PK BH 1986/499
BH 1986/499
1986.12.01.
Nincs jogi akadálya van, hogy a végrehajtást kérő harmadik személlyel olyan megállapodást kössön, amely szerint a harmadik személy a végrehajtást kérő által nyújtott anyagi ellenszolgáltatás fejében befogadó nyilatkozatot ad a lakás elhagyására kötelezett személy elhelyezésére [Ptk. 200. §; 1/1971. (II. 8.) Korm. sz. r. 121. §].
A bíróság jogerős ítéletével a felperesek lakásában jóhiszemű jogcím nélküli használóként lakó V. M.-t a lakás kiürítésére kötelezte azzal, hogy elhelyezését a felperesek kötelesek legalább külön bejáratú albérleti lakószobával biztosítani.
A felperesek V. M. elhelyezése céljából szerződést kötöttek az alperessel, aki 60 000 forint ellenében vállalta, hogy a tulajdonában álló ingatlanban külön bejáratú albérleti lakószobát biztosít V. M. részére.
Az alperes a 60 000 forintot átvette, s a szerződéskötés napján általa adott befogadó nyilatkozatot a felperesek az említett ítélet végrehajtása iránti kérelmükhöz csatolva benyújtották a bíróságnak.
V. M. a kiürítendő lakásból 1983. október 14. napján kijelentkezett. A részére biztosított albérleti lakószobába azonban nem költözött be, mert – amint az a felpereseknek utóbb tudomására jutott – 1983. október 6-án lakáskiutalást kapott.
A felperesek – utóbb módosított – keresetükben az alperest 60 000 forint és ennek 1983. június 13. napjától járó évi 5%-os kamata megfizetésére kérték kötelezni annak megállapítása mellett, hogy a közöttük létrejött szerződés a Ptk. 200. § (2) bekezdése, illetőleg 201. §-ának (2) bekezdése, továbbá 210. §-ának (1) és (3) bekezdése alapján érvénytelen.
Az alperes a kereset elutasítását kérte, tagadta, hogy a szerződés érvénytelen.
Az elsőfokú bíróság ítéletével az alperest 60 000 forint és kamata megfizetésére kötelezte.
Az ítélet indokolásában megállapította, hogy a felek közötti szerződés a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése alapján semmis. Ennek oka az, hogy a 2/1971. (II. 8.) Korm. számú rendelet használatbavételi díj kikötését albérleti jogviszony létesítésekor nem teszi lehetővé, s a megállapodás ténylegesen a törvényes mértéket meghaladó albérleti díj kikötésére irányult, amely a 45/1982. (X. 7.) MT számú rendelet 24. §-ába ütközik.
Az érvénytelenség folytán az eredeti állapotot úgy állította helyre, hogy az alperest az átvett összeg és kamata megfizetésére kötelezte.
Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az első fokú ítéletet megváltoztatta, és megállapította, hogy a felek közötti szerződésnek a 30 000 forint kikötését meghaladó része érvénytelen. Ehhez képest kötelezte az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felpereseknek 30 000 forintot és ennek 1983. június 13-tól számított évi 5%-os kamatát.
A jogerős ítélet indokolása szerint – kifejezett jogszabályi tilalom hiányában – nincs akadálya, hogy albérleti jogviszony létesítésekor (befogadó nyilatkozat adásakor) térítést fizessen az albérletbe adónak a másik fél. Különösen gyakori ez olyankor – mint a jelen esetben is –, amikor a térítést (és nem lakás-használatbavételi díjat) fizető fél ilyen módon kívánja a lakásból kiköltözésre kötelezettel szemben fennálló elhelyezési kötelezettségét teljesíteni. „E térítési díj rendeltetése, hogy ennek ellenében az albérletbe adó a végrehajtási eljárás sikeres befejezéséig (nemegyszer több évig) üresen tartsa az albérleti lakásrészét, illetve annak lakhatóvá tétele érdekében különböző munkálatokat is elvégezzen. Az ilyen tartalmú szerződések jogszerűségére utal közvetve az 1/1971. (II. 8.) Korm. számú rendelet 121. §-ának és az 1/1971. (II. 8.) ÉVM számú rendelet 95. §-a (2) bekezdésének szövege is.” E rendelkezésekből nyilvánvaló: annak sincs akadálya, hogy a jogosult a pénzösszeg felhasználásával az elhelyezéshez szükséges lakásrészt közvetlenül maga szerezze meg. Másrészt: ha a jogosult – bár arra köteles nem lenne – a kiürítésre kötelezett elhelyezéséről maga gondoskodott, ezzel kapcsolatban felmerült költségek megtérítését követelheti a jogcím nélküli személytől. Ilyen költség lehet többek között a befogadó nyilatkozatért adott térítés is.
A másodfokú bíróság – utalva arra, hogy a kitűzött 60 000 forint feltűnően aránytalan – az eset összes körülményeinek mérlegelésével 30 000 forintot fogadott el a szolgáltatással arányban álló térítésként.
A másodfokú bíróság ítélete ellen emelt törvényességi óvásban kifejtett álláspont szerint: „A felek közötti megállapodásnak nincs jogszabályi alapja. A jogszabály kifejezett rendelkezéséből, amely csak bérlet esetére teszi lehetővé lakás-használatbavételi díj kikötését, az következik, hogy albérlet esetében nem engedhető meg még az albérletbe vevő részéről sem a használatbavételi díj fizetése és különösen nem olyan esetben, amikor a térítés fizetését az albérletbe adó az elhelyezésre kötelezett féltől követeli. Az így kikötött összeg ugyanis az albérletbe adó részére munka nélküli jövedelmet biztosít, hiszen az albérleti szolgáltatás ellenértéke az albérleti díj, míg a befogadó nyilatkozatért fizetett térítésnek nincs ellenszolgáltatása.” A másodfokú ítéletnek az 1/1971 (II. 8.) Korm. számú rendelet 121. §-ával, illetőleg az 1/1971. (II. 8.) ÉVM számú rendelet 95. §-ával kapcsolatos okfejtése téves: e rendelkezések a perbeli esetre analóg módon sem alkalmazhatók.
A törvényességi óvás nem alapos.
A Ptk. 200. §-ának (1) bekezdése értelmében a szerződés tartalmát a felek szabadon állapíthatják meg. A szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől egyező akarattal eltérhetnek, ha a jogszabály az eltérést nem tiltja.
A szerződési szabadság elvét kifejezésre juttató e rendelkezés a szerződéskötési szabadságon, illetőleg a szerződésekre vonatkozó szabályok szerződést pótló (díszpozitív) jellegén túl azt is jelenti, hogy a felek nemcsak a Ptk.-ban nevesített egyes szerződéseket köthetik meg (típusszabadság), hanem ezeket egymással vegyíthetik (vegyes szerződések), illetve a nevesített szerződésektől eltérő (atipikus) megállapodásokat is köthetnek.
A fenti tartalmú szerződési szabadság korlátait a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése tartalmazza, kimondva, hogy semmis az a szerződés, amely jogszabályba ütközik, vagy amelyet a jogszabály megkerülésével kötöttek, kivéve, ha ahhoz a jogszabály más jogkövetkezményt fűz. Semmis a szerződés akkor is, ha nyilvánvalóan a társadalom érdekeibe vagy a szocialista együttélés követelményeibe ütközik.
A szerződésekre irányadó eme általános rendelkezések tükrében téves a törvényességi óvás kiindulópontja, hogy ti. a felek közötti megállapodásnak nincs jogszabályi alapja.
Valamely szerződés semmisség miatti érvénytelensége ugyanis nem azon múlik, hogy van-e [a Ptk. 200. §-ának fentebb idézett (1) bekezdésében foglaltakon túlmenően] „jogszabályi alapja”, hanem azon: nem ütközik-e jogszabályba, illetőleg nem állanak-e fenn a Ptk. 200. §-a (2) bekezdésében meghatározott egyéb semmisségi okok.
A törvényességi óvásnak a lakás-használatbavételi díjjal kapcsolatos érvelése ebben az összefüggésben sem helytálló.
A lakásépítési hozzájárulásról és a lakás-használatbavételi díjról, továbbá a kedvezményekről szóló 2/1971. (II. 8.) Korm. számú rendelet 19. §-ának (1) bekezdése szerint nem állami (az állampolgárok, illetőleg a nem állami szervek tulajdonában álló) lakás bérbeadása esetében a bér beadó és a bérlő a lakásbérleti szerződésben lakás-használatbavétel díj fizetésében is megállapodhat.
A rendelkezés alapján vitás lehet ugyan, hogy albérleti szerződésben lehet-e érvényesen ilyen kikötést tenni, a kérdés mikénti megoldása azonban a jelen per eldöntése szempontjából közömbös. A jelen perben részt vevő felek ugyanis nem kötöttek albérleti (lakásbérleti) szerződést, az 1983. június 13-án létrejött megállapodásban a felperesek nem albérletbe vevői (bérbevevői), illetőleg az alperes nem albérletbe adói (bérbeadói) minőségben szerepel(tek). A lakás-használatbavételi díjra vonatkozó jogszabályoknak ezért a felek közötti szerződés érvényességének megítélése szempontjából semmi szerepük nincsen.
Nincs a per adataiból kimutatható ténybeli alapja annak a megállapításnak, hogy az albérletbe adó (alperes) az elhelyezésre kötelezett féltől (a felperesektől) „követelte” a térítés fizetését. A felperesekkel szemben az alperes nem albérletbe adó, s a felek egyike sem állította, hogy az 1983. június 13-án kötött szerződésben meghatározott ellenérték nem szabad elhatározásuk eredménye.
Nem tette magáévá a Legfelsőbb Bíróság az alperes munka nélküli jövedelemszerzésre vonatkozó álláspontot sem. Nem helyes ugyanis az a beállítás, hogy „a befogadó nyilatkozatért fizetett térítésnek nincs ellenszolgáltatása”. A felek megállapodása arra irányult, hogy a felperesek „a befogadás fejében” fizetik az alperesnek a kikötött összeget; az alperes pedig ennek ellenében a V. M.-t a felperesek lakása kiürítésére kötelező ítéletben meghatározott feltételeknek megfelelő albérleti szobát biztosítja a befogadás keretében.
Az alperes az albérleti szobát a szerződés megkötésétől „biztosította” az elhelyezésre, annak kulcsát V. M. a felperesek lakásából való kijelentkezése napján átvette. A per adatai nem igazolják a törvényességi óvásnak azt a megállapítását, hogy az alperes a „lakásban semmiféle átalakítást nem végzett”.
A befogadó nyilatkozat a kötelezettségvállalást tanúsító okirat, amely azt a célt szolgálta, hogy a lakáskiürítés végrehajtására irányul eljárásban felhasználást nyerjen. A benyújtott végrehajtási kérelemhez a felperesek mellékelték a befogadó nyilatkozatot, tehát a szerződéssel elérni kívánt célra ténylegesen felhasználták azt.
A mondottakból tehát az következik: a saját ingatlanában levő helyiség albérletbe adásáról a tulajdonos belátása szerint határoz. Tiltó jogszabály hiányában azt is megteheti, hogy valamely személy albérleti elhelyezésére köteles harmadik személlyel abban állapodjon meg: ez utóbbi részéről fizetendő meghatározott pénzösszeg fejében hajlandó albérleti szerződést kötni az elhelyezendő személlyel, az albérleti jogviszonyra irányadó jogszabályok megtartása mellett.
A „munka nélküli jövedelem” megítélése pedig azon múlik, hogy az ilyen szerződés nyilvánvalóan a társadalom érdekeibe vagy a szocialista együttélés követelményeibe ütközik-e. A társadalom érdekei az adott összefüggésben jogcím nélküli lakáshasználat mielőbbi felszámolásához, a lakás kiürítésre irányuló végrehajtási eljárások sikeres befejezéséhez fűződnek. Ugyanakkor megfelelően érvényesülniük kell az elhelyezendő személy (albérlő) méltányos érdekeinek is. Ezekből az következik, hogy nem engedhető meg az elhelyezésre kötelezett és az ún. befogadó között az elhelyezendő személy érdekeit sértő, helyzetét a kiürítésre kötelező ítéletben meghatározotthoz képest súlyosbító megállapodások. Olyan esetekben azonban – és a perbeli ezekhez tartozik –, amikor ilyen érdeksérelem nem mutatható ki az elhelyezendő személy rovására, nem ütközik a társadalom érdekébe az, hogy az elhelyezésre kötelezett személy kötelezettségét anyagi áldozat árán teljesítse. Ilyen szempontból nem kifogásolható a másodfokú bíróság érvelése az 1/1971. (II. 8.) Korm. számú rendelet 121. §-ával kapcsolatban, mint amely rendelkezésből a törvényalkotónak a társadalmi érdekeket felismerő álláspontja tükröződik.
Az első fokú ítéletben szereplő – a szerződés semmisségére utaló – további érvvel szemben a Legfelsőbb Bíróság rámutat: a 45/1982. (X. 7.) MT számú rendelet 24. §-a értelmében a lakásbérleti, az albérleti, illetőleg az ágybérleti szerződésnek az e rendeletben megállapított mértékű lakbért, albérleti, illetőleg ágybérleti díjat meghaladó része semmis. A felek szerződése azonban – szemben az első fokú ítélet téves álláspontjával – nem irányult a „törvényes mértékű albérleti díjat meghaladó díj kikötésére”, hiszen – amint arról már volt szó – a felek között nem jött létre albérleti jogviszony, a megállapodásuk így nem irányult díjfizetésre sem.
A kifejtett okokból a vizsgált szerződés nem semmis, ezért a másodfokú ítélet hatályon kívül helyezése mellett az első fokú ítélet helybenhagyását célzó törvényességi óvás alaptalan, azt a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 273. §-ának (1) bekezdésének megfelelő elutasította. (P. törv. III. 20 244/1986. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás