PK BH 1986/59
PK BH 1986/59
1986.02.01.
I. Ha az írásba foglalt megállapodás tartalmazza a kellékeket, amelyek az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényességéhez szükségesek, adásvételi szerződés, nem pedig előszerződés jön létre akkor is, ha jogban járatlan felek úgy vélik, hogy a tulajdonjog bejegyzéséhez még egy szerződést kell kötniük. Ahhoz, hogy a megállapodás előszerződésnek minősüljön, a felek kifejezett írásbeli megállapodása szükséges arról, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek [Ptk. 208. § (1) bek., és 365. § (3) bek.; XXV. sz. PED].
II. Ha a szerződő fél vállalja, hogy szerzőképessé teszi magát, de e kötelezettségvállalás teljesítése érdekében semmit sem tesz, és ezzel a szerződés érvénytelenségét idézi elő, magatartásával alapot szolgáltathat a másik fél kártérítési igényének [Ptk. 237. (1) bek.; PK 32. sz.].
Az alperesek tulajdona a K. Felszabadulás u. 74. szám alatti, az ingatlan-nyilvántartásban 3329. helyrajzi szám alatt nyilvántartott ingatlan, amely K. Város Tanácsa Műszaki Osztályának közlése szerint „kizárólagos lakóövezetben fekszik”, s mint ilyen, lakóházzal építhető be. A felperes vevőként és az I. r. alperes eladóként 1983. november 6-án az alábbi szövegű okiratot írták alá: „Elismervény 100 000 Ft, azaz egyszázezer forintról, amely összeg a 3329. helyrajzi számú K.-i Felszabadulás u. 74. sz. alatti telek foglalója fejében a mai napon felvettem. A további összeget, vagyis a vételár 410 000 Ft, azaz négyszáztízezer forintból visszalevő összeget 1984. április 15-ig kifizetik.
A felperes a foglalót kifizette, s azt tervezte, hogy a megvett ingatlanon 1984-ben vagy 1985-ben családi házat épít, és azt részben lakóházként, részben penzióként használja. Az építési engedélyt mindenképpen családi ház építésére kívánta megkérni. A szerződés megkötésekor már hatályban volt a 4/1983. (III. 3.) ÉVM számú rendelet, amelynek értelmében K. városban 1987. december 31-ig penzió nem építhető. Amikor a felperes a szerződést megkötötte, tulajdonában volt egy családi ház; a tulajdonszerzési korlátozás alól nem kért felmentést.
A felperes megtudta, hogy az ingatlanhoz a szennyvízbekötés tetemes költséggel járna, ezért bejelentette, hogy eláll a szerződéstől, és kérte a foglaló visszaadását. Az alperesek annak visszaadását megtagadták.
A felperes módosított keresetében a szerződést megtámadta, és kérte, hogy a bíróság a foglaló visszafizetésére kötelezze az alpereseket.
Megtámadási okként arra a tévedésére hivatkozott, hogy a vételkor nem tudott a csatornabevezetés magas költségéről, (ezt előtte az alperesek elhallgatták), továbbá arra, hogy időközben megjelent a 14/1984. (III. 10.) MT számú rendelet, amelynek 14. §-a kizárja a számára annak lehetőségét, hogy családi házat építhessen K-en.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felek szerződését érvénytelennek nyilvánította. és kötelezte az alpereseket, hogy 15 napon belül fizessenek meg a felpereseknek 100 000 forintot, ennek 1983. november 6-tól járó évi 5%-os kamatát és 11 148 forint perköltséget. Az ítélet indokolása szerint a felek abban a tudatban kötötték meg a szerződést, hogy a felperes tulajdonjogának bejegyzése után nem lesz akadálya családi ház építésének, ezért a felperes a szerződést megtámadhatja. Az elsőfokú bíróság nem jelölte meg a jogszabályt, amelyre tekintettel a megtámadást alaposnak találta, de az indokolás szövegéből valószínűsíthető, hogy a Ptk. 210. §-ának (3) bekezdésében írt megtámadási ok alapján döntött a Ptk. 237. §-ának (1) bekezdésében meghatározott módon.
A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, és az alpereseket terhelő marasztalás összegét 50 000 forintra mérsékelte a kamatfizetés változatlanul hagyása mellett. Mellőzte az alperesek perköltség fizetésére való kötelezését: úgy rendelkezett, hogy a felek a költségeiket maguk viseljék. Az ítélet indokolása szerint a felek megállapodása előszerződésnek minősül [Ptk. 208. § (1) bekezdése], mert a felek kötelezettséget vállalnak arra, hogy a végleges, ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is alkalmas szerződést a teljes vételár kifizetése után megkötik. A bírói gyakorlat szerint: ha az előszerződés csak későbbi időpontban létrejövő adásvételi szerződésre utal, az előszerződés az ingatlanszerzési képességet korlátozó jogszabályi rendelkezésekre tekintettel nem semmis. A felperesnek ugyanis sz előszerződés megkötése után, még a végleges szerződés megkötése előtt módjában állt volna a tulajdonszerzési korlátozást elhárítani. A felperesnek nincs olyan indoka, amelynek alapján a szerződést megalapozottan megtámadhatná. Az előszerződés érvényes, amelyet foglalóval lehet biztosítani. Az előszerződés teljesítése a felperesnek felróható okból hiúsult meg, ezért az adott foglalót elveszti [Ptk. 245. § (1) bekezdése]. A megyei bíróság azonban a túlzott mértékű foglalót a Ptk. 245. §-ának (3) bekezdése alapján mérsékelte.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás az alábbiak szerint alapos.
Helyesen állapította meg a másodfokú bíróság, hogy nincs olyan ok, amelyre tekintettel a felperes a szerződést vagy szerződési nyilatkozatát megtámadhatná. Tévedett azonban akkor, amikor a felek megállapodását előszerződésnek minősítette.
A Ptk. 365. §-ának (3) bekezdése szerint ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Ez a rendelkezés vonatkozik az előszerződésre is [Ptk. 208. § (1) bekezdése]. Ez azt jelenti, hogy ingatlan elidegenítése esetén, elsősorban a szerződés szövegéből kell kiindulni.
A Ptk. 207. §-ának (1) bekezdése szerint a szerződési nyilatkozatot vita esetén úgy kell értelmezni, ahogyan azt a másik félnek a nyilatkozó feltehető akaratára és az eset körülményeire tekintettel a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint értenie kellett. A felek szerződéskötési szándékát tehát általában figyelembe kell ugyan venni, de a szerződés szövegének jogszabály szerinti minősítése és szövegének értelmezése mindenképpen a bíróság feladata.
Ha az írásba foglalt megállapodás tartalmazza azokat a tartalmi követelmények szempontjából szükséges és egyben elegendő – a Legfelsőbb Bíróság XXV. számú Polgári Elvi Döntésében meghatározott – kellékeket, amelyek az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényességéhez szükségesek, adásvételi szerződés jön létre akkor is, ha a jogban járatlan felek úgy vélik, hogy a tulajdonjog bejegyzése érdekben még egy szerződést kell kötniük, és erről a megbeszéléseik során szót ejtenek. Ahhoz tehát, hogy a megállapodás előszerződésnek minősüljön, szükséges a felek írásbeli kifejezett megállapodása arról, hogy egy későbbi időpontban fognak egymással szerződést kötni.
Az 1983. november 6-án kelt okiratból egyértelműen kitűnik a felperes és az I. r. alperes – az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó – közös akaratnyilvánítása: az ingatlant és az ellenszolgáltatást megjelölték, későbbi szerződéskötésre utalás nem történt, megállapodásuk tehát nem előszerződés.
A szerződéskötéskor azonban a felperes a módosított 31/1971. (X. 5.) Korm. számú rendelet 3. §-a, illetőleg a 25/1971. (X. 5.) ÉVM–IM számú együttes rendelet 8. §-a alapján tulajdonszerzési korlátozás alá esett, ezért a szerződés az említett Korm. rendelet 7. §-ának (1) bekezdése alapján, valamint a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése értelmében semmis. Így a Ptk. 237. §-ának (1) bekezdése szerint az eredeti állapot helyreállítására kell hogy sor kerüljön. Mindez pedig azt jelenti, hogy az alperesek a foglalót nem tarthatják meg.
A másodfokú bíróságnak továbbá vizsgálnia kellett volna azt is: a felperesnek az a magatartása, amellyel előbb azt vállalta, hogy szerzőképessé teszi magát (tehát meglevő ingatlanát értékesíti, vagy felmentést kér a tulajdonszerzési korlátozás alól, majd az a magatartása, hogy e kötelezettségvállalásuk teljesítése érdekében semmit nem tett) nem minősíthető-e a Legfelsőbb Bíróság 32. számú Polgári Kollégiumi Állásfoglalásában említett olyan többlettényállásnak, amelyre a Ptk. megfelelő rendelkezései alkalmazásával az alperesek kártérítési igényt alapíthatnak. Ennek vizsgálata körében mindenekelőtt tisztázni kellett volna – az illetékes államigazgatási hatóság megkeresésével – azt, hogy a felperes a tulajdonszerzési korlátozás alól felmentést kaphatott volna-e. Abban az esetben, ha a felperes terhén ilyen többlettényállást megvalósító magatartás kimutatható, a bíróságnak módot kell adnia az alperesek részére védekezésük megfelelő előterjesztésére.
A kifejtettekre tekintettel megalapozatlanul döntött a másodfokú bíróság, amikor az alpereseket mindezek vizsgálata nélkül 50 000 forint megfizetésére kötelezte. Ezért a Legfelsőbb Bíróság a megyei bíróság ítéletét a Pp. 273. §-ának (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és a megyei bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. (P. törv. III. 20 344/1985. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás