PK BH 1987/161
PK BH 87/05/161
1987.05.01.
Az átjárási szolgalmi jog olyan teher a szolgáló telek mindenkori tulajdonosa számára, amely nyilvánvalóan csökkenti az ingatlan forgalmi értékét. Az értékcsökkenés mértékének megállapításakor egybe kell vetni a szolgáló telek jelenlegi értékét azzal az értékkel, amit az ingatlan a szolgalmi joggal való teher nélkül képviselne [Ptk. 166. §].
A felperes az 1983. január 3-án kelt adásvételi szerződéssel megvásárolta az OTP-től az E. városban a Rákóczi tér 2. II. emelet 2. szám alatti 66 m2 területű öröklakást 639 300 forintért. A Rákóczi tér 2. szám alatti ingatlan több szintes, kilenclakásos társasház. A Rákóczi tér 4. szám alatt tanácsi lakások épültek. Meg nem állapított okból a 26 lakásos épülethez nem készült lépcsőház.
A tanácsi lakások megközelítését úgy oldották meg, hogy a társasház lépcsőházának a Rákóczi u. 4. számú épülettel határos falát áttörték. Az így kialakított közös lépcsőház használatára a városi tanács képviselői, a társasház közös képviselője és helyettese 1983. július 8-án megállapodást kötött. A megállapodásban átjárási jogot biztosítottak a Rákóczi tér 4. számú épületbe. A városi tanács vállalta, hogy viseli a lépcsőház teljes fűtési, világítási, karbantartási és felújítási költségeit. Biztosítja a lépcsőház rendszeres és folyamatos takarítását, lehetővé teszi, hogy a társasház tulajdonosok használhassák a szomszédos ház szeméttárolóját, a kerékpár-tárolót és szintenként 1-1 lomkamrát is rendelkezésükre bocsát. A lépcsőház melletti lakók folyosóját ajtóval lezárja. Felajánlotta, hogy a kilenc tulajdonosnak személyenként 10 000 forintot fizet értékcsökkenés címén.
A társasház tulajdonosok hozzájárultak, hogy az átjárási szolgalmi jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. A társasház tulajdonosoknak további költségigényük volt. Ezért az alperes kérelmére az állami közjegyző előzetes szakértői bizonyítást folytatott le. A szakértő további javaslatot tett a zajhatás csökkentésére. A lakások elhelyezkedését figyelembe véve kidolgozta az értékcsökkenést. Annak mértékét a zajhatás mértéke szerint differenciálta. A lépcsőházzal közvetlen szomszédos lakásra 36 700 forintot, a kevésbé hátrányos helyen fekvő lakásokra ennél alacsonyabb értékcsökkenés megállapítását indítványozta. A felperes lakásának értékcsökkenését 28 000 forintban jelölte meg.
A társasház tulajdonosok a felperes kivételével elfogadták a szakértő által javasolt összeget, amelynek kifizetését az alperes vállalta. 1983. november 3-án a korábbi megállapodást kiegészítették azzal, hogy a szakértő javaslata szerint az alperes a lépcsőt és a pihenőt hang-gátló anyaggal burkolja. Az értékcsökkenés összegét a szakértői vélemény szerint módosították.
A felperes keresetében az alperes által felajánlott 28 000 forinton felül 36 000 forint értékcsökkenés megfizetésére kérte kötelezni a városi tanács vb. alperest.
Az alperes azzal védekezett, hogy a felperes a lakást értékesítő OTP igazgatósággal áll jogviszonyban. A városi tanács kizárólag közérdekből vállalta az értékcsökkenés fizetését.
Az elsőfokú bíróság a szolgalmi jog értékének megállapítására szakértői bizonyítást rendelt el. A szakértő az egész épület értékének csökkenését a lépcsőház építési költségeiből vezette le, ezt az értékcsökkenést lakásonként bontotta, és hozzáadta az alperes által vállalt munkák elvégzése után is fennmaradó zavaró hatásokkal előidézett értékcsökkenést, amit az egész ingatlannál 54 000 forintban jelölt meg, ebből a felperes lakására eső összeget 7929 forintban. Ehhez hozzáadta a lépcsőház építési költségének egy lakásra eső részét (53 500 forint).
A városi bíróság helyszíni szemlét tartott, majd ítéletével arra kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 28 000 forintot. Az ezt meghaladó keresetet elutasította. Az értékcsökkenés mértékének meghatározásánál a helyszíni szemle adataira támaszkodva abból indult ki, hogy az átjárási jog mennyiben csökkenti a felperes lakásának használhatóságát. Úgy foglalt állást, hogy a lakás forgalmi értékét nem annyira az átjárási jog csökkenti, mint inkább a város központjában levő háznál észlelt erős közlekedési zaj. Erre is figyelemmel a szolgalmi jog ellenértékét nem a lakás forgalmi értékéből kiindulva állapította meg, hanem mérlegeléssel 20 000 forintban. Figyelembe vette azonban az alperes által elismert magasabb összeget, és ennek megfelelően hozott marasztaló ítéletet.
A felperes az ítélet elleni fellebbezésében előadta, hogy az alperes által felajánlott 28 000 forintot már korábban felvette. Marasztalást az ezen felül fennálló értékcsökkenésre kér, amelynek összegét a fellebbezésben 33 429 forintban jelölte meg.
A másodfokú bíróság kiegészítette a bizonyítást. Maga is helyszíni szemlét tartott. Beszerezte az öröklakások eladási áráról szóló kimutatást. Felhívására az alperes összeállítást készített arról, hogy az átjárás zavaró hatásának csökkentése érdekében 40 000 forint értékű beruházást végzett. A megállapodásban vállalt szolgáltatások évi értékét 31 480 forintban jelölte meg. Ez az összeg nem foglalja magában a társasház tulajdonosok számára biztosított tárolók használatának értékét.
A másodfokú bíróság megváltoztatta az elsőfokú bíróság ítéletét, és elutasította a keresetet. Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy a felperes követelésének jogalapja helytálló, az összegszerű követelése azonban az alperes által elismert mértéket meghaladóan megalapozatlan. Álláspontja szerint nem hagyható figyelmen kívül, hogy az alperes olyan szolgáltatásokat vállalt, amelyek egyébként a társasház közös költségeit terhelnék. Ezekkel a szolgáltatásokkal csökken a felperes vagyoni hátránya. A szakértő által javasolt összeget azért sem tartotta elfogadhatónak, mert a szakértő tévesen vette alapul a lépcsőház előállításinak költségeit.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos.
Az 1983. július 8-án kelt, majd november 3-án kiegészített és módosított szerződéssel a felek a Ptk. 166. §-án alapuló szolgalmat létesítettek. Az átjárási szolgalom dologi jog, amely kihat a jogot szerző és az átjárást biztosító ingatlan értékére is. Az átjárás a szolgalommal terhelt társasház használhatóságát, a lakások kényelmét, vagyonbiztonságát is befolyásolja. A szolgalmat létesítő szerződésben a felek maguk határozták meg az ellenértéket, amely a felek megállapodása szerint részben természetben nyújtandó szolgáltatásból, részben értékcsökkenés fizetéséből áll.
A felperes a keresetében kizárólag a szerződésben meghatározott értékcsökkenés mértékét kifogásolta. Ezért a perben a bíróságnak azt kellett eldönteni, hogy a kilenclakásos társasházban levő öröklakás értékét milyen mértékben csökkentette az átjárási szolgalom.
A beszerzett szakértői vélemények ennek a kérdésnek az elbírálásához nem alkalmasak, mert a szakértők az értékcsökkenés kiszámításánál nem tárták fel az ingatlanforgalmi adatokat. Ennek hiányában részben téves, részben kellően meg nem indokolt számítást végeztek. Ennek következtében a bíróságok rendelkezésére nem álltak olyan adatok, amelyekből mérlegelni tudták volna a szolgalom létesítésével megváltozott körülményeknek a lakások forgalmi értékére gyakorolt hatását. A jogszabályoknak megfelelő határozat hozatalához szükséges adatok hiányában a keresetet elutasító jogerős ítélet megalapozatlan. A Legfelsőbb Bíróság ezért a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján a másodfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte.
Az értékcsökkenés megállapításához szükséges bizonyítás kiegészítés a fellebbezési eljárásban is elvégezhető, ezért a Legfelsőbb Bíróság a másodfokú bíróságot utasította új eljárásra, és új határozat hozatalára.
Az új eljárásban ingatlanforgalmi szakértőt kell kirendelni annak vizsgálatára, hogy a társasházi öröklakás értékében milyen változást idézett elő az a körülmény, hogy a kilenc lakásra tervezett épületen a szomszédos – 26 lakásos – ingatlanba is átjárnak. A szakértőt arra is fel kell hívni, hogy az értékelését forgalmi adatokkal is támassza alá. Figyelembe kell venni azokat a beruházásokat, amelyeket az alperes az átjárás zavaró hatásának csökkentése érdekében elvégzett. Értékelni kell azokat a szolgáltatásokat is, amelyeket az alperes a szolgalom létesítésére kötött szerződéssel vállalt. Egybe kell tehát vetni a felperes tulajdonában álló ingatlan jelenlegi értékét azzal az értékkel, amit szolgalmi joggal való teher nélkül képviselne. Ezeknek a számításoknak az elvégzése után kerül a másodfokú bíróság olyan helyzetbe, hogy az értékcsökkenés mértékének megállapításához szükséges valamennyi körülményt értékelhesse, és megalapozott döntést hozhasson. (P. törv. I. 20. 899/1986. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás