PK BH 1986/458
PK BH 1986/458
1986.11.01.
Az ingatlanra vagy annak egy részére vonatkozó lakásbérleti szerződés megkötéséhez vagy a bérlő által megkötött lakáscsere-szerződéshez való hozzájáruláshoz az összes tulajdonostárs egyetértése szükséges. Nincs akadálya azonban annak, hogy a tulajdonostársak rendelkezési jogukat egymásra ráruházzák. Az ilyen nyilatkozatnak azonban kifejezettnek kell lennie, és az kiterjeszthetően nem értelmezhető [Ptk. 140. §, 198. § (2) bek., 207. § (2) bek., 434. § (1) bek.; 1/1971. (II. 8.) Korm. sz. r. 44. §; PK 60. sz.].
A Budapest II., Lupény u. 2-4. szám alatti házasingatlan 1/4 részben I. r. beavatkozó, 1/4 részben I. r. beavatkozó férje, 1/4 részben a II. r. beavatkozó és 1/4 részben a Magyar Állam tulajdona. Az ingatlanban levő egyik lakás bérlője a III. r. felperes, aki 1983. november 22-én lakáscsere-szerződést kötött az I. r. és a II. r. felperesekkel. Az első fokú lakásügyi szerv a lakáscserét 1984. augusztus 28-án jóváhagyta. A másodfokú hatóság 1984. október 3-án a lakáscsere-osztály határozatát 52 250/3/1984. számú határozatával megváltoztatta, és a szerződés jóváhagyását megtagadta. Mivel a felek időközben a lakásaikat elcserélték, intézkedett az eredeti állapot helyreállítása iránt. A másodfokú lakásügyi hatóság a lakáscsere jóváhagyását azért tagadta meg, mert a ház tulajdonostársai valamennyien nem járultak hozzá a lakáscseréhez.
A felperesek keresetükben a lakáscsere jóváhagyását megtagadó államigazgatási határozat bírósági felülvizsgálatát kérték.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a határozatot hatályon kívül helyezte, és az államigazgatási hatóságot új eljárásra kötelezte. Az ítélet indoklása szerint a szóban forgó ingatlan vegyes tulajdonban van, de azt a tulajdonostársak természetben megosztva használják. A III. r. felperes bérleményét képező lakás bérbeadója az IKV és az ingatlan 1/4 része állami tulajdonban van. „A lakáscsere-szerződés érvényességéhez a tulajdonostársak hozzájárulását a jogszabály nem írja elő.” A bíróság álláspontja szerint ezért az ő hozzájárulásuk hiányában is jóvá kellett volna hagyni a felperesek csereszerződését.
A fellebbezés folytán eljáró másodfokú bíróság az első fokú határozatot indokai alapján helybenhagyta.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos.
A peradatok szerint az ingatlan részben a Magyar Állam, részben magánszemélyek közös tulajdona.
Az 1/1971. (II. 8.) Korm. számú rendelet (R.) 44. §-ának (2) bekezdése szerint a nem állami lakásokra vonatkozó rendelkezéseket a vegyes (részben állami, részben más) tulajdonban álló lakásokra is alkalmazni kell. Az R. 44. §-ának (1) bekezdése pedig úgy rendelkezik, hogy a nem állami lakásokat a tulajdonos lakás céljára részben vagy egészben bérbeadhatja, vagy másnak használatra átengedheti.
A Ptk. 434. §-ának (1) bekezdése szerint a lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre.
A Ptk. 140. §-ának (1) bekezdése szerint a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban az egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére.
A bérlet a tulajdonjog részjogosítványát képező használat időleges átengedését jelenti. A lakásbérleti szerződést ezért az ingatlannal rendelkezni jogosult személy kötheti meg. Ebből az következik: ha az ingatlannal való rendelkezési jog több személy között oszlik meg (közös tulajdon esetén), úgy a rendelkezésre jogosultak összessége köthet bérbeadóként lakásbérleti szerződést. A Ptk. 140. §-ának (2) bekezdésében írt szabály, amely a hasznosítás kérdésében a tulajdonostársak szótöbbséges határozatát kívánja meg, nem jogosítja fel a többséget bérleti szerződés megkötésére is. Ez ugyanis azt jelentené, hogy szerződéskötésre lenne kényszerítve az a – kisebbségben maradt – tulajdonostárs is, aki arra nem hajlandó. Szerződés kötését pedig csak jogszabály teheti kötelezővé [Ptk. 198. § (2) bekezdés].
Értelemszerűen alkalmazandó ez a bérlő lakáscseréjénél is. A lakáscsere-szerződéssel a bérlők, illetve a cserélő felek a lakásbérleti jogukat cserélik el, s ez azt eredményezi, hogy a lakás bérlője más személy lesz. Ehhez pedig a fentiekből következően személyi, illetőleg vegyes tulajdonban levő lakás esetében valamennyi rendelkezésre jogosult személynek, tehát valamennyi tulajdonostársnak a hozzájárulása szükséges, minthogy ez is a lakással való rendelkezés körébe tartozik.
A kifejtett általános szabály ellenére kivételesen olyan eset is előfordulhat, amikor a lakáscsere-szerződéshez nem szükséges valamennyi tulajdonostárs egyhangú hozzájárulása.
A tulajdonostársak ugyanis – bár mindegyikük jogosult a dolog birtoklására és használatára – a használatot és az ezzel együttjáró birtoklást a közös tulajdon megszüntetése nélkül is megoszthatják. A tulajdonközösségnek a Ptk.-ban szabályozott formája ugyanis – amint erre a törvény indoklása is rámutat – csupán az ún. jogközösség alapvető típusa, sajátos kötelmi jellegű jogviszony, amiből következik, hogy a tulajdonostársak belső viszonyára vonatkozó rendelkezésektől a tulajdonostársak megállapodással eltérhetnek (PK 60. szám). Olyan esetben tehát, amikor a használat és a birtoklás közössége a tulajdonostársak megállapodása alapján megszűnt, a tulajdonostárs az általa használt és birtokolt illetőség tekintetében önállóan gyakorolhatja a lakáscseréhez való hozzájárulás jogát. Önmagában azonban az a körülmény, hogy a tulajdonostársak az ingatlant megosztva használják, és közöttük a közös ingatlan használata tekintetében nincs vita, nem jelenti szükségképpen azt, hogy a tulajdonostársak az ingatlanra vonatkozó rendelkezési jogukat is korlátozták. A használat, illetőleg a használat rendezése különböző tényezők eredményeként alakulhatott az adott módon, az nem feltétlenül megállapodás eredménye. Ha tehát nincs is akadálya annak, hogy a tulajdonostársak egymás között megállapodjanak oly módon, hogy az ingatlanban levő valamely lakás hasznosításának a joga kizárólag egy vagy több meghatározott társtulajdonost illessen meg, e megállapodásnak határozottnak kell lennie. Ha ugyanis bármely tulajdonostárs valamelyik lakás vonatkozásában rendelkezési jogát korlátozza, ez joglemondást jelent. A joglemondásnak pedig kifejezettnek kell lenni és a joglemondó nyilatkozatot nem lehet kiterjesztően értelmezni [Ptk. 207. § (2) bek.]. Ezért pusztán a kialakult használati mód nem enyésztetheti el a tulajdonostársak rendelkezési jogát. Ez a perbeli esetre vonatkoztatva annyit jelent: a tulajdonostársak rendelkezési jogát önmagában az a tény nem érinti, hogy esetleg az elszámolás egyszerűbbé tétele végett a földszinti kétszobás lakás bérjövedelmét kizárólag a II. kerületi IKB szedte be, illetőleg a kiadások és bevételek elszámolása lakásonként történt.
Ehhez képest pedig az eddigi peradatok szerint megalapozatlan a bíróságoknak az a megállapítása, hogy a perbeli L. utca 2-4. szám alatti földszinti kétszobás lakásra kizárólag a II. ker. IKV gyakorolta a bérbeadói jogokat, illetőleg hogy a tulajdonostársak között az ingatlan használatára vonatkozóan olyan megállapodás jött volna létre, amely a tulajdonostársak rendelkezési jogát korlátozta.
A per adataiból ugyanis nem állapítható meg, hogy a beavatkozók, a perben nem álló tulajdonostárs, valamint a haszonélvezők lemondtak-e a földszinti kétszobás lakásra vonatkozó rendelkezési jogukról. De nem derítették fel a bíróságok a korábbi helyzetet sem: történt-e – a fentiek szerint – kifejezett joglemondás a jogelődeik részéről, illetőleg a korábbi tulajdonostársak és jogosultak egymás közötti szerződéssel a használat és birtoklás közösségét megszüntették-e. Ennek hiányában viszont a kereseti kérelem tekintetében sem lehet megalapozott döntést hozni. Mindezekre tekintettel pedig az eljárt bíróságok határozatai törvénysértők, és egyben megalapozatlanok is.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság mindkét fokú bíróság ítéletét a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, egyben az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. (P. törv. III. 21 072/1985. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás