PK BH 1989/443
PK BH 1989/443
1989.11.01.
Nincs akadálya annak, hogy a bérlő a törvényes mértékű lakbéren felül olyan szolgáltatások – pl. szemétszállítás, kéménykarbantartás – költségét vállalja magára, amelyek egyébként a bérbeadót terhelik. Az ilyen kötelezettség-vállalás nem teljesítése esetén azonban a bérbeadót illeti meg a lakásbérleti jogviszony felmondásának joga [1/1971. (II. 8.) Korm. r.1 63. § (4) bek., 71. § (1) bek. a) pont].
A perbeli lakóház a felperesek tulajdonában áll. A földszinti lakásnak az I-II. r. alperes, az emeleti lakásnak a III-IV. r. alperes a bérlője. Az V. r. alperes a III-IV. r. alperes lakásában, mint szívességi használó lakik.
Az 1971. május 19-én kelt lakbérközlés szerint az I-II. r. alperes 163 Ft, az 1971. május 20-án kelt lakbérközlés szerint a III-IV. r. alperes 298 Ft lakbért köteles fizetni a felpereseknek. Mindkét lakbérközlés tartalmazza azt, hogy a vízdíj, a kéményseprési díj és a szemétlerakás költsége a bérlőket terheli.
A felperes, valamint az I-II. r. alperesek között az 1983. évi lakbérközlés alkalmával is vita keletkezett, ezért a Fővárosi Tanács VB Ingatlankezelési és Építési Főigazgatósága lakbérközlési vitát felülbíráló csoportja az 1983. június 6-án kelt határozatával megállapította, hogy az I-II. r. alperesek 603 Ft lakbért kötelesek fizetni a felpereseknek.
A lakbérfizetéssel kapcsolatos vita miatt az alperesek 1983-ban a víz- és a kéményseprési díj, valamint a szemétszállítás költségének kifizetését megtagadták. Ezért a felperesek az 1986. május 27-én kelt levelükben felszólították az I-III. r. alpereseket arra, hogy az említett költségeket – a szerződésnek megfelelően – továbbra is fizessék, mert ellenkező esetben a lakásbérleti szerződést felmondják. A felperesek az 1986. szeptember 25-én kelt levelükben az I-III. r. alperes lakásbérleti jogviszonyát felmondták. A felmondásban utaltak arra, hogy az alperesek a szerződésben vállalt kötelezettségüknek nem tesznek eleget, már több éve nem fizetik meg a víz, a kéményseprés díját, illetve a szemétszállítás költségét.
Az alperesek a felmondást nem fogadták el, ezért a felperesek 1986. november 21-én pert indítottak a felmondás érvényességének megállapítása iránt.
Az elsőfokú bíróság a felperesek keresetét elutasította.
Az ítélet ellen a felperesek fellebbeztek. A másodfokú bíróság azonban az elsőfokú bíróság ítéletét érdemben helybenhagyta.
A másodfokú bíróság azonban nem értett egyet az elsőfokú bíróságnak azzal az álláspontjával, hogy, az említett díjak fizetésének megtagadása nem teszi lehetővé a lakásbérleti jogviszony felmondását. A másodfokú bíróság utalt arra, hogy a 45/1982. (X. 7.) MT rendelet 2. §-ának (1) és (4) bekezdése értelmében a bérbeadótól átvállalt díjfizetési kötelezettség lakbérjellegűnek minősül, s ezáltal a díjak nemfizetése azzal a következménnyel jár, hogy a bérbeadó bér-nemfizetés okából a lakásbérleti jogviszonyt felmondhatja.
A másodfokú bíróság felhívta az I-IV. r. alperesek figyelmét arra, hogy a szerződésben vállalt közüzemi díjfizetési kötelezettség őket változatlanul terheli, a kötelezettség egyoldalú megszüntetésére lehetőség nincs. Amennyiben a hátralékos díjakat nem fizetik meg, és a kötelezettségüknek a jövőben nem tesznek eleget, a felperesek velük szemben újabb felmondással élhetnek.
Mivel azonban a felperesek a felszólítást 1986. május 27-én közölték, a felmondást viszont csak 1986. szeptember 25-én, s így a felmondásra előírt 8 napos jogvesztő határidőt elmulasztották, ezért a felperesek felmondását alaki okok miatt érvénytelennek tekintette.
A jogerős ítélet indokolása ellen emelt óvás szerint törvénysértő az az okfejtés, amely szerint a víz- és kéményseprési díj, valamint a szemétszállítás költségei megfizetésének elmulasztása felmondási oknak minősül, és a felperesek erre alapozva újabb felmondást közölhetnek, majd a bíróságtól kérhetik a felmondás érvényességének a megállapítását.
Az 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 63. §-ának (4) bekezdése értelmében a felek írásban megállapodhatnak, hogy a bérlő, a bérbeadót terhelő kötelezettségeket, a lakbér elengedése vagy mérséklése ellenében egészben vagy részben magára vállalja.
Ha a szerződő felek abban állapodtak meg, hogy a bérbeadók a lakbért egészben vagy részben elengedik, és ennek fejében a bérlők kifizetik a bérbeadókat terhelő víz- és kéményseprési díjat, illetőleg a szemétszállítás költségét, s ha ennek a kötelezettségüknek nem tesznek eleget, akkor a bérbeadók lakbér-nemfizetés okából valóban jogszerűen mondhatják fel a lakásbérleti jogviszonyt.
A rendelkezésre álló adatokból azonban megállapítható, hogy az alperesek a jogszabály által meghatározott mértékű lakbért teljes egészében megfizették minden esetben a felpereseknek. Ezért a felperesek lakbér-nemfizetés okából az alperesek lakásbérleti jogviszonyát sem mondhatták fel.
Téves a másodfokú bíróságnak az az álláspontja, hogy a felperesek, mint bérbeadók olyan külön szolgáltatásokat nyújtottak az alpereseknek, amelyeknek ellenértékét az alpereseknek meg kell fizetni, és ha ezt elmulasztják, akkor a felperesnek bér-nemfizetés okából az alperesek lakásbérleti jogviszonyát felmondhatják. A 19/1982. (X. 7.) ÉVM rendelet 2. §-a értelmében a bérbeadó által a bérlő részére nyújtott külön szolgáltatások általában a következők:
a) a beépített bútorok és más lakásberendezések, továbbá
b) a felvonó használatának biztosítása,
c) a kapunyitás,
d) a központi fűtés és melegvízellátás,
e) a közös használatra szolgáló helyiségekben levő olyan berendezések használata, amelyek egyedi fogyasztása mérhető.
Az említett rendelkezés példálózó felsorolást tartalmaz ugyan, ebből mégsem vonható le olyan következtetés, hogy a vízvétel vagy a kémény rendeltetésszerű használatának biztosítása, valamint a házi szemét elszállításáról való gondoskodás olyan külön szolgáltatás volna, amelyért a bérbeadó külön díjat igényelhetne.
Ha a felperesek, mint bérbeadók a vízvétel lehetőségét nem biztosítanák, akkor az 1/1971. (II. 8.) ÉVM rendelet 2. §-a értelmében az alperesek által bérelt lakást semmilyen komfortfokozatba nem lehetne sorolni.
Az 1/1971. (1I. 8.) Korm. rendelet 53. §-a (2) bekezdésének b) pontja kifejezetten úgy rendelkezik, hogy a háztartási szemét elszállításáról a bérbeadó köteles gondoskodni. Ezt tehát szintén nem lehet külön szolgáltatásnak tekinteni. Az 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 51. §-ának (1) bekezdése értelmében a bérbeadó szavatol azért, hogy a lakás a lakásbérleti jogviszony tartalma alatt rendeltetésszerű használatra alkalmas. Ebbe beletartozik az is, hogy a felperesek, mint bérbeadók a kémény rendeltetésszerű használatát biztosítsák.
Mindezekből következik, hogy a felperesek olyan külön szolgáltatást nem nyújtottak az alpereseknek, amelyért külön díjat igényelhetnének, és amelynek meg nem fizetése miatt az alperesek lakásbérleti jogviszonyát felmondhatnák. Téves tehát a másodfokú bíróságnak az ezzel ellentétes okfejtése.
Mindez nem változtat azon, hogy a felek között létrejött szerződést érvényesnek lehet tekinteni, és ha az alperesek szerződésben vállalt kötelezettségüknek nem tesznek eleget, akkor a felperesek teljesítést igényelhetnek. Az ebből eredő jogvitát azonban nem a lakásbérlet, hanem a Polgári Törvénykönyv általános szabályai szerint kell elbírálni.
A kifejtett okoknál fogva a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján, hatályon kívül helyezte a jogerős ítélet indokolásának óvással támadott részeit. (P. törv. III. 20 014/1989. sz.)
1
Lásd az 1993: LXXVIII. törvényt.
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás