PK BH 1987/41
PK BH 1987/41
1987.02.01.
I. A személyi tulajdonú lakások szervezett forgalmazása keretében az egyik lakásnak az OTP által történt megvétele, a másik lakásnak általa ugyanazon személy részére való eladása esetén a két jogügylet csupán technikai okokból különül el, mert a felek akarata, valamint a szerződés tartalma folytán az adásvétellel vegyes csereszerződésnek minősül. Ehhez képest a felek által nyújtott kölcsönös szolgáltatások értékének szemben állításával lehet csak eldönteni, hogy van-e valamelyik fél oldalán olyan feltűnően nagy értékkülönbség, amely a Ptk 201. §-ának (2) bekezdése szerinti megtámadás alapja lehet [Ptk 365. és 378. §; 1040/1982. (X. 7.) MT h.; 50/1982. (X. 7.) PM-ÉVM sz. r.*).
II. A feltűnő értékkülönbség megállapítása esetén az aránytalan előny kiküszöbölésének szempontjai [Ptk. 201. § (2) bek., 237. § (1) és (2) bek.; PK 267.]
A B-i 45 m2 alapterületű, két szobából és mellékhelyiségekből álló öröklakás az I. r. felperes tulajdonában állt.
Az I. r. felperes nagyobb lakást kívánt szerezni, ezért tájékozódott az alperesnél, hogy ilyen lakást milyen feltételek mellett tudna biztosítani a részére. Az alperes közölte, hogy amennyiben az I. r. felperes az Országos Takarékpénztárnak felajánlja vételre az öröklakását, hasonló, de nagyobb lakást tud értékesíteni a részére. A felek között tárgyalások folytak: az alperes felajánlott értékesítésre két – köztük egy 66 m2 alapterületű – öröklakást, amelynek 646 000 Ft volt az eladási ára.
Az I. r. felperes megtekintette ezt a lakást, és megfelelőnek tartotta. Az alperes az I. r. felperes öröklakását 490 000 Ft-ért kívánta megvásárolni. Az I. r. felperes kifogásolta ezt a vételárat, mert a lakás értékére beszerzett becslés szerint az ingatlan forgalmi értéke 585 000 Ft. Az I. r. felperes kifogása és a magasabb vételár megállapítása érdekében folytatott tárgyalásai nem vezettek eredményre.
Ezután az I. r. felperes és az alperes 1983. augusztus 11-én adásvételi szerződést kötött. A szerződés értelmében az I. r. felperes eladta az alperesnek a kétszobás öröklakását 490 000 Ft vételárért. A felek a szerződésben rögzítették azt, hogy az alperes ebből az összegből vonja le az I. r. felperesnek az OTP-vel szemben fennálló 7697 Ft kölcsöntartozását. A szerződés azt is tartalmazza, hogy az öröklakás elidegenítése összefügg a M. utcai lakás megvételével. Ezért az I. r. felperes hozzájárul az OTP tartozás levonása után fennmaradó 482 303 Ft-nak a M. utcai lakás vételárába történő felhasználásához.
A peres felek 1983. augusztus 12-én megkötötték a M. utcai lakásra vonatkozó adásvételi szerződést. Eszerint az alperes eladja az említett szövetkezeti lakást a felpereseknek 646 000 Ft vételárért. Az I. r. felperes a lakás tulajdonjogát vásárolta meg, míg a II. r. felperes a haszonélvezeti jog vevője volt.
A vételárból 163 697 Ft volt az előtörlesztés, míg az ezt meghaladó vételár az OTP-hez átutalt 482 303 Ft-ból került kiegyenlítésre. A felperesek ezt követően a megvásárolt ingatlant birtokba vették, öröklakásukat pedig átadták az alperesnek.
A felperesek módosított keresetükben 180 000 Ft megfizetésére kérték az alperest kötelezni. Azt adták elő, hogy az öröklakásuk forgalmi értéke – a beszerzett szakvélemény szerint – 610 000 Ft. Ehhez képest a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között feltűnő aránytalanság mutatkozik, ezért a szerződést a Ptk 201. §-ának (2) bekezdése alapján megtámadják. Az aránytalanság kiküszöbölésével az alperest előbb 120 000 Ft, majd módosított keresetük alapján 180 000 Ft megfizetésére kérték kötelezni.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Ugyanakkor viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben a felpereseket 134 000 Ft megfizetésére kérte kötelezni. Az alperes álláspontja az volt, hogy a két szerződést összefüggésben kell vizsgálni, ezért a M. utcai lakás javára mutatkozik feltűnő nagy értékeltolódás.
Az elsőfokú bíróság arra kötelezte az alperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg a felperesnek 180 000 Ft-ot, ennek 1983. augusztus 15. napjától járó kamatát. Elutasította az alperes viszontkeresetét. Ugyanakkor az alperest kötelezte 10 200 Ft perköltség, valamint 10 800 Ft illeték megfizetésére. Az ítélet indokolása szerint az OTP gondoskodik a személyi tulajdonú lakások szervezett forgalmáról. Eszerint a visszavásárolt lakások vételárát a forgalmi áron állapítja meg. Az öröklakás 1983. évi forgalmi értéke 670 000 Ft volt, ugyanakkor a M. utcai lakás forgalmi értéke 700 000 Ft. Az ingatlanforgalmi szakértő véleménye szerint ugyanis a XIV. kerületi lakások négyzetméterenkénti forgalmi értéke 14 900 Ft, a III. kerületi lakások forgalmi értéke pedig négyzetméterenként 10 500 Ft.
Miután a szakvélemény – a beszerzett egyéb adatokra is figyelemmel – aggálytalan, ezért azt ítélkezése alapjául elfogadta. Ebből pedig az állapítható meg, hogy a felperesi öröklakás vonatkozásában a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között feltűnő értékaránytalanság mutatkozik, amelyet a bíróság a rendelkező részben foglaltak szerint kiküszöbölt.
Az ítélet ellen az alperes nyújtott be fellebbezést, amelyet az elsőfokú bíróság elkésettség okából elutasított.
A másodfokú bíróság az alperes igazolási kérelmét elutasította, és az elsőfokú bíróság végzését helybenhagyta. Az elsőfokú ítélet így jogerős lett.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos.
A személyi tulajdonú lakások szervezett forgalmának szabályozásáról és pénzügyi feltételeiről szóló 1040/1982. (X. 7.) számú minisztertanácsi határozat a lakások szervezett forgalmának elősegítése, az indokolt lakáscserék kiterjesztése és ezáltal a lakásgazdálkodás javítása érdekében – egyebek mellett – úgy határozott, hogy az OTP a vételre felajánlott lakást forgalmi áron vásárolja meg. A vételárból ki kell egyenlíteni a fennálló tartozásokat, a fennmaradó összeget pedig az új lakás vételárának kiegyenlítésére kell elszámolni. (2. pont).
Az említett 1967: II. törvény h. számú határozat végrehajtása tárgyában kiadott 50/1982. (X. 7.) PM-ÉVM számú rendelet előírásai szerint a személyi tulajdonú lakások visszavételét és értékesítését az OTP forgalmi értékben bonyolítja le. Az OTP a szerződések megkötésekor egyfelől eladó, másrészt vevő, a szerződések tartalma pedig megfelel a Ptk. vonatkozó rendelkezéseinek. Az 50/1982. (X. 7.) PM-ÉVM számú rendelet alapján megkötött szerződések – a jogszabály tiltó rendelkezése hiányában – megtámadhatók azon az alapon, hogy a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között feltűnően nagy az értékkülönbség. A Ptk 201. §-ának (2) bekezdésén alapuló megtámadás lehetőségétől, nem zárhatók el a felek amiatt, hogy az együttes rendeletben foglalt szerződéskötési formát választották.
A szerződéseket a felek külön-külön okiratba foglalták, és mind a két szerződést adásvételnek nevezték. Adásvétel esetén az ingatlannal szemben a vételár áll (Ptk 365. §). Az adott esetben a két jogügylet csupán technikai okból különült el, és az a felek akarata, valamint a szerződés tartalma folytán adásvétellel vegyes csereszerződésnek minősül. E szerződés(ek)nél az ingatlannal ingatlan és pénz áll szemben, de az ingatlan adja ki a túlnyomó értéket. A felek jogviszonyára ezért a Ptk 365. és 378. §-ai az irányadók, ahol mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében.
Ehhez képest a felek által nyújtott kölcsönös szolgáltatások értékének szembeállításával lehet csak eldönteni, hogy van-e valamelyik fél oldalán olyan feltűnően nagy értékkülönbség, amely a Ptk 201. §-ának (2) bekezdése szerinti megtámadás alapja lehet.
A kirendelt ingatlanforgalmi szakértő véleménye szerint az öröklakás 1983. évi forgalmi értéke 670 000 Ft, az M. utcai ingatlané pedig 700 000 Ft.
Nem tévedett a bíróság, amikor a szakvéleményt ítélkezése alapjául elfogadta. Ez a szakvélemény nem homályos, nem hiányos, más – a felek által közölt – adatokkal összevetve is elfogadható, ezért alapítható arra bírói döntés. A Legfelsőbb Bíróság is ebből a szakvéleményből indult ki az ügylet értékének a meghatározásánál.
A Ptk 201. §-ának (2) bekezdése csak arra az esetre biztosít megtámadási jogot, ha a szolgáltatás és ellenszolgáltatás közötti értékkülönbség feltűnően nagy, és ez valamelyik fél részére komoly érdeksérelemmel jár. A megtámadási jogot tehát nem alapozza meg az értékkülönbség puszta nagysága, jelentős volta.
Az értékelésnél, a szolgáltatás-ellenszolgáltatás meghatározásánál elsősorban a forgalmi érték jön figyelembe. A forgalmi érték nagymértékben ingadozik, gyorsan változik, és számos szubjektív szempont is szerepet játszik egy adott dolog értékének megítélésénél. A Legfelsőbb Bíróság a szakvéleményben közölt forgalmi érték mellett ezért több más tényezőnek is jelentőséget tulajdonított annak megállapítása érdekében, hogy a szerződési nyilatkozat a Ptk 201. §-ának (2) bekezdése alapján sikerrel támadható-e. Így jelentősége van annak, hogy a felek a szerződéssel milyen célt kívántak elérni, mennyiben szolgálta érdeküket és milyen sajátos körülmények vezettek a szerződéskötésre. Fontos érdek fűződik a forgalom biztonságához, amely azt követeli, hogy a felek körültekintően járjanak el a szerződések megkötésénél, megfontoltan tegyék meg a szerződési nyilatkozataikat, hogy kölcsönösen bízhassanak a szerződés fennmaradásában.
Az adott esetben a felpereseknek a szerződéssel az volt a céljuk, hogy nagyobb méretű ingatlant szerezzenek a legkevesebb utánjárással, kedvezőnek tartott kerületben. Ez a cél a M. utcai lakás megvásárlásával megvalósult.
Ezeknek a körülményeknek a figyelembevétele mellett is, a beszerzett forgalmi értékek miatt a Legfelsőbb Bíróság azt állapította meg, hogy a felperesek alappal hivatkoznak a szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnő nagy aránytalanságára, és jogszerűen támadták meg a szerződést a Ptk 201. §-ának (2) bekezdése alapján.
A forgalmi értékre figyelemmel a szerződést az I. r. felperes ingatlanának 670 000 Ft-os értéke és a M. utcai ingatlan 700 000 Ft-os értéke alapján kellett volna megkötni. Ezzel szemben 490 000 Ft és 646 000 Ft érték mellett került sor az ügylet megkötésére. Ebből az tűnik ki, hogy az eladott lakásnál a forgalmi értéktől 54 000 Ft-tal, míg a visszavásárolt lakásnál 180 000 Ft-tal tértek el.
A fenti értékek és valamennyi releváns tényező számbavétele alapján megállapítható a feltűnő értékaránytalanság a felperes terhére.
Ezt követően a Legfelsőbb Bíróságnak abban a kérdésben kellett döntenie, hogy az érvénytelenség jogkövetkezményei közül a Ptk 237. §-ának (1) vagy (2) bekezdésében foglalt rendelkezéseket alkalmazza-e.
Az adott esetben a szerződéskötés előtt fennállott helyzet visszaállítása az időmúlás következtében és a lakásokon végzett felújítási munkák miatt méltánytalanul hátrányos helyzetet idézne elő, vagy esetleg már nem is lehetséges.
A Ptk 237. §-ának (2) bekezdése lehetővé teszi, hogy az aránytalan előny kiküszöbölésével szűntesse meg a bíróság az érvénytelenség okát. A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma 267. számú kollégiumi állásfoglalásának II. fejezete szerint a feltűnő nagy értékkülönbségre alapított megtámadás következtében érvénytelenné vált szerződés esetében a szerződés érvényessé nyilvánításakor a bíróságnak olyan mértékű ellenszolgáltatást kell megállapítania, amely mellett az értékkülönbség már nem feltűnően nagy.
Az állásfoglalás említett rendelkezéséhez fűzött indokolás szerint a feltűnően aránytalan előny kiküszöbölése nem jelenti azt, hogy az ellenszolgáltatás a forgalmi értékkel legyen azonos. A bíróságnak ilyen esetben a szolgáltatás értékét olyan összegben kell megállapítania, amely nem azonos ugyan a forgalmi értékkel, de olyan helyzetet teremt, amely mellett a feltűnő értékkülönbség többé nem áll fenn. Olyan ellenérték megállapítására kell törekedni, amely a felek ügyleti érdekeihez legközelebb áll.
A Legfelsőbb Bíróság az állásfoglalás idézett iránymutatásának megfelelőén az alperest 60 000 Ft megfizetésére kötelezte, mert ezzel az értékkülönbségnek az előnyt feltűnően aránytalanná tevő részét kiküszöbölte.
A Legfelsőbb Bíróság mellőzte az alperes illetéktérítési kötelezettségét, mert az alperes személyes illetékmentes [11/1966. (VI. 29.) PM számú rendelet 11. §-a c) pontja], ezért illetéktérítésre pervesztessége esetén sem kötelezhető.
Az alperes a Pp 81. §-ának (1) bekezdése alapján köteles – a pervesztesség, pernyertesség arányában – perköltség fizetésére.
A felperesek illetéktérítési kötelezettsége a Pp fenti rendelkezéséből kővétkezően a 16/1976. (XII. 31.) PM számú rendelet 18. §-ának (1) bekezdése alapján áll fenn. (P. törv. I. 20 377/1986. sz.)
*).
Az 50/1982. (X. 7.) PM-ÉVM sz. rendeletet módosította a 47/1985. (XII. 27.) PM-ÉVM sz. rendelet, a 1040/1982. (X. 7.) Mt. h. sz. határozatot pedig az 1069/1985. (XII. 27.) Mt. h. sz. határozat: A módosításokra is tekintettel helytálló a határozatban adott iránymutatás.
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás