgalmi értéke 1 036 000 Ft, amelyből az 1/2 részre 518 000 Ft esik. A szakértő megállapítása szerint a lakottan számított forgalmi érték a beköltözhetően számítottnak 60%-a.
A per tartama alatt L. S. és L. S.-né a haszonélvezeti jogáról lemondott, ezért a felperesek az ellenük indított keresettől elálltak, és a bíróság a pert a Pp. 157. §-ának e) pontja alapján megszüntette.
Az elidegenítési-terhelési tilalom jogosultjai nem ellenezték a kereset teljesítését.
Az elsőfokú bíróság a felperesek által kért módon megszüntette a közös tulajdont. Az I–II. r. alperes tulajdoni illetőségét 311 000 forint ellenérték fejében a felperesek tulajdonába adta. Az elsőfokú bíróság a megváltási ár összegét lakott érték szerint határozta meg. Álláspontja szerint az I–II. r. alperes tulajdonszerzésének időpontjában a felperesek használták az ingatlanrészt, az alperesek (I–II. r.) lakott állapotban és lakott érték fizetésével vásárolták meg a 75/100 tulajdoni illetőséget. Ez a lakottság jelenleg is fennáll. Ilyen körülmények között méltánytalan eredményre vezetne, ha az I–II. r. alperes beköltözhetően számított megváltási árhoz jutna.
Az ítélet ellen az I–II. r. alperes fellebbezett a lakott értékben történő számítás miatt. A másodfokú bíróság ítéletével elutasította a felperesek keresetét. A másodfokú bíróság álláspontja szerint lakott érték mellett való megszüntetésre nincs alap. Az I–II. r. alperes pedig arra az esetre, ha a közös tulajdon nem beköltözhető áron kerülne megszüntetésre, a kereset elutasítását kérte; a felperesek a fellebbezési tárgyaláson úgy nyilatkoztak, hogy beköltözhető áron nem kérik a közös tulajdon megszüntetését.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos.
Helyes a másodfokú bíróságnak az a megállapítása, hogy az ingatlan forgalmi értékét a közös tulajdon megszüntetésének időpontjában meglevő állapot szerint kell meghatározni. Arra is helyesen utalt, hogy a megváltási ár meghatározásánál nem attól függően kell beköltözhető vagy lakott értékkel számolni, hogy a megváltási árra jogosult tulajdonszerzésének időpontjában az ingatlan beköltözhető vagy lakott volt.
A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának 10. számú állásfoglalása általános szabályként írja elő, hogy ha a megváltásra a bennlakó tulajdonostárs lesz köteles (illetőleg jogosult), neki kell viselnie a bennlakás értékcsökkentő hatását. Ez alól az általános szabály alól maga az állásfoglalás is kivételeket tesz méltánylást érdemlő és egyéb olyan esetre, amikor nem lenne igazságos, hogy a bennlakó viselje a saját bennlakásával járó értékcsökkenés minden következményét. Ez az állásfoglalás azonban nem tartalmaz minden esetre irányadó útmutatást, ezért mindig az adott eset körülményeinek vizsgálata alapján lehet megállapítani, hogy van-e olyan méltányolandó körülmény, amely az általános szabálytól eltérést indokolja.
A jelen esetben nem indokolt, hogy a bennlakásuk értékcsökkentő hatását kizárólag a felperesek viseljék. A felperesek ugyanis bérlőként laktak a perbeli öröklakásban, ennélfogva használati joguk az egész lakásra kiterjedt. Az ingatlanrész megvásárlását követően pedig az ingatlan fele részét mint tulajdonosok használták, a másik fél rész használatára pedig bérleti jogviszony folytán voltak jogosultak. A felperesek használati joga tehát korábban is és a közös tulajdon megszüntetésének az idejében is kiterjedt az egész lakásra. Az alpereseket ezzel szemben ezen a lakáson soha nem illette meg a használat tényleges gyakorlásának a joga, mert az ingatlan(rész)-t a felperesek által lakottan vásárolták meg, ezért a felperesek nem vontak el tőlük használati jogot.
Az öröklakás értékesítése esetén is a felpereseket az eladási árból nyilvánvalóan magasabb összeg illetné meg, mint az I–II. r. alperest, feltéve, hogy a felperesek az ingatlanból kiköltöznek. Ennek az az oka, hogy a felperesek a tulajdonjog mellett az ingatlan tényleges használati jogát is a vevőnek adnák, szemben az alperesekkel, akiket ilyen jog gyakorlása korábban sem, de jelenleg sem illeti meg. Ha pedig a felperesek által lakott állapotban kerülne az ingatlan értékesítésre, a vételár a lakott értéknek felelne meg. A közös tulajdon megszüntetése esetén sem kerülhetnek az alperesek kedvezőbb helyzetbe, illetve a felperesek hátrányosabb helyzetbe. Amennyiben a felperesek beköltözhető forgalmi értéken lennének kötelesek megváltási árat fizetni, az I–II. r. alperes olyan ellenértékhez jutna, mintha a használati jogát is átadnak a felperesnek, jóllehet ilyen joggal soha nem rendelkeztek.
Az elsőfokú bíróság járt el helyesen, amikor ezekre a körülményekre tekintettel a lakott értéket vette figyelembe a megváltási összeg meghatározásánál. A felperesek több évtizede fennálló jogcímes lakáshasználata kellően indokolja, hogy a PK 10. számú állásfoglalásban a bennlakás értékcsökkentő hatásával kapcsolatban kifejtett általános elvtől a bíróság eltérjen.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a másodfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta a Pp. 274. §-ának (3) bekezdésének alapján.
A perköltség tárgyában nem kellett rendelkezni, mert a felpereseknek a másodfokú eljárásban igazolt költségük nem merült fel. (P. törv. I. 20 737/1985. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás