PK BH 1986/63
PK BH 1986/63
1986.02.01.
Mezőgazdasági rendeltetésű földet csak földhivatali engedéllyel szabad mezőgazdasági termelésből más célok megvalósítására kivonni. A közületi elhelyezés mezőgazdasági rendeltetésű földre nem terjedhet ki. [1961. évi VI. tv. 2. §; Ptk. 215. §].
A perbeli 5525 m2 területű külterületi szántó művelési ágú ingatlan tulajdonosa a felperes. A felperes az ingatlant nem tudta megfelelően művelni, és ezt a tényt több alkalommal az államigazgatási szervek tudomására hozta, kérve az ingatlan állami felhasználását.
Az alperes 1981 júliusában kérelemmel fordult a fővárosi Tanács V. B. Városrendezési és Építészeti Főosztályához, hogy részére raktártelep céljára ingatlant biztosítson. 1982. február 12-én módosított kérelmében az alperes a felperes ingatlanának igénybevételét és kiutalását kérte.
A Fővárosi Tanács V. B. Városrendezési és Építészeti Főosztálya az 1982. április 6-án kelt határozatával az ingatlan kiutalásához hozzájárult. A határozat indokolása utalt arra, hogy az Állami Parkerdőgazdaság az 1982. március 15-én kiadott értesítésében úgy nyilatkozott, hogy a területet nem kívánja átvenni, és az ingatlan a távlati erdősítési terveiben sem szerepel. A kiutalás feltétele, hogy az visszavonásig terjedő hatállyal történhet és hogy az első fokú építési hatóság az ideiglenes, előregyártott elemekből történő építmények felállításához hozzájáruljon, továbbá a felhasználó a terület végleges, rendeltetésszerű felhasználása esetére vállalja annak a hatósági felszólítástól számított 90 napon belül való kiürítését.
Ilyen előzmények után a Fővárosi Tanács V. B. Igazgatási Főosztálya az 1982. április 20-án kelt határozatával a perbeli ingatlant visszavonásig és raktártelep céljára kiutalta.
Az alperes ezt követően a felperestől az ingatlant bérbe vette, és az 1982. május 31-én megkötött bérleti szerződés szerint 1982. május 16-tól kezdődően vállalta 70 Ft/ m2 évi bérleti díj megfizetését.
Az alperes a raktártelep építéséhez szükséges engedélyezési eljárást folyamatba tette, a Fővárosi X. kerületi Tanács V. B. Műszaki Osztálya azonban az 1982. szeptember 22-én kelt határozatával az építési engedély kiadását megtagadta. E határozat ellen mindkét fél részéről benyújtott fellebbezés folytán a Fővárosi Tanács V. B. Városrendezési és Építészeti Főosztálya határozatával az első fokú határozatot megsemmisítette, és új eljárás lefolytatását rendelte el.
Erre azonban már azért nem került sor, mert a felek az új eljárás lefolytatását nem kérték. Az alperes az ingatlant nem használja, bérleti díjat a felperesnek nem fizetett.
A felperes a kereseti kérelmében az alperest 182 739 Ft bérleti díj és kamatai megfizetésére kérte kötelezni.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Védekezésében arra hivatkozott, hogy a bérleti szerződés földhivatali jóváhagyás hiányában érvénytelen, az építési engedély hiánya következtében pedig a szerződéskötéssel elérni kívánt cél meghiúsult. Állította továbbá, hogy a szerződésben kikötött bérleti díj feltűnően aránytalan, és a szerződést – évi 10 000 Ft bérleti díj elismerése mellett – e címen kifogás útján megtámadta.
Az elsőfokú bíróság ítéletével az alperest 182 739 Ft bérletidíj-hátralék és ennek 1982. október 1. napjától járó évi 5%-os kamata, valamint 7000 Ft perköltség megfizetésére kötelezte a felperes javára. Rendelkezett ezen túlmenően az alperes 10 980 Ft eljárásiilleték-fizetési kötelezettségéről is.
Az elsőfokú ítélet indokolása szerint a felek által megkötött bérleti szerződés a Ptk. 423. §-ában foglaltak szerint földhivatali hozzájárulás nélkül is érvényes, mert a hatósági hozzájárulást a Fővárosi Tanács V. B. Igazgatási Főosztályának határozata pótolta. Érvényes szerződés következtében pedig az alperes bérleti díj fizetésére köteles.
A szerződésben megállapított bérleti díj összege feltűnő aránytalanságot nem eredményezett, és ezért nem állnak fenn a szerződés megtámadásának a Ptk. 236. §-a (3) bekezdésében és a Ptk. 201. §-ának (2) bekezdésében szabályozott feltételei.
A bérleti díj mértéke tekintetében megállapította az első fokú ítélet, hogy nincs olyan jogszabály, mely a perbeli hasonló esetekre kiköthető bérleti díjat meghatározná, a helyiségbérleti díjak analóg alkalmazásával pedig a kikötött bérleti díj nem tekinthető feltűnően aránytalannak.
Az elsőfokú bíróság okfejtése szerint a raktárépület felépítésére vonatkozó engedély hiánya nem eredményezte a szerződés teljesítésének lehetetlenülését, és a felek a szerződést nem szüntették meg.
Az alperes fellebbezése folytán a másodfokú bíróság az ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Az első fokú ítélet indokait kiegészítve megállapította, hogy mezőgazdasági ingatlannak ideiglenes jelleggel – a visszavonásig tartó hatállyal – eltérő célra való használatbavétele földhivatali hozzájárulást nem igényel.
A Fővárosi Tanács V. B. Városrendezési és Építészeti Főosztálya a főváros területén telekgazdálkodási szakhatósági feladatokat gyakorol, és e szerv határozata az esetleg szükséges földhivatali hozzájárulást pótolta.
A bérleti díj mértéke tekintetében a másodfokú bíróság az első fokú ítélet indokolásával egyetértve a nem lakás céljára szolgáló helyiségek „E” bérleménycsoportjára irányadó bértétel 50%-át vette alapul, melyhez viszonyítva a szerződésben kikötött bérleti díj feltűnő aránytalanságot nem eredményezett.
Megállapította a másodfokú bíróság, hogy az a tény, amely szerint az alperesnek a bérlettel megvalósítani kívánt gazdasági célja meghiúsult, nem eredményezte a szerződés teljesítésének lehetetlenülését, és egyébként is e körülmény az alperes érdekkörében jelentkezett, mely a felperes számára hátrányt nem eredményezhetett.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos.
A perbeli jogvitában a bíróságnak két fő kérdéskörben kellett állást foglalnia: érvényes-e a felek által megkötött szerződés, és arányos-e a szerződésben kikötött bérleti díj.
A perbeli adatok alapján megállapítható, hogy az államigazgatási eljárásban a felek a perbeli ingatlan közületi szervek elhelyezésére való igénybevételét és kiutalását szorgalmazták, és ez a Fővárosi Tanács V. B. Igazgatási Főosztályának határozatával megtörtént. Az államigazgatási határozat az akkor hatályos 4/1969. (I. 23.) ÉVM számú, illetve a 2/1969. (I. 23.) Korm. számú rendeleten alapult. Ez utóbbi rendelet 1. §-a (4) bekezdésének h) pontja szerint a közületi elhelyezés mezőgazdasági rendeltetésű földre nem terjedhet ki. A felperes perbeli ingatlana az iratokhoz csatolt tulajdoni lap másolata szerint minden kétséget kizáróan mezőgazdasági rendeltetésű, külterületi ingatlan, ezért az eljárt bíróságok tévesen helyezkedtek arra az álláspontra, hogy az ideiglenes igénybevételt elrendelő államigazgatási határozat erre az ingatlanra is kiterjedhetett, és pótolta a felek által megkötött bérleti szerződéshez szükséges földhivatali jóváhagyást.
Az 1961. évi tv. 2. §-a szerint mezőgazdasági rendeltetésű földet csak engedéllyel szabad a mezőgazdasági termelésből más célok megvalósítására kivonni. E jogszabály nem különböztet aszerint, hogy más célra való igénybevétel ideiglenes jelleggel vagy véglegesen történik, ezért a jogerős ítélet megalapozatlanul állapította meg, hogy az ideiglenes jellegű igénybevétel miatt földhivatali jóváhagyásra nem volt szükség.
A földhivatali jóváhagyással kapcsolatos feladatokat Budapest területén is a földhivatalok gyakorolják. Megalapozatlanul állítja a jogerős ítélet – és e vonatkozásában az indokolási kötelezettségét is elmulasztotta –, hogy a főváros területén földhivatali jóváhagyással kapcsolatos szakhatósági feladatokat a Fővárosi Tanács V. B. Városrendezési és Építészeti Osztálya gyakorolja, és ezáltal a szakhatósági jóváhagyás megadottnak tekinthető. A perben erre vonatkozó bizonyítékok nem állnak rendelkezésre, jogszabályra való utalást pedig az ítélet nem tartalmaz.
A kifejtettek alapján megállapítható, hogy a peres felek a külterületi mezőgazdasági ingatlanra úgy kötötték meg a bérleti szerződést, hogy a földhivatali jóváhagyás beszerzését elmulasztották.
A perbeli szerződés elbírálására ezért a Ptk. 215. §-a (1) bekezdésének a rendelkezései az irányadók. E szerint – mivel a felek a földhivatal jóváhagyását nem kérték – a jóváhagyás megtörténtéig a szerződés nem jön létre, a felek azonban a nyilatkozataikhoz kötve vannak. Kötöttségétől bármelyik fél szabadul, ha az általa a másik féllel közölt megfelelő határidőn belül a földhivatal a jóváhagyás felől nem nyilatkozik. A földhivatal jóváhagyása hiányában pedig a Ptk. 215. §-ának (3) bekezdése szerint az érvénytelenség jogkövetkezményeit kell alkalmazni.
Az eljárt bíróságok eltérő jogi álláspontjuk miatt a peres feleket nem hívták fel a földhivatali jóváhagyás beszerzésére, ezért önmagában az a tény, hogy a földhivatali jóváhagyás még hiányzik – nem ad alapot a Ptk. 215. §-a (3) bekezdésének alkalmazására.
Az új eljárás során a bíróság feladata, hogy a feleknek megfelelő határidő engedélyezésével lehetőséget adjon a földhivatali jóváhagyás beszerzésére. Ennek megtörténtével a bérleti szerződés a megkötésére visszamenő hatállyal érvényessé válik.
Amennyiben a bérleti szerződés a földhivatali jóváhagyás következtében érvényes szerződésnek minősül, a bíróságnak vizsgálnia kell, hogy a bérleti díj összege nem eredményez-e feltűnő aránytalanságot. E kérdés elbírálása nélkülözhetetlenné teszi szakértő bevonását, akinek feladatává kell tenni a hasonló rendeltetésű, termelésből kivont ingatlanok bérbeadás útján történő hasznosítása esetén elért bérleti díjak vizsgálatát.
Amennyiben a földhivatal a szerződés jóváhagyását megtagadja, vagy a felek a földhivatal jóváhagyását megadott határidőn belül nem kérik, úgy a Ptk. 215. §-ának (3) bekezdése szerint a bíróságnak az érvénytelenség jogkövetkezményét alkalmazva állást kell foglalnia a felperest megillető használati díj mértéke tekintetében.
A Ptk. 237. §-a (2) bekezdésének alkalmazási körén belül tisztázni kell, hogy az alperes a felperest a perbeli ingatlan használatában mennyi ideig akadályozta. Erre az időre ugyanis a felperest használati díj illeti meg. (P. törv. I. 20 215/1985. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás