GK BH 1987/364
GK BH 1987/364
1987.10.01.
I. Az államigazgatási határozat folytán érvénytelenné vált ingatlan-bérleti (-albérleti) szerződés alapján kifizetett összegek visszakövetelésére irányuló igény elévülési ideje az érvénytelenséget okozó államigazgatási határozat jogerőre emelkedésének időpontjában kezdődik [Ptk. 215. § (3) bek., 237. § (2) bek., 327. § (1) bek.; 9/1969. (II. 9.) Korm. sz. r. 5. § (1) bek. a) pont; 6/1970. (IV. 8.) ÉVM-MÉM-PM sz. r. 17. § (1) bek.; 2/1969. (I. 23.) Korm. sz. r. 4. § (4) bek.; 1/1972. (I. 19.) Korm. sz. r. 29. §].
II. Az államigazgatási határozat folytán érvénytelenné vált ingatlan-bérleti (-albérleti) szerződés alapján a bérbeadót nem illeti meg a szerződésben kikötött bérleti díj, a tényleges használat ellenértékére azonban igényt tarthat [Ptk. 237. § (2) bek.].
Az alperes a részben kezelésében levő, részben bérelt, összesen 11 894 m2 területű ingatlant 1982. március 1-jén kötött albérleti szerződéssel évi 5 000 000 Ft díj ellenében 1982. január 1. napjától a felperes használatába adta. Az ingatlan kezelői jogát az illetékes tanács vb. az 1983. június 20-án hozott határozatával az alperestől megvonta, és az ingatlant egy másik gazdálkodó szervezet kezelésébe adta. Az államigazgatási hatóság határozatát azzal indokolta, hogy az alperes a vonatkozó jogszabályi előírásokat megsértve, az elhelyező hatóság engedélye nélkül adta bérletbe a perbeli ingatlant. A határozat 1983. október 26-án emelkedett jogerőre. A felperes azonban már az elsőfokú határozat meghozatala után, 1983. június 29-én 1 474 973 Ft összegben visszakövetelte a szerződés alapján kifizetett díjakat. Az alperesnek küldött számlában követelését bérleti díj, telekhasználati díj, telekadó, telekbérleti díj és értékcsökkenés címén érvényesítette. Miután az alperes sem a számla alapján, sem pedig az 1984. augusztus 30-i fizetési felszólításra nem teljesített, keresetében 1 474 973 Ft és ennek 1984. szeptember 1-jétől évi 20 % kamata megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Keresetének jogalapját abban jelölte meg, hogy az alperessel kötött szerződés hatósági engedély hiányában érvénytelen, ezért az alperes a semmis szerződés alapján bérleti díjra nem jogosult.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Megállapította, hogy a követelés elévült ítéletének indokolása szerint az elévülés kezdete az az időpont, amikor a felperes a bérleti díjakat kifizette. Az 1983. június 29-i számla megszakította ugyan az elévülést, ezt követően azonban, 1984. június 29-én az elévülés bekövetkezett. Az elsőfokú bíróság az ítélet indokolásában arra is utalt, hogy a kereset érdemben sem alapos, mivel a szerződés utólag megállapított érvénytelensége nem jelenti azt, hogy a felperes a telepet ingyen használhatta. A kezelői jog megvonását megelőző időre a terület használatáért az alperest a visszakövetelt összeg akár bérleti, akár használati díj címén megilleti.
Az ítélet ellen a felperes fellebbezett, és az elsőfokú ítélet megváltoztatásával az alperes kereset szerinti marasztalását kérte. Vitatta a követelés elévülését. Azzal érvelt, hogy az elévülés az államigazgatási határozat jogerőre emelkedésekor, 1983. október 26-án kezdődött, amelyet az 1984. augusztus 30-i levele megszakított. Hivatkozott arra is, hogy az alperes azért nem tarthat igényt használati díjra, mert az ingatlan bérbeadására nem volt jogosult.
A fellebbezés annyiban alapos, hogy a felperes követelése nem évült el, ezért annak helytállóságát érdemben kell vizsgálni, ami további bizonyítást tesz szükségessé.
A Legfelsőbb Bíróság az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást a következőkkel egészíti ki.
Az alperes a perbeli ingatlan kezelői jogát a 9/1969. (II. 9) Korm. számú rendelet 5. §-a (1) bekezdésének a) pontja, illetve a 6/1970. (IV. 8.) FVM-MÉM-PM számú rendelet 17. §-ának (1) bekezdése alapján szerezte meg. Az államigazgatási hatóság az ingatlant már 1981-ben igénybe vette, 1984. december 31-ig azonban ideiglenes jelleggel kiutalta az alperes részére. Az alperes az 1983. február 2-án kelt levelében a bérletbe adás engedélyezését kérte, amihez az államigazgatási hatóság a már hivatkozott határozatában nem járult hozzá. Az engedély nélküli albérletbe adás miatt a 2/1969. (I. 23.) Korm. számú rendelet 16. §-ának (2) bekezdésében előírt államigazgatási szankciót alkalmazva az ingatlant igénybe vette.
A felperes keresete alapján a bíróságnak a felek között létrejött polgári jogi szerződés érvényessége, illetve érvénytelensége kérdésében kellett állást foglalnia. A közületi szervek elhelyezéséről szóló 2/1969. (I. 23.) Korm. számú rendelet 4. §-ának (4) bekezdése szerint a helyiség (telek) használatra átengedéséhez, bérbe- (albérletbe-) adásához és cseréjéhez az elhelyező hatóság engedélye szükséges. Hasonlóképpen rendelkezik a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletéről szóló 1/1972. (I. 19.) Korm. számú rendelet 29. §-a is, mely szerint az albérleti szerződés csak akkor érvényes, ha az albérletbe adáshoz az elhelyező hatóság engedélyt adott. A hatósági jóváhagyás hiányának polgári jogi következményeit a Ptk. 215. §-ának (3) bekezdése tartalmazza, mely szerint a szerződésre az érvénytelenség jogkövetelményeit kell alkalmazni. A szerződéskötés előtti állapot azonban – a szerződés természeténél fogva – nem állítható helyre, hiszen a használat már megtörtént. A felek jogviszonyának rendezése érdekében az elszámolást – figyelemmel a Ptk. 237. §-ának (2) bekezdésére – a határozathozatalig el kell végezni annak megállapítása érdekében, hogy az érvénytelenné vált jogviszony következtében maradt-e ellenszolgáltatás nélkül szolgáltatás. Az elszámolás azonban csak akkor történhet meg, amikor hatósági hozzájárulás hiányában az érvénytelenség jogkövetkezményei alkalmazásra kerülnek. Az erre alapított felperesi követelés tehát az államigazgatási határozat jogerőre emelkedésének időpontjában, 1983. október 26-án vált esedékessé. Az egyéves elévülési határidőt a felperes 1984. augusztus 30-i írásbeli felszólítása a Ptk. 327. §-ának (1) bekezdése értelmében megszakított, ehhez képest a felperes 1985. augusztus 16-án benyújtott keresete az elévülési határidőn belül érkezett.
Az elsőfokú bíróság a követelés érdemi elbírálásához szükséges tényeket nem derítette fel, ezért jogi álláspontja e vonatkozásban megalapozatlan. Ebben a körben további, széleskörű bizonyításra van szükség, ezért a Legfelsőbb Bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp 252. §-ának (3) bekezdése alapján, hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására, és újabb határozat hozatalára utasította.
Helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy az alperes szolgáltatása ellenszolgáltatás nélkül nem maradhat. A szerződés érvénytelenségére tekintettel azonban a használat tartamára az alperest a szerződésben kikötött bérleti díj nem illeti meg, a tényleges használat ellenértékére azonban igényt tarthat.
A megismételt eljárásban elsősorban arra kell a felperest megnyilatkoztatni, hogy keresete milyen összegekből tevődik össze, így különösen az értékcsökkenés címén felszámított 182 590 Ft-nak mi a jogalapja. Ezt követően tisztázni kell, hogy a felperes milyen nagyságú és milyen rendeltetésű felül-építményeket használt, azok milyen bérleménycsoportba tartoznak. Ennek megállapítása végett célszerű lenne beszerezni a felperesnek erre az ingatlanra annak újabb kezelőjével, a helyi ingatlankezelő vállalattal kötött bérleti szerződését. Vizsgálni kell továbbá azt is, hogy a felül-építményekhez mekkora telekrész tartozott. Szükség esetén szakértő bevonásával kell megállapítani, hogy a jogcím nélkülivé vált használatra tekintettel – annak időtartamára – milyen összegű ellenértékre tarthat igényt az alperes. Ennek ismeretében lehet csak megalapozottan állást foglalni abban a kérdésben, hogy a felperes jogosult-e és ha igen, milyen összegben a már kifizetett díjakra. (Legf. Bír. Gf. I. 31 456/1986. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás